房价监测，11月上海新房现跷跷板行情

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID：zhenjiaolujun0426），作者 真叫卢俊团队，36氪经授权转载。

孩提时代，大家一定都做过跷跷板吧。小伙伴们一人坐一边，一会儿高一会儿低，简直不亦乐乎。

巧了，最近3个月的上海新房市场就呈现出了跷跷板这样的走势。

从金九（6114套）到铁十（3824套），正当我们对今年最后两个月新房市场表示担忧的时候，最新一期的成交数据再度给我们以信心，5967套，这是上海11月，新房市场交出的答卷。

对于2019年整年的新房市场来说，到了11月，已经可以给出一个基本的判断。即是单月成交套数如果能够达到6000套以上（今年4月和9月），或者接近6000套（11月），这全年目前的前三位，可以定义为火爆的三个月。

而9-11这三月走出高—>低—>高跷跷板似的罕见行情，上海新房只用一个月，变从低谷到达巅峰，其中到底是何种缘由？

在上个月新房数据监测的文末，阿飞留了个话匣子，相对于"银十变成铁十"，上海11月新房能否反攻，首先要看的就是11月新增供应的几大红盘成绩如何？

宝山区的多个网红盘集中入市被我们看成是11月成交好坏的因素之一。而在开盘之前的一天，还特意监测了大华公园城市的认筹数据。

于是，当大华公园城市26日正式开盘那天，其实完完全全是心里有底的。

上海新房市场铁律一：认筹火爆的成交绝对差不了。

来看下11月商品住宅销售榜TOP30：

宝山共康板块的大华公园城市10月26日开盘，总计供应504套，最终网签成交336套，去化接近七成。成交总面积35856㎡，成交均价57511元/㎡。

无论是成交面积，成交套数来说，都是近些月的单月之最了。

而就在1周之前，宝山上大板块的大华朗香瑧园位列11月第五，成交也十分不俗。成交总面积11813㎡，成交套数122套。

除了大华公园城市之外，榜眼项目浦发东悦城11月总计成交26537㎡，成交261套，均价39705元/㎡。

这个成交面积和套数基本和上月的冠军项目保利云上一致。能有如此成绩，其实也属于意料之外，情理之中了。

意料之外，去现场看过楼盘的粉丝一定会注意到项目北面200米处就能见到上海周浦监狱。

大家都听说过“江景房”、“海景房”、如今的“狱景房”怕是想都没想过吧。

然而，如今周浦新房什么价？从地王保利首创颂的5.8万、新城西岸公园5.8万再到7月日光的明天华城的4.7万，周浦房价的守门员从未低过4.5万。

而11月供应的浦发东悦城以4.1万诱人的单价入市，并且户型面积段是约71-130平，这意味着总价从258万起步就可以入住周康。

258万什么概念？同等价位的新房，基本分布在金山、奉贤海湾、临港新城。这个价位的客群对价格十分敏感。低单价且低总价受到市场的青睐也是情理之中。

此外，浦发东悦城所处的周康板块的地理位置，优势更加明显。

将将够的上地铁 ：浦发东悦城距离明年开通的18号线站点繁荣路站在大约1.5公里的距离，算是一个共享单车地铁房。

优点还不止于此。浦发东悦城是一个整体超过1000户的大体量小区，小区采用四周住宅，中央花园的景观设计，小区采用第二代人车分流设计（小区外圈可行车，内圈为花园不通车），方便住户搬家、老人坐车等居家需求。

