北京楼市上半年大考，及格线还是优等生?

2018年已经过半，北京楼市已经交出了上半年答卷，成绩如何?

先来看五个关键指标。

1、新房二手房销售数据

关键词：下跌、存量时代

首先是新房，2018年上半年，北京新房成交共计10480套，创了近六年来的新低，同比去年上半年下跌22.75%，同比2016年上半年成交量则下跌了超过一半。

再看二手房，2018上半年北京二手房共成交77588套，成交均价约6万元/平，套均面积87平米，同比去年下降11.42%。从近六年的成交数量来看，仅高于2014年上半年的成交量。

二手房与新房的成交比例为77588：10480=7.4：1。恭喜北京已完全步入存量房时代！

附，2013-2018年北京新房与二手房销售量占比图，二手房成交比例基本呈逐年上升趋势。

而新盘供应过少的原因，一是因为四环之内基本已不再批地，四五环之间土地也在严控，主要供应的地块基本都在五环以外。价格高，位置偏远，对于新房癌患者来说选择十分艰难。

上半年各区新盘成交面积，和去年同期对比，除石景山外，均有不同程度的下跌。而石景山的逆势上涨，主要是中海寰宇天下贡献了大量的销售份额。

2、土地供应

关键词：流拍、五环外

土地供应方面，上半年供应住宅用地共计26宗。

面包卖不动，面粉自然也不再抢手，房企在北京拿地愈加谨慎，上半年住宅用地流拍5宗，成交共计21宗，规划建筑面积约290万平方米，以每套90平米估算，可提供住宅约3万套。

商办用地方面，上半年共推出7宗商办用地，累计成交84万平米，同比下降34%，成交量明显下降。

值得注意的是，五环内的住宅用地供应面积仅占14%。

也就是说，有86%的供地都是在五环以外。北京人民将不得不继续向外围拓展居住空间。

上半年成交的21个住宅地块，高价地块主要集中在朝阳、丰台、海淀、顺义等区域，多位于五六环之间。

最贵的是位于孙河区域的两个地块，一块被旭辉和中粮联手拍得，楼面价为5.7万元/平米。一块被首创和远洋联手拍下，楼面价已达到6.1万元/平米。

在目前北京地价极高而且诸多限制的前提下，大房企联合拍地的情况已经越来越普遍。

3、调控政策

关键词：密集、严厉

在调控政策方面，近一年半来，北京密集出台调控政策三十余次，堪称全国调控最严的城市。在这个大基调下，北京房价如同霜打过的茄子，再也蹦跶不起来了。

4、金融监管

关键词：风险防控、融资越来越难

金融监管层面，近日北京市委书记蔡奇接受人民日报采访称，北京做为首都，各类风险容易聚集，北京市政府将持续采取有效措施，加强对金融、地方债务、房地产市场等领域的风险防控，强化未雨绸缪，积极应对，坚决守住不发生系统性金融风险的底线。

在金融业要服务实体经济的背景下，银行流入房地产领域的资金必然大幅下降，房地产企业将普遍面临融资成本高的难题。未来房企开拓多元化融资渠道，加快资金周转率，拓展多元化业务将是必然选择。

这也就是我们近期看到的，房企加大海外融资，碧桂园疯狂高周转，万科恒大等已开启多元化业务发展。大船已开始掉头，而升斗小民却在探讨哪里还可以暴击。

不禁想起船遇冰山的段子。

头等舱旅客看到船即将撞上冰山，马上回房间整理东西准备转移；

二等舱的旅客感觉到了轻微的撞击，正在问出了什么事；

三等舱的还在喝酒睡大觉；

四等舱的人正在导游带领下，赞叹船的伟大与壮观；

五等舱的人正集体学习，讨论冰山的渺小，船长的英明领导。

你又在几等舱?

5、保障房/共有产权房/限竞房

关键词：量大、价低

2018年北京政策性住房建设计划的项目共有125个，其中公租房1.4万套，棚改安置房11.7万套，共有产权住房3.9万套。

当然，与保障房和共有产权房同步大力推进的还有限竞房。

六月份是限竞房集中上市的月份，近期预计有两万套限竞房推向市场。

目前上市的限竞楼盘除了密云、平谷的远郊盘，还有许多位于亦庄、大兴、丰台，甚至海淀、东城区的楼盘，价格普遍都低于周边的二手楼盘价格，虽然加上了限售五年的限制，仍然有很强的竞争力。

看完以上几个关键词，可以看出，北京虽然现在仍是盛夏，但楼市已提前步入深秋，寒意瑟瑟，在政策与调控的双重主旋律下，稳定仍是楼市下半年的主基调。

通州

为数不多的亮点是副中心——通州。

副中心的建设在大力推进，北京新政府已经封顶，下半年将陆续开始搬迁。

年初至今，在北京整体房价稳定的大前提下，通州楼市却走出了一波慢牛行情，业主报价普遍上调10-15%，租金也有20%左右的上涨。

尤其值得注意的是，到今年八月份，通州的双限购政策已满三年，会有一批满足资质的购房客户陆续入市，这给下一步的通州楼市又带来了变数。

环京

随着通州的崛起，加上北京市政府多次提出北三县要与副中心一体化发展的思路，与新政府一河之隔的北三县自然也再次成为热点。

北三县是环京最大的热力区，可以确定的是，越是在副中心建设的关键时期，北三县越是要严控，尤其是房价，北三县房价一旦失控，会严重影响副中心的顺利建设。

因此，北三县的限购短期内放开是不现实的，但副中心与北三县一体化发展又是必然。

北京新政府位于通州区最东部的潞城镇，向东就是潮白河，缺少扩张的腹地，而北三县拥有副中心发展不可缺少的土地和资源，是必须要一体化利用的。

但对于北京政府来说，需要北三县的土地和资源，却不需要北三县拥挤无序的人口和混乱的城建，更不希望北三县的房价一飞冲天。

因此，北京政府在对待北三县的态度上是暧昧而矛盾的，只反复讲一体化发展，却不讲具体落地的方案。

比如交通究竟如何打通，哪里修路哪里架桥，哪里有轨交规划，哪个片区是一体化的重点发展区域。我相信，这些核心细节不到最后一刻是绝对不会正式发布的。

而且，以目前北三县的情况来看，拥堵而混乱的燕郊已无法承载一体化的重任，香河人口过多，产业杂乱，距离略远，从距北京新政府的距离、城建规划面貌、人口规模等情况来看，大厂都是未来与副中心一体化的最优选择。

再来看环京楼市上半年年报。

2018年上半年环京11区，大厂成交面积排名居首，燕郊成交均价最高，大厂成交金额最高。

环京品牌房企方面，华夏幸福和荣盛业绩突出，分列一二位。

当然，大家都清楚，这是在环京严控前提下的销售业绩，环京一旦放开限购，销量必然一飞冲天。

北京楼市的上半年大考，与其他城市比起来，从房价上涨的角度来说，可以说连及格线也未突破；但从国家调控成绩的层面来说，北京可算是优等生。

目前，在全国楼市过度炒作之后，北京房产反而成为价值洼地，持有北京房产安全可靠，更是抵御下一步可能发生的各类金融风险的最佳选择。

而对于通州和环京楼市来说，未来，一切皆有可能。

注：文中部分数据图来源于中国指数研究院北京分院，在此感谢！