天津调研：何时才能回暖？

编者按：本文来自微信公众号“樱桃大房子”（ID:ytdfz8），作者：樱桃，36氪经授权发布。

我今天先给大家推荐下我这周星期一的头条文章，（为啥调控了，房价还会涨？）我感觉我很久没分析过这么有深度的文章了，推荐大家一定要打开看一下哈哈，否则你不明白为什么现在有富人通胀，穷人通缩的说法，也不明白为什么有些城市的房价总是在上涨的原因。

01

11月份，天津房管局系统微调“户籍栏”，引发市场猜想，难道天津的限购政策真的放松了吗？

但实际上，我这次去天津多个楼盘现场踩盘核实，天津限购政策并未放松，开发商打印不出合同，没办法网签，政府仍然按兵不动。

真正放松的只有天津滨海新区，之前已经有几个开发区在人才上放松了限购，加上这几天新闻也有报道，天津在编制十四五规划时提出，探索实施京冀居民在滨海新区落户及购房新政，估计后面会放松周边城市在天津的购房政策。

在政策未放松之前，降价依旧是天津楼市的主旋律。

我这次去天津踩盘整体感觉天津楼市还是格外冷清，除了性价比高的楼盘，很多售楼处都没几个人影。

大家都喜欢看结论，我就直接总结几点吧，想看踩盘细节的去次条看我写的踩盘报告。

1、武清房价从高点到现在下降了20%，目前行情依旧低迷，因为供给量巨大，而购买人群主要来自北京和周边城市，限购又没有放开，所以影响了需求，如果调控还不放松，后续价格估计还有下探空间。

2、中心区顶级学区房比较抗跌，和平区即便是普通学区房从2016年到现在也没有跌过，持平或略有上涨，但大户型学区房跌了，因为外来客户在天津买房都是为了解决孩子高考问题，基本上都是瞄准200万以内的房子。

3、市内新盘供给少，上三区新盘都是四五万，降价少，但因调控影响改善型需求，大户型高总价去化也非常缓慢，下三区三万左右的盘，偏刚需，明显热度相对高一点。

4、海教园是我看过人气最旺的地方，基本上都是外来客户，因为学区不错，巴掌大的地方十多个新项目同时在售，总共2万多套洋房，还有1万多套没卖出去，开发商为了迎合外来客户需求，把户型不断做小到2房，价格一降再降，从片区最高两万三四降到1.7万/平，置业门槛越来越低，所以才获得了现在的人气和成交。

5、目前天津客户群体中，外来客户占比很大，大部分客源来自北京、山东、河北、河南，基本都是为了孩子高考来天津买房，现在我觉得天津唯一的吸引力就是教育了。

总之，大家现在去天津买房，选择一百多万的标的，也是进可攻退可守，就算不涨，总标的就这么多，为了孩子上学，你也亏不了多少，不要买总价高的，流动性不好，只是为了孩子读书，很多人并非常住，读完了还是要退出天津。

02

很多人问我，天津什么时候会回暖，市场还有没有希望。

天津11月份多个新盘入市，部分项目实现首开热销，如格调榴园、紫樾宸府，但不是因为市场真的回暖了，而是这些热销的新盘相对周边项目，具有明显的价格优势，年底开发商为了回款都在以价换量。

短期天津楼市的走向，取决于政策未来是否放松，同时取决于天津的供需结构。

我先从供需层面分析。

1、新房市场行情

今年 1-11月，天津新房成交量是99553套，成交面积是1089万平米，跟前几年比起来，今年因为受疫情影响，行情比去年还差点。

天津楼市已经连续低迷四年，从2017年到2020年，新房成交量都维持在1200万-1300平米左右，相比2016年的2451万平米，差不多腰斩了一半。

从个盘来看，今年天津卖的好的盘，大都是性价比高，离市区又相对比较近的低价盘。

排名第一的未来城，处于环城板块，真的是地铁配套十分成熟了，然后价格又非常公道，比周边二手房还便宜，才赢得领跑的成绩。

排天津销量第二的团泊东富力新城，离市区不远，才七千出头，陪我看房的小朱告诉我，根据他带的客户，和他了解到的情况，买这里有9成都是外地落户为主的客户，包括河南、河北、山东、北京等地，因为价格便宜，一套房最低的才五六十万，就能解决孩子的上学和高考问题，怕啥，现在县城房价都不止这个价了，好歹这也是天津教育大市呢。

