中国养老地产研究报告：企业争夺战略制高点，平台化成趋势

编者按：本文节选自微信公号“动脉网（ID：vcbeat）”，36氪经授权发布。转载请联系动脉网授权。

养老地产概念，来源于上世纪七十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的老年市场需求。

养老地产，从建筑设计、园林规划、装饰标准、配套设施、服务细则都必须经过适老化设计。传统意义上的养老地产开发，非常接近于高端住宅产品的开发规律。

可以说，养老地产是基于传统地产项目，却又在服务、配套上高于传统地产项目。这就对项目实施、运营主体，提出了较高的能力要求。目前，我国涉及大型养老地产项目的实施、运营主体，主要是经验丰富的大型房地产企业与资金充沛的大型保险企业。

随着社会老龄化加剧与居民消费能力的增加，养老地产需求爆发是历史发展的必然。我们希望通过对行业宏观环境、行业基本面、标杆企业的分析，并结合国外发展经验，找到该行业的格局现状，参与者的核心竞争力与能力要求以及产业的未来发展机会。

我们通过阅读超50万字相关文献资料，采用实地调研、电话调查、行业人士观点整理的方式，撰写了这份超过两万字的养老地产全面分析报告。此报告不但是行业整体性的全面梳理，还包含了大量具有指导意义的发展战略建议、经营数据分析，涵盖了从微观到宏观的全面解析。

在宏观上，我们对行业相关政策进行了全面分析，还通过对多个宏观数据的量化建模，结合国外发展经验，挖掘出了养老地产行业的地区需求潜力与未来30年的发展趋势；

在中观上，通过行业的全盘扫描，对行业格局、竞争状况做出了全面深刻的分析，挖掘出了该领域的核心竞争点。同时，对国外养老产业也进行了深度解析；

在微观上，我们对标杆企业进行了全面解读，其中包含企业战略、项目细节、产品服务模式、经营数据等多个维度。

除此之外，我们还通过权威调研数据，对养老地产需求方用户画像，进行了深度刻画。

这是一份具有充分战略指导意义的养老地产行业分析报告。本文截取自报告中第一、第二、第五章节的部分内容，详情请阅读蛋壳研究院《中国养老地长行业研究报告》，报告共计51页，图表超过50个。

《中国养老地长行业研究报告》报告目录

一、 供需失衡，加速养老地产快速增长 

二、 企业抢占制高点，平台化成趋势
2.1 行业发展历程：从营销噱头到产业布局
2.2 经营模式：在企业需求与盈利风险之间，寻找最优解 
2.3 精细化管理与平台优势，养老地产两大核心竞争力
2.4 国内养老地产年度重大事件列举

三、房企、保险是养老地产主要力量 
3.1 万科“随园系列”：养老服务闭环，从养老地产到养老产业的进化
3.2 保利“三位一体”养老产业战略
3.3 北京和熹会老年公寓：医养结合、租赁+会员制
3.4 泰康保险：保险+医养，进驻养老产业

四、国外模式 
4.1 日本：介护制度推动，中高低端机构全面发展
4.2 美国：投资运营相分离，高度市场化

五、养老用户需求：更接受租赁模式 

六、趋势分析：短期增长看消费能力，长期增长看人口结构

第一章、供需失衡，加速养老地产快速增长

1983年，计划生育政策正式实施，我国千人人口出生率从八十年代末期的24.9下降为2010-2015年的12.6。此数值已经低于美国、英国、澳大利亚等部分发达国家，接近发达国家平均水平。

1950～1970年，是我国人口出生率最高的时代。在未来的20年内，随着当时出生的60后、70后逐渐进入老年期，老年人口将大量增加。包括养老地产在内的养老产业，将会迎来大量的需求增长红利。

另一方面，随着生活水平、医疗服务能力的提升，我国居民人均预期寿命逐年递增。根据联合国人口署最新资料显示，我国居民人均寿命从五十年代的40+，增长到现在的75+。并且，在2050年之前，我国人口人均寿命有望突破80岁。存量人口的平均寿命大幅提升，无疑会对我国现有的养老服务体系，提出了巨大挑战。国际上通行的老龄化社会评判标准是，60岁以上的居民人数占总人口比超过10%以上。

按照国际标准，早在2005年，我国就已经跨入了“老龄化社会”行列。未来，随着老龄化的加剧，我国老龄人口数量、比率会持续增加。而这样的趋势会一直保持，直到21世纪下半叶，国内老龄人口数量、比率才会有下降的趋势。

养老机构供需失衡，矛盾凸显

结合居民生活习惯与国情，早在2011年，民政部就在颁发的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》中提出9073养老规划，即90%的老人居家养老，7%的老年人社区养老，3%的老年人机构养老。 

90%的居家养老：居家养老是指老年人在家中居住，并由社会提供养老服务的一种养老方式，既区别于机构养老，也有别于传统的家庭自然养老。它是以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为核心，为居住在家的老年人提供解决日常生活问题为主要内容的社会化服务。