可以说浦发东悦城是2019年性价比最高的项目也毫不为过。性价比有了保障，之于“狱景房”这样的不利因素，市场给的反馈意见就是“不care”。

上海新房市场铁律二：性价比是楼盘热销的生命线。

单单凭借前两位的热销，就想让楼市从谷底达到高峰，是不是太天真了？

我们发现，新房市场熟悉的感觉又回来了。TOP30项目中前7位，成交面积都超过了10000㎡，第三至第七位的项目分别是：

NO.3嘉定嘉定新城：西郊金茂府成交13064㎡，132套

NO.4青浦朱家角：上实海上湾华庭成交12697㎡，107套

NO.6浦东唐镇：金融家成交11267㎡，99套

NO.7嘉定嘉定新城：盘古天地成交10192㎡，105套

此外，我们还发现TOP10中的前九位，均价从青浦朱家角上实海上湾华庭（33700）到宝山共康大华公园城市（57500），都低于6万。

TOP9总计成交超过14万+㎡，套数1322套，以这个价位段的小区撑起了11月新房市场的再度爆发。

上海新房市场铁律三：刚需成为撬动上海新房市场跷跷板中那个看不见的支点。

前一周我们还讲过，如今上海的刚需有了新的定义。

随着购房需求的不断细化和升级，“刚需”的内涵和外延开始泛化，很多改善型的换房需求也是其中一种，甚至不少高（赚）收（得）入（动）的高收入人群，在首次置业中就选择一步到位，还包括了如今的改善型需求正在演变成购买力更强的“新刚需”。

所以，在TOP9项目中，我们看到了上实海上湾华庭以及新城上坤樾山，其实是以别墅为主的项目。分别占据了11月新房别墅榜的前两位。

接着来看下别墅、办公和商铺的TOP30。

别墅TOP30

上实海上湾华庭成为11月别墅榜榜首项目，成交总面积10408平米，成交81套，成交均价35337元/㎡；

榜眼项目松江佘山板块，新城上坤樾山，成交总面积9315㎡，成交总套数63套，53754元/㎡；

办公楼TOP30

排在榜首的是嘉定的隆慧大厦，成交总面积为5496㎡，成交均价27487元/㎡；

闵行的虹桥富力中心位列第二位，成交总面积4179㎡，成交均价：43580元/㎡；

杨浦的上海环创中心位列第三，成交总面积4151㎡，成交均价：53395元/㎡。

商铺TOP30

11月排名首位的是奉贤的绿地年丰广场，成交总面积34992㎡；

闵行的新华红星国际广场位列第二，成交总面积 5662㎡；

虹口的绿地彩虹缤纷商都成交总面积5335㎡，位列第三。

有热心的粉丝也会询问数据的来源。成交榜来自克而瑞网签数据。因此，也会出现部分日光盘在当月的成交监测中没有出现。

我们也留意到了开盘3小时就售罄的云锦东方11月至网签了1套，但是基本是会出现在下一月的房价监测中，对于我们判断整个新房市场并没有太大的影响。

由于是成交数据，极具参考价值。尤其是每个月的成交反映着新房市场的冷暖。

哪个区域哪个楼盘当月最火爆，在这个榜单是一览无遗。

俗话说，跟着成交买，永远不会有错。

我们将当月火爆项目的前三十进行集中展示和分析，是由于每个买房者都可以根据自己不同的实际情况进行相关参考。

11月的TOP30榜单中，我们还发现了12位的招商虹桥公馆，13位的万科天空之城，都有着稳定的销售成绩。

TOP30中的别墅榜是目前网络上稀缺的成交数据。对于别墅购房者，更是指明了方向。

而别墅TOP30就更能说明问题，去松江选别墅绝对不仅仅是一句口号，而现在又都了一个板块，便是朱家角。

对于入选住宅及别墅双榜的新房来说，产品的多样化，使得新房本身不仅仅是房子，而具有房产的属性，是一种美好生活的体现，若干年后，也一定比其它项目更易出手。

11月还有件大事自然不可不提。临港住房政策实施范围定了。

而阿飞追踪了政策发布日20日之前，以及之后下旬10天临港新城的成交情况。

前20日成交203套，而后10日成交66套。

主要原因：一是前期去化不少，没有持续新增热门项目也是一大原因。

还需要继续监测12月整个临港楼市的表现。

转眼间已到年尾，基于我们整年对上海新房市场的监测，万科天空之城大概率的会成为19年的面积以及成交套数双冠。