还有销量第三的梧桐大道，我们去现场也踩盘了，销售说60%是本地客户，40%是外地落户的客户，主要也是价格便宜，离市区近。

真的感觉天津的新盘都是用良心在卖房，价格太便宜了。

但是对天津来说，目前这个行情，就只能卖出这个价钱，没办法。

哪怕本地确实是有很多改善需求，积压了四年，但因为调控迟迟不放松，这些需求无法释放，市场永远都是买涨不买跌，也导致市场信心不足，而郊区供给量又大，价格根本起不来。

2、二手房市场行情

二手房的放盘量也是空前的大，贝壳对外挂牌量是12万套，对内挂牌量是17万套。

从贝壳、我爱我家、中原三家二手房成交量来看，今年5月之后，二手房的成交相比去年是有好转一点，但不是很明显，11月份因为疫情的影响又萎缩了一点点。

二手房量在价先，没有量，价格肯定是反弹不起来的。

成交价还是在地板上，二手房市场被新房倒逼不断降价。

比如海教园，新房总价越来越低，单价1.7万，总价130万就能买到2房，严重拖累了二手房价格，去年二手房还能卖到1.8万，现在1.6万都卖不掉。

高总价大户型房源，因为购买群体少，降幅更大，时代奥城，一套223平的房子，7天就能降250万。

图片来自天津365淘房

从2018年以来，天津二手房价格趋势都是以跌为主，出现涨的月份，通常是结构性因素导致的。

比如和平区的学位房成交多，就会拉高成交均价。

天津的学区房单价是真的不便宜，一流学区房动辄十多万，但好在总价低，都是极小户型，主要作为上学的工具，用完了就转卖。和平区的学区房很抗跌，这几年也没跌过。

目前天津二手房的放盘量中上涨的房源已经上升到43%了，比10月明显增加了，这是否意味着市场在筑底呢？

天津已经持续低迷了4年，按道理，改善型需求是积压了很久，需要等待时机释放了，目前需要的是一个政策催化剂，如果说天津限购放松，就有希望。

去年2月-4月、7月，今年3月、5月，二手房上涨房源都比下跌房源要多，一般小阳春，业主都会期待市场回暖，所以挂牌信心也会回升。

而且每隔几个月，市场低迷一段时间，降到一定程度，业主干脆就不卖了，又会反弹一下也很正常，释放完后继续低迷。

所以单纯从这个二手房挂牌量涨跌数据来看还看不出来。

具体什么时候反弹，对天津来说，短期真的取决于政策，政策不放松，市场就没有信心。

3、库存

如果从库存来看的话，目前天津的库存量还是比较大的。

天津今年新增的新房供给量整体来说，还是处于一个供过于求的情况，因为去年天津卖地太多了，2019年天津一年出让了155宗地，成交土地面积达到了1810万平米，创出历史新高。

目前天津可售面积为2142.53万平米，截至11月底，去化周期为18.31个月，还是比较长。

库存主要集中在环城四区和远郊，市内六区的新盘虽然比较少，但因为总价高，所以去化也慢。

今年天津原计划也是要拼命供地的，但结果受疫情影响，土地出让计划离目标完成还很远，累积只卖了116宗地，出让建面1315万平米，同比下降34%，这个客观上减少了供给量。

明年供给量很可能继续加大，因为天津财政困难问题迟迟无解，所以土地财政的路径恐怕还是无法摆脱。

但如果限购能放松，稍微加大卖地问题也不大，但是如果限购不放松，还要加大卖地，那对天津楼市就是灾难了，房价想反弹很难。所以关键还是政策怎么走。

03

京津冀，除了北京，即使限购不放松，我也可以很明确的跟大家说明年会涨，天津我是真的没什么信心。

现在天津整个城市都弥漫着一股萧条的感觉，虽然说有1500万人口，但是到了天津总感觉人流稀疏，我都不知道这么多人都去哪里了，我看天津火车站的人流量还不如长沙，大家对这个城市的未来发展信心都不足。

这主要是跟城市的基本面有关，因为这才是决定天津房价长远最根本的要素。

北京的基本面很好，但天津就是天壤之别了。

1、GDP滑铁卢

天津今年第三季度GDP罕见跌出前十，排名第十一位。对于天津而言，这样的成绩，是近四十年第一次。

在2017年以前，天津持续多年排名都稳定在全国第六，排在上海、北京、深圳、香港、广州之后。

但最近三四年，特别是经济数据挤水分后，真是滑铁卢式的自由落体下降，连续被重庆、苏州、成都、杭州、南京、武汉赶超。

过去两年虽然有所回升，但还是低于全国增速。

在天津之后，长沙、宁波、无锡、青岛、郑州等城市也在快速追赶。因为现在国家是实行强省会战略，要集中资源做大做强省会，所以政策也会倾斜给省会城市。

而天津只是直辖市，目前缺乏大的定位，前有北京，后有雄安双重夹击，又没什么资源和政策支持，不像北京上海和重庆都有各自的定位，其他省会又是各个省唯一的中心，所以天津就很尴尬。

