同一个小区，选错户型，直接亏20万！

编者按：本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID:dahuzishuofang），作者：大胡子李老师，36氪经授权发布。

最近，有个朋友在深圳看房，抛给我两张户型图，问我哪个户型更好？

就是下面这两张图，一房一厅的小户型，乍一看都挺死亡的，但是仔细瞟一瞟，确实存在优劣之分。大家觉得哪个更好？

我先表明我的观点：第二个好于第一个。

户型一

户型二

严格来说，这两个户型都不是所谓的好户型，甚至很奇葩。但很不幸，这就是部分一二线购房者的现实。新房买不到，二手房贵的买不起，只能选择这种面积段的小户型，但这类房子大多楼龄老旧，设计非常不合理！

这类户型，你去分析南北对流、动静分区，就十分离谱！往往看了半天，仍然一头雾水，不知谁优谁劣！

人世间最远的距离，不是你买不起房，而是当两个户型摆在你面前的时候，你不识货！

今天，我们就来好好说道说道，选户型到底还有哪些门道？要知道，一个好户型，是你比隔壁老王多卖二十万的资本！

先来解惑一下，为何我说第二个户型更好！

首先，作为刚需户型，户型二最大的亮点就是，可以灵活的一房改二房。

如下图所示，两个变动就可以改变户型：

户型二改

1、将原客厅改为房间一；

2、将原来15平的大房间，隔出一定面积做饭厅，剩余面积为房间二。

由于卫生间和厨房原本就在公共区域，改动后两个房间能做到互不干扰，兼具隐私。

第一个户型理论上也能改二房，但仔细看看你就知道有多坑爹。

户型一改

1、11平的客厅面积全部浪费。客厅连接着卫生间、厨房与大门，根本没法做卧室。如果做卧室，开门就是房间，所有家庭成员吃喝拉撒都要经过这个房间，私密性为零，真的不适合！

2、勉强改两房，也很难兼顾隐私性。原本20平的大房间隔成两个10平的小房间，理论上也是二房，但想要到房间二，必须经过房间一，对于睡眠比较浅的人来说，老人帮忙带孩子，起夜上厕所可能直接被吵醒。

无法保障家人的独立空间的房子，谁住谁头疼！

再来看第二个户型，改造后户型二的采光还算不错。户型二改成两房后，没有暗房，房间二有阳台，房间一有窗户；而户型一改成两房后，房间一是彻底的暗房。

最后，第二个户型要多一个阳台，别以为阳台不重要，它决定了你每天穿的衣服是否能晾干。户型二是完全没问题的，户型一估计只能买烘干机放客厅了。

当然，以上的户型分析是从实用性考虑的，而当下买房除了考虑户型的实用性，还会考虑居住的舒适性，毕竟需求不同选择的角度自然不同！

什么是实用性？

什么是实用性？

实用性就是用最少的钱，买最多的房间，满足你家庭5-10年的住房需求。

简单来说，就是同样70平的房子，能买三房就绝不买二房！像前文的两个户型，同样都是一房一厅，面积相差不大，能改二房的户型二就是更优质的选择！

为什么多一个房间如此重要？

请大家先思考一下，未来5-10年你处在什么样的人生阶段？

资金有限，想要买首套房，大多就是新婚小两口。短期内确实只有两人住，只需要考虑两个人的生活需求，房间小点没关系，客厅大一点甚至生活得更舒适。

但是未来呢？人生随之而来的就是生育问题。在房贷压力下，夫妻双方，谁放弃工作回家带娃都不现实，势必要寻求父母的帮助，而父母帮忙带孩子住哪呢？再有四五年，孩子长大一些，也需要独立的卧室，又该如何解决呢？