7%的社区养老：社区养老是指以家庭养老为主，机构养老为辅，综合了两种养老模式的优点，让老年人不离开熟悉的居家环境而享受到丰富的养老服务，整合了正式照顾和非正式照顾资源为老年人提供基本生活照料服务、精神慰藉、家庭外的医疗保健服务等。

3%的机构养老：机构养老是指由专业养老机构对老年人进行养老的模式。

但目前，国内养老机构的服务能力，距离9073养老规划所提出的目标，还存在一定差距。根据《2017社会服务发展统计公报》显示，我国目前千人养老床位31.6张，低于十二五规划提出的每千名老年人口拥有的养老床位数 35-40张，这意味着现阶段距离规划目标至少存在100万张以上的床位差距。

存量市场的供给难以保证现有需求，而老龄化与消费观念的改变，又带来了需求增量。供需矛盾的日益突出，推动了养老地产的改革与发展。

未富先老，国家推进养老地产快速发展

社会老龄化层度常常与该国经济发展水平高度相关。在经济发展的过程中，随着收入水平的提高，居民出生率渐渐降低，国家逐渐步入老龄化社会。大多数国家在进入老龄化之前，已经通过长期稳定的经济发展，跻身为发达国家。这意味着，尽管这些国家已经进入了老龄化社会，但国家生产力、国家法制、社会保险机制、养老相关的服务产业，都已经相对完善，国家有更为充分的准备，来应对人口老龄化危机。

国外发达国家，进入老龄社会时人均GDP一般在5000到10000美元以上，而中国是在尚未实现现代化、经济还不发达的情况下提前进入老龄社会。北京大学人口研究所教授穆光宗说，中国老龄化趋势不可阻挡，而养老服务体系滞后于养老服务需求，可谓“未富先老”。

“未富先老”无疑会对我国经济发展产生巨大的影响，随着我国人口老龄化问题的逐渐加剧，政府对养老产业愈加重视，陆续颁发了各项政策。自2010年以来，政府出台与养老地产相关的政策密度逐渐加大，2013-~2016年更是出现高潮，主要着力于关注养老行业关于金融、土地等核心问题。

第二章、企业抢占制高点，平台化成趋势

行业发展历程：从营销噱头到产业布局

2000年—2010年：成为促销噱头的养老地产：

养老概念初步呈现，地产商们强调的是“销售”而非“服务”，“养老地产”成为传统地产项目中的一个营销噱头。在地产产品设计中，出现了部分针对老人的服务。但后期运营管理缺失，养老服务较差，模式不成熟。

2011年—2015年：政策推动养老地产发展：

养老地产模式逐渐成熟，地产商的产品形态逐步多元化。出现了医疗养老结合（典型如上实东滩瑞慈花园在社区中设置瑞金医院）、候鸟式旅游养老（典型如保利三亚海棠湾和太平保险集团的梧桐人家）、学院式养老（典型如绿城乌镇雅园）等多元化养老地产模式。但养老服务机构依旧存在服务能力不足的问题，养老服务人员缺乏，设施设备有待完善。

2016年至今：行业变革内生动力，企业抢占竞争制高点：
我国养老床位数从2005年的158万张迅速增长至2016年底的730万张；PPP养老项目投资额从2016年初的1227亿元迅速增长到2017年8月的近1900亿元。因为养老地产的特殊性，医养结合的服务模式成为养老地产的核心内容。一线城市及发达地区成为房企布局的重点。

动脉网梳理了近年养老地产领域的部分重要项目：

经营模式：在企业需求与盈利风险之间，寻找最优解

从需求的角度出发，养老场景可以被分为四类：家居养老、社区养老、机构养老、度假养老。四类养老模式共同组成我国现有的养老服务体系，但受文化观念与收入水平的影响，目前，我国养老模式主要是以家庭养老为主。

根据养老场景的不同，可以将养老地产的模式分为五类：社区配套型老年公寓、全龄化社区、综合养老社区、医养结合社区、度假养生社区。

相比于传统地产项目回报方式的单一性与一次性，以服务为核心的养老地产，可以通过“服务”创造稳定、可观的利润，这也使得房企的收益方式可以变得多元化。总的来说，养老地产的盈利模式可以被分为三种：出售模式、租赁或会员制模式、出售与租赁相结合的模式

出售模式是以养老住宅为概念，出售房屋产权，并提供养老相关服务与社区支持，相比于传统地产项目，因为服务与设施配套的原因，开发商需要承担更大的开发成本。

租赁模式的回报周期太长，开发商资金压力大，但这样的模式容易建立品牌影响，有助于未来品牌化的发展。同时，高额的租金与服务费用，意味着这样的项目只能满足消费能力较强的老人。