天津如果不能找到新的增长点，在国内城市中的地位还会继续下滑。没准过五年，就是排在16位之后了。

别以为GDP不重要，GDP增速意味着一个城市的产业发展的好不好，居民收入增长快不快。

2、人口吸附力

天津对周边城市的人口吸引力，都是因为其具备得天独厚的教育资源。

但很多人落户到天津来，并不是常住，不是工作，不是生活，目的很明确，很单一，仅仅是为了孩子上学，高考。

我们从落户和常住人口的数据增长就能看出来。

天津从2018年5月海河英才计划以来，今年8月中旬，天津市人社局公开回应说，2年多来，该市共引进人才近30万人。

但从2017-2019年这三年的常住人口增长来看，还是负数。与西安、杭州、重庆、长沙、成都、佛山这些二线城市的差距越拉越大。

落户人数增加，而常住人口没相应增加，要么就是原来一部分常住人口落户了，他们本身就是常住人口了，要么就是外来落户的人口没有来天津常住，只是为了解决孩子教育的问题。

因为来天津没有那么多工作岗位匹配，也没有那么高的收入。

天津的薪酬水平与它的GDP排名比起来，根本不匹配，哪怕是去年GDP排在全国第十名，它的薪酬水平却很落后。

智联招聘发布的2019年夏季求职报告显示，天津的平均薪酬为7461元，排在全国第28位，比一些中西部城市薪酬还低。

要是GDP再降下去，真不敢想象他的薪酬水平要怎么增长。

收入决定了房地产的购买力，你工资增长慢，那对天津后续的房地产升值空间也是不利的。

教育确实是天津的王牌，天津后续可能还会进一步放开落户政策，滨海新区已经在计划放开了，如果放开，落户的人进来肯定是要买房，但他们的目的很明确，都是为了孩子上学，高考，一般是锁定在100-200万以内的小户型，或者老破旧学区房，孩子读完了，如果他们父母本身在天津没有工作留不下来，最后还是要退出天津。

对天津来说，高考红利并非可持续发展的动力，只是饮鸩止渴，而且红利也会越用越少，毕竟进来的人多了，本科录取率就不可能那么高了。

3、产业的寒冬

城市长远发展好不好，能不能留住人口，终归要落实到产业，就业上。

天津以国企占主导，民企规模小，而这几年好几家千亿级的国企，天津渤钢，天房集团，天津物产集团，都是深陷破产，债务危机。

而产业又以传统的重工业为主，石化、钢铁、汽车等都遭遇了寒冬，为了环保转型，天津关了2万家“散乱污”企业，影响几百亿GDP，但腾龙了鸟未来，产业面临着青黄不接的困局，传统产业衰落，新兴产业又引不进来，新旧动能转换明显落后南方其他二线城市。

天津是生产合资汽车的重镇，但没有自主品牌，如今新能源汽车崛起来势汹汹，而且前景无限广阔，未来合资汽车生产基地的地位还会继续下降。

我看了一下2019年中国独角兽企业排名，天津只有2家，一家机器人，一家是贝壳找房，贝壳找房其实只是把注册地放在天津，总部还是在北京。

从企业所在城市来看，北京有82家，上海47家，杭州和深圳分别是19、18家企业，南京12家，广州8家，香港只有4家。

我特别喜欢看独角兽企业数量排名，因为这是象征着城市未来发展潜力和高收入人群的重要指标。

如果天津的产业看不到成功转型升级的希望，大家的信心从何而来？

4、财政收入

今年前三季度，天津的公共财政收入跟去年相比，从正增长15%，到负增长15%，前三季度还不到1500亿收入。

收入在下降，支出又不能少！天津的财政窟窿越来越大。

天津2019年一般公共财政收入2410.3亿元。其中地方税收收入1634.2亿元，增长0.6%；非税收入776.1亿元，增长61.2%。

天津市财政局解释称，非税收入增幅较高，主要是盘活变现政府资产，全面推进国企混改，转让部分国企政府持有股权收入大幅增长。

就是把能卖的国有企业都卖了，先把负债率降下来救急。

而支出呢，达到3509亿！严重入不敷出！

所以只能靠卖地来弥补。

2019年天津土地出让收入目标是1387亿元，实际完成1361亿元，已经刷新历史纪录；2018年是1065亿元，2017年是736亿元。卖地收入一年比一年高。

今年天津的土地出让收入目标是1783亿元，但截至11月，天津总共只卖出了730亿。

今年一般税收也在降，卖地收入也在腰斩，天津的财政真的是有苦难言，欲哭无泪。

所以你能指望明年天津能减少卖地吗？公务员工资怎么办？

除了放松政策，我现在都不知道天津要怎么自救了。