天津楼市“出圈”

编者按：本文来自微信公众号“90度地产”（ID:dc90du），作者：刘宝丹，36氪经授权发布。

天津出圈了，以一种很多人意想不到的方式——房价下降。

日前，一条“天津房价1平米降5000元”的消息登上热搜，让很多人目瞪口呆，要知道天津全市均价不过2.1万，这意味着天津房价大幅下降大约24%。

这是一则真实消息，降价楼盘位于天津环城四区之一的东丽区，房源总价475万，降了70万左右，主要原因是业主急于用钱，所以短时间内多次下调挂牌价。

但上述现象能代表天津楼市吗？也未必。

不可否认的是，天津楼市确实很难，比如，今年5月，天津西青区万科某楼盘，价格从2.8万左右降到了1.9万多，遭遇业主维权，万科相关负责人直言天津很难。那么，天津楼市究竟有多难呢？

天津房价到底降了多少？

小林在滨海新区有一套房子，最高峰时可以卖到230万，但限购后房价一路下降，如今价格跌倒了150万。

去年10月小鹿在天津西青区的冬云里小区买了一套二手房，总价大约240万，户型110平，到目前房子已经跌了20万，差不多降了8%。

这两个案例都是天津楼市出现的现象，前者的共性是房子偏远，小区很老，要想尽快把房子卖出去，只能通过大幅降价的方式来促进成交，但后者更能代表天津楼市的主流。

一位天津媒体人告诉90度地产，天津房价确实降了，但是不至于跳水，而且前两年疯狂时期的地王一直托着预期往上走，实际天津价格还好，没有想象中的大起大落。

“远郊降幅比较大，最多能达到30%，市内六区价格相对稳定，但是没有流量。”某品牌房企天津负责人表示，天津市场从去年下半年开始就特别难，已经有过两三轮全面降价潮了，有些去年的标杆项目，今年都开始降价了。

统计局数据显示，8月天津二手房价格环比下降0.8%，是除牡丹江和贵阳以外，房价下滑幅度最大的城市，不过，即便如此，房价降幅仍然较小；天津新房价格8月环比上涨0.3%，自二季度以来连续五个月环比上涨，累计涨幅为2%，仍处于合理的调控目标范围内。

长期来看，天津楼市经历过2016年的大涨后，一直在小幅波动中前行。

图为国家统计局公布的全国70个大中城市新建商品住宅定基价格指数情况

二手房更能反映市场行情，其波动情况也高于新房。过去5年，天津二手房价出现两轮下跌，分别是2017年4月-2018年1月和2019年5月至今。整体来看，天津二手房处于下行周期时，最高跌幅也不超过10%。

图为国家统计局公布的全国70个大中城市二手住宅定基价格指数情况

天津房子太多，卖不出去？

“天津的房子太多了。”小林觉得，这是天津楼市难的原因，也是房价下降的主要原因。影响价格的最直接因素是供需，对天津楼市而言，楼市库存确实非常高。

链家数据显示，目前天津在售二手房大约14.5万套，疫情时期的在售房源数量大约是12.5万，而2019年天津在售二手房最少不过5万，仅仅一年多时间，天津二手房挂牌量激增两倍多，这直接导致天津二手房成交周期拉长，供大于求，二手房价格持续下降。

新房也不容乐观，克而瑞研究院对全国30个重点城市商品房市场监控数据显示，到今年8月，天津商品住宅库存面积达到3632万平方米，是包括北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线城市中，库存量最高、且唯一超过3000万平方米库存规模的城市。

天津的库存已经很高，更让人担心的是，天津土地市场还在持续加大供应。

中指院的数据显示，8月天津宅地供应21宗，规划建面达342万平方米，较上月增长434%，按照天津2019年天津商品房销售面积1478.68万平方米计算，仅8月的宅地供应就相当于天津一个季度的销售量。

不仅是8月，近年来，天津土地市场的供应量一直在持续增加。这就好像一个恶性循环，过高的库存直接导致了较低的楼盘去化率，也就是房子卖不出去。

 数据来源：中指院

数据显示，天津8月新开盘或加推项目整体去化率才54%，较上月下降1个百分点。让当地开发商感觉艰难的是，天津8月新开盘项目推出2423套，新开盘加推套数明显加多，较上月增长49%。 

天津，已失去了吸引力

天津这么多的房源供应，到底谁来买？

答案是本地改善和外地购房者，长远来看，一个城市越能吸引外来人口，其楼市也就发展的越好，近几年，抢人大战愈演愈烈，广州、杭州等城市的人口吸引力逐渐增多，但天津对外地人口的吸引力却愈发不足。

统计局数据显示，截至2019年末，天津市常住人口1561.83万人，比上年末增加2.23万人，其中，还有一部分是来自于自然增长率1.43‰。

90度地产梳理过去十年的天津人口增长发现，早在抢人大战以前，天津就吸引了很多外地人，比如，2013年，天津人口增加59万人，不过，随后天津逐渐失去对人口的吸引力，2017年天津楼市限购调控，人口减少5.25万，此后，天津人口虽然略有增加，甚至已经不能与其他新一线城市相比。

过去几年天津人口增长情况

数据来源：统计局

近三年来新一线城市常住人口增量一览（万人）

图：来源于21世纪经济报道

对于天津人口吸引力的减少，有专家分析是因为天津属于重工业城市，随着重工业产能过剩，加上这些产业主要以国企为主，而新的产业转型还没有完成，因此新吸纳的就业人口在减少。

“天大南开毕业的只要不考公务员，差不多有一大部分学子都要到北京、上海等城市工作，天津留不住人的关键是薪酬太低。”网友如此解释离开天津的原因。

统计局数据显示，2020年一季度，天津居民人均可支配收入12081元，较上年同期回落5.2个百分点，相比之下，全国居民人均可支配收入8561元，实际下降3.9%，天津人均可支配收入不及全国平均水平。

正如北京大学社会学系教授陆杰华所言，目前我国处于人口红利下行期，人口出生率整体下降是趋势，因此如何吸引更多人口成为城市的一个难题。城市的制度环境和经济发展相对有吸引力，就能吸引更多人口流入，反之则会出现劳动力尤其是年轻劳动力的外流。

归根到底，人们喜欢到经济发展好的地方去，天津显然不是好的选择，让很多人印象深刻的是今年一季度，天津GDP为2874.35亿元，同比下降9.5%，是新一线城市中降幅最大的城市。

过去十年，天津经济增速每况愈下，公开数据显示，2010~2013年，天津GDP增速分别以17.4%、16.4%、13.8%、12.5%位居全国第一，但随后天津势头急转直下，2017年和2018年，天津GDP仅增长了3.6%，2019年，天津的GDP增速4.8%，排位从2018年的第六位降至第十位。

天津显然也意识到了问题，8月10日，天津市人民政府印发了关于落实国务院《政府工作报告》重点工作任务分工的通知，强调要深入实施海河英才计划，预计下半年还将加大人才引进的力度，吸引更多中高端人才来津落户发展。

增加人口无疑会增加住宅需求，促进楼市发展，但关键是，人们愿意来天津吗？