出售+租赁的模式则更加折中，资金压力相对较小，但对开发商的管理能力要求较高，如何把握租赁与销售的比例也非常关键。

精细化管理与平台优势，养老地产两大核心竞争力

相比于传统地产项目，养老地产需配套足够的适老设施、提供高质量的养老服务、建设优质的居所环境。这些必要的设施与产品，无疑增加了项目开发的成本。一般而言，养老设施的投资至少会为养老地产带来1000-3000元/平方米的成本增加。对于一个10万平方米的中型养老地产项目来说，会增加投资1-3亿元。

现阶段的养老地产项目，主要采用使用权转让与所有权出售的两种方式，实现资金回流：一方面，租赁方式回款需要长周期，无疑增添了开发主体的资金压力；另一方面，所有权出售的方式尽管能够给房企带来快速的资金回流，但限于现阶段老年人的消费理念，养老地产实际上很难依靠养老特色，提高商品房售价。

开发成本的提升与资金回流慢、溢价能力弱，挤压了房企利润空间，加剧了资金短缺的风险。所以相比于传统的房产项目，养老地产可谓是行走在盈亏的刀尖上，一旦出现差错，可能就会给带来巨大资金缺口，因此更需要精细化管理。

这意味着在建设初期，房企需要严格测算投入产出比，实现准确定价，把握利润空间。另一方面，还需要在后期服务过程中，进行严格的经营指标管理，建立准确的效率指标，找到价值平衡，实现风险的可控与利润的最大化。

目前，大多数涉足养老地产的企业都在讲平台、讲产业，这主要是因为养老地产以医养结合的多元化价值服务为核心。“医疗服务”是养老地产的主要价值输出，“养老服务”是提高生活质量的主要载体，而这两种服务的实现，需要一系列元素的支撑。相比于传统的房地产项目，养老地产是多种服务业态的综合体，因此养老地产的竞争实质上是平台的竞争。强大的平台综合竞争力，是养老地产企业建立护城河的关键。

同时，这也意味着不能整合优质服务资源的小地产商，实际上无法立足于养老地产产业。未来，养老地产的竞争一定是平台的竞争，是资源整合能力的竞争，是企业综合实力的竞争，是产品服务一体化的竞争，是高门槛的竞争。

国内养老地产年度重大事件列举

养老地产的主要参与机构被分为三大类：一类是实力雄厚，经验丰富的房企，如万科、保利、复兴、绿地等；二是手握大量资金的保险机构：如国寿、康泰人寿、生命人寿等；三是寻求产业布局或收益项目的社会资本：如红杉、云峰、和谐等。

进入2017年，各路玩家纷纷加大在养老地产的布局：

【中南建设】2017年3月与济宁市签署《济宁市中西医结合医院任城区老年护养院政府和社会资本合作PPP项目合同》，总投资规模达6.66亿元。

【中弘股份】2017年4月分别以4.96亿元和6.6亿元竞得北京平谷区夏各庄镇的两宗A61机构养老设施用地。

【同仁堂】2017年5月北京同仁堂（集团）有限责任公司发布成立同仁堂养老产业基金，设立10亿元产业基金，同时启动同仁堂北京健康养老项目，标志着百年老字号同仁堂健康养老全国战略正式实施。

【南京新百】2017年6月拟以受让股权及增资方式入股南京禾康智慧养老产业有限公司，交易总价1.22亿人民币获得其51%的股权，进一步加快在居家养老服务领域的扩展。

【绿地集团】与【复星星堡】2017年6月合作签约养老项目落户佛山张槎未来城；同年7月绿地香港与澳洲养老服务集团ProvectusCare达成合作协议。

【华润集团】2017年8月总价10.46亿拿下南宁良庆区首宗养老地块；同月与沈阳市铁西区政府正式签署合作协议打造沈阳市养老及健康产业示范区。

第五章、行业短期增长看消费能力，长期增长看人口结构

我国幅员辽阔，养老地产需求会因为地区经济水平的差异、地区人口结构的差异，产生区域性的需求不同步。另一方面，随着时间的推移与经济的发展，区域性需求差异格局也会产生变化，这无疑会带来某些区域的需求降低与某些区域的需求提升。

为了找到不同地区在不同时间节点的养老地产需求强度，我们利用收入、城镇化率、地区GDP及增速、人均存款、老龄人口绝对数量、人口绝对数量等多个经济、社会、消费习惯指标，建立养老地产需求模型，同时根据日本养老地产发展历程的相关数据，验证、修正模型。

最终确定模型架构，并用以推测2017-2045年我国养老地产行业整体需求指数。指数越高，则代表该地区的养老需求总量越大。需要特别注意的是，该模型以省份、直辖市、自治区为最小分析单位，所以对部分幅员辽阔或人口、经济结构复杂的省份进行分析时，存在一定的局限性。

以四川省为例，四川省不同地区的经济发展存在较大差异。实际上，成都市总体养老地产需求强度较大，众多行业参与者都将成都作为近年养老地产项目发力的重点城市，但由于地区经济发展不均衡，所以以四川省为单位的分析得分较低。

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