当这些需求爆发时，多一间房间显然比大客厅更香！多一个卫生间，就能解决一半的家庭矛盾！多一个阳台白嫖一半面积，比什么都香！

这也是为什么，这些年深圳76平的四房，如此受欢迎，因为这类房子，至少能解决刚需十年的换房需求。

而对于刚需群体来说，实用性就是命！

所以，如果你短期无法暴富，那就必须有作为刚需的觉悟，多多关注房子的实用性，如果户型本身设计不好，那就要关注房子的可改性！

像下图这个户型，65平，初期户型也是一室一厅，但是因为内部没有承重墙（黑线是承重墙），可改空间极大，未来改成三房使用都完全没问题！

什么是舒适度？

说完实用性，很多人肯定要杠我，大胡子，我宁愿少一个房间，也要享受大客厅。

别着急，这样的需求，说明你已经属于改善群体。

与刚需不同，改善家庭人口结构十分稳定，不管买多大的房子，都只住这一家三口。

这种情况买房子，舒适度更关键！

什么是舒适度？

就是用同样的钱，买到更多的生活空间！

对于改善家庭来说，房子不止是睡觉的地方，更是生活的地方，采光、通风、景观，所有能提高生活品质的因素，改善性房产都该有！

就像刚需的阳台，是晒衣服、储藏杂物的；而改善家庭的阳台，是为了拥有更优质的景观，喝喝下午茶，享受生活的！

这时候选户型，要看什么，就要盯准舒适度！

以下因素，资金允许范围内，拥有的越多，未来住起来就越舒服！

1、最好选择板式楼，只有板式楼才能做到最好的南北通透与采光。

什么叫板式楼，如下图左图所示，外观非常规整，不像右图塔式楼一样，会凸出来一部分，再设计一户，因此通风与采光上没有阻挡，体验更佳。

并且，这样的设计下，板式楼单栋最多两户，邻居不多，不会过于拥挤和吵杂，并且都能做到坐北朝南，非常适合居住。

 （左：板楼/右塔楼）

像今年，上海日光豪宅万科天空之城，就是板式设计。杭州万人打新的远洋西溪公馆，也属于板式楼。

在改善市场，板式楼几乎是标配！

2、看准朝向，房间朝南的越多，住起来就越舒适。

要知道，我们国家位于北回归线以北，只有偏南的角度，太阳才可以直射入户，采光会更好，所以朝南是最好的朝向，而北向，由于缺乏太阳直射，冬季更加阴冷，有得选的情况下，真的不建议。

现在许多户型，都会将卧室尽量放在南向，像下图，128平，可以做到3房加1书房，其中三个房间都朝南，已经非常优质了。

3、一定要注意是否有暗厨暗卫，这是户型最不易察觉的一大硬伤！

像下图这个户型，不看卫生间和厨房，感觉还算不错。三个卧室户户朝南，大阳台连连接次卧，都是加分项。

但是看看卫生间和厨房，就会发现，这个户型非常致命。北向几乎没有窗户，无论是卫生，还是厨房，都是全封死的，根本无法做到南北对流。

要知道，厨房和卫生间是整个家里最潮湿的地方，如果不能通风，极易产生异味，也是蟑螂的最爱！

而这些，销售在卖房子给你时，不会主动跟你介绍。并且，部分售楼部样板间都是平地搭的，你去看时如果不格外注意，很难发现其中猫腻。

暗厨暗卫，不仅住的憋屈，在二手市场，也是重要的减分项，买房时，要格外关注！

4、如果有得选，面积够大尽量选横厅。

其实一直以来，关于横竖厅的争议很多。

竖厅，客厅是主要采光面，如果整个进深太长，采光和通风就会受到影响。由于餐厅和饭厅属于动区，在入户处，通过走廊连接房间，通常更容易做到动静分区，也是目前主流的户型，得到许多人的青睐。

但对于改善家庭来说，家里没那么多人，居住密度不高，隐私不是主要诉求，公共空间看起来舒适大气，更有利一家人的交流！

横厅显然是更好的选择，客厅与餐厅都在采光面上，整体采光会更好，公共空间格局更加开阔大气。没有走道占用空间，房子的利用率会更高，设计会更加灵活。因此，目前130平以上的改善型户型都会使用这样的设计。

此前《三十而已》中，顾佳的望江豪宅就非常典型，客厅与餐厅都在采光面上，妥妥的横厅设计，看起来既有设计感，又大气。

顾佳家客厅图

5、尽量选择双阳台，南北对流更舒适，生活阳台与景观阳台，能够兼顾生存与生活！

下图这个户型，就非常标准，159平改善户型，生活阳台与景观阳台，南北对流，双朝南主卧，生活阳台解决洗衣晾晒需求，景观休闲阳台，则可以享受生活。

其实，综合来看，舒适度无关乎就是三点：空间大、采光好与通风优。

选择标准总结就是如下几点：

1、能选择板楼就绝不塔楼；

2、能有双阳台，就绝不迁就单阳台；

3、千万不要有暗厨暗卫；

4、此外有条件就选横厅，朝南房间越多越好！

方法都交给了大家，最关键的问题就是，你要搞清楚，自己到底是刚需，还是改善！

刚需就不要追求绝对的舒适度，实用性才是王道；改善家庭，就要更注重舒适度，不然花这么贵的价格，还住着不舒服，简直血亏！