当区位价值被重新定义，你愿意住在郊区吗？

5月3日，北京土地市场迎来本月首拍，出让的两宗限价住宅地块分别位于朝阳区孙河乡和密云新城。预计该月还有房山区长阳镇、顺义区高丽营镇等共6块土地拍卖。

从这些出让的地块位置看，基本都位于五环之外，这意味着，上郊区买新房会越来越成为主流。 

曾几何时，地段、地段、地段，当我们谈论一所房子的时候，首先考虑的总是地段。区域定位、发展规划，周边配套，交通覆盖、通勤半径，都赋予了地段非同一般的价值。就像优客工厂创始人毛大庆说的那样，“地段，是住宅价值永久不变的维度”。

36氪前期关于《未来住宅价值》的网络调查显示，针对过去十年最能体现住宅价值因素的问题，21%的人选择交通，21%的人选择周边配套，其次是物业管理。

此前调查结果

“‘房地产+’不是决定因素，只是锦上添花。” 克而瑞副总裁张兆娟认为，地段代表着交通的便利性和周边配套的完善性，非常重要。 

可当昔日的远郊区县——门头沟房价7万/平米；地王频出，多地楼面价远超区域平均房价，我们不禁问，地段，还是那么重要吗？

当然重要，但我们现在强调的地段，并不是距离城市中心区的绝对距离，而是一个相对的，关乎整个区域的战略定位，也关乎于你自己生活半径和生活方式的选择。

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事郝荣福认为，房地产绝对不会改变的是地段决定论，因为地段不是空间概念，是城市资源占有和使用的概念，线上与线下的方式是互补的逻辑，城市线下资源不会被线上资源代替，因为人与人当面沟通的方式是不可替代的。

政府对于区域的规划，往往在很大程度上决定了区域的未来价值。因为这就意味着政策的扶持与资源的倾斜。北京商务中心区让原本没有一座楼超过10层的“国贸商圈”，发展成为拥有超184家注册资本、过亿元企业的CBD，已形成以国际金融为龙头、高端商务为主导、国际传媒聚集发展的产业格局。城市副中心不仅让早年间名不见经传的通州成为了全中国的热点，连同北三县都跟着热了一把。这样的例子数不胜数。

此外，开发商综合资源调动和整合的能力也是区域价值升级的关键。往远了说有方庄、望京，近一点儿就是孙河、天宫院、东坝，开发商抱团经营，从道路交通、医疗、学校、商业等多方面全力打造，开发商改变的是区域的土地属性，在过去不被认可的区域，如果道路交通方便了，房子建造的漂亮，小区环境也很好，周边配套齐全，人们对这个地方的认识就会有改观。

过去主要是公共交通不太发达，而且资源过于向城市中心集中。可随着我们的道路包括交通工具的完善，大家对绝对地段（即距离城市中心的绝对距离）的依赖性就没有原来那么强了。

中原地产北京公司总经理任莉认为，未来买房，我们关注有没有便捷的公共交通。地铁沿线、快速路，高速附近应该能让购房者接受。山水文园集团副总裁兼设计院院长，台湾资深注册建筑师余为群也赞同这一观点。他认为，城市资源不再集中于市中心，而是随捷运系统的延伸，呈多核心发展，变成中心-卫星体系。十年内地段还是决定价值的关键，只是捷运站才是创价值和保值的动力引擎。

我们不能忽视的一点是，在互联网+时代，也许就是不远的十年以后，当远程办公、在线教育、智能出行、在线医疗等元素浸透我们生活的每一个细节时，当我们不需要忍耐堵车和拥挤，不需要选择名校和三甲，决定房屋价值的维度，一定远不止于地段。

甲之蜜糖，乙之砒霜。价值除了体现在价格和生活的便利性外，还是个体化的，存在于每一个人的自我认知。你的生活半径是什么样的，你又想要什么样的生活方式，认清自己的需求，那个区域才真正适合你。

业内外知名人士观点

毛大庆，优客工场创始人

地段和交通是住宅价值永久不变的维度，在满足居住需求的同时兼具一定的投资属性。未来的住宅配套服务看重教育、医疗、商业的便利性。另外，物业管理的保安和卫生、公共安全是基础服务，未来更看重定制化、个性化发展，比如变成业主个人的私人秘书，家庭护理员，资产管理员等。家居智能也是未来住宅的方向，比如遥控管理，家庭节能，助老互老等。

余为群，山水文园集团副总裁兼设计院院长、台湾资深注册建筑师

城市资源不再集中于市中心，而是随捷运系统的延伸，呈多核心发展，变成中心-卫星体系。十年内地段还是决定价值的关键，只是捷运站才是创价和保值的动力引擎。

动态空间和弹性转用理念逐渐普遍，融合工业美学的机动建筑将大行其道。可变形的阳台，门窗，隔间，楼板乃至活动床，机动泳池等机动部件，将使有限空间成为灵活多样的场所，

虚实共构也则是十年后的大趋势。智能家居以大屏幕模拟山水窗景，或转化会议和面谈的信息界面，不仅能延伸情境体验，更能减少出行，缓和交通负荷。

品质依旧是住宅价值所在。从社区布局，设计施工，到管理维护的用心，才能创造可大可久的价值。

任莉，中原地产北京公司总经理    

过去讲究地段主要是公共交通不太发达，而且资源过于向城市中心集中。现在我们的道路包括交通工具的完善，大家对地段的依赖性就没有原来那么强了，未来买房，我们关注有没有便捷的公共交通。地铁沿线、快速路，高速附近应该能让购房者接受。

郝荣福，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事、健康产业研究中心负责人

房地产绝对不会改变的是地段决定论，因为地段不是空间概念，是城市资源占有和使用的概念，线上与线下的方式是互补的逻辑，城市线下资源不会被线上资源代替，因为人与人当面沟通的方式是不可替代的。

互联网时代让世界扁平化，人与人很容易建立联接，按照分众人群的诉求提供产品是大势所趋。人的需求会越来越细化，住宅产品的客群就不同，比如创业人群，是要提供便于社交的内容，注重健康的人群，就要在健康上下功夫，家庭主导的人群，围绕的是孩子教育。在分众时代，智能不是盲目叠加，未来科技的叠加匹配的分众人群独特的工作、生活、社交，结合分钟人群特定的生活诉求，勾勒一个生活方式。