人为标尺，数科赋能，新时代城市运营需新方向

随着房地产市场进入存量时代，在住宅开发销售之外，房企又开启了新赛道的竞争，切入的一大方向便是城市更新。在这股新的浪潮中，构建有温度的潮流生活、焕发老城区新活力、赋能城市新魅力正逐渐成为房企们的共同追求。

大会现场，新地产财经摄

11月12日下午，由联办财讯传媒集团、新地产财经、财经网联合主办的第十六届中国地产金融年会暨第二届城市发展战略高峰论坛在北京盛大启幕。

围绕“新地产时代，城市运营新方向”的主题，地产大佬登台论道，行业专家溯源行业变迁历程，解锁行业突围逻辑，解码新时代下城市运营新趋势。

“人”成为检验城市更新成功与否的核心

2019年，我国城镇化率已达60.6%，城镇化发展逐步走向成熟。不久前召开的十九届五中全会上，也提出要构建国土空间开发保护新格局，推动区域协调发展，推进以人为核心的新型城镇化。

会上，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹表示，在过往40年的发展中，中国的城镇化呈现三个特点，即速度快、规模巨大、城镇化和郊区化同时并进。

她指出，未来的城市发展空间是巨大的，而城市更新就是提升城市能级的最重要的举措，城市更新也是随着城市发展永远不可结束的一个永续的过程。未来，中国城镇化将进入中高级发展阶段，聚焦式、经营式、紧凑式的发展理念离不开城市更新。

“因而，城市更新是城市发展转型和房地产企业发展转型的一个结合点，是值得企业高度重视的。”

北京大学建筑与景观设计院副院长李迪华认为，城市更新背后是整个城市发展思路和价值的转型，只有当所有的这一切放在一起的时候，才能说城市找到了价值。而检验城市更新价值的标准就是，眼里有“人”。

李迪华解释，这里的“人”指的是个体的人，而非群体的人。每一个活生生的人，都应该得到足够的关注和呵护。

秦虹表达了相似的观点。她强调，在城市更新完成之后，能不能达到“引人、聚人、留人”的目的，是检验优质城市更新成功与否的唯一标准。“如果城市更新结束后，人反而没留住，那这不是一个好的城市更新。”

大数据、科技赋能城市发展

在北京思源副总裁邢志刚看来，城市建设上半场是大拆大建，下半场应是推陈出新。究竟如何在旧有格局之上打造“新”事物，在不少嘉宾看来，这需要大数据、科技的赋能。

佰思社创始人公衍奎提出了思维转变的重要性。他认为，整个行业里企业的思维开始变化。“从工程思维到资产思维、到运营思维，一步一步开始转变。地产早已进入了从卖住宅、卖产品到卖生活服务、生活方式的阶段。”

他对此解释称，“所有的产业发展到一定程度，就已经从短缺过渡到要升级的阶段，包括住宅。地产最早是解决短缺问题，现在是解决品质问题，解决人民幸福生活的需要问题。”

“因此，生活方式的变化实际上是企业适应和主动改变自身作业方式的根本出发点。”首创置业北京公司助理总经理张冬林以北京为例解释称，目前北京居民对于住宅产品的需求更多是置换需求，核心是对于生活状态、品质、环境的改善，匹配或解决这些问题的方法是引入更多健康科技内容。

金地集团董事长凌克在演讲中提到了“数字孪生”概念，指出数字孪生是未来城市的智慧大脑。他还进一步举例说明了数字孪生在城市管理中间的应用：对于居民而言，BIM地图、VR带来很多方便之处；对于政府来说，数字孪生则可以帮助城市不断分析合理的产业布局、人流的运动轨迹、住宅需求量等；此外，在地产行业的设计、施工、营销、物业管理的保安和保洁中都有着广泛的应用前景。

随着大数据的广泛应用，“互联网+房产”的结合也正在加速。在张冬林看来，科技健康的应用是未来人居生活的普泛性标准，因为未来一段时间内人们生存的环境或将难以快速改善，而科技应用于健康的价值就是延缓这一进程。

凌克预计，未来会有很多公司都将拥有AIoT，也就是人工智能的物联网。“每家公司都有一个自己的数字中台、有自己的云，数字化的广泛应用未来很快就会实现。”

痛点犹存 城市更新何去何从？

当今世界经济一体化进程的加快，大大促进了城市更新的进程和步伐，城市更新已不仅仅局限于旧城改造。

在年会上，中国房地产数据研究院执行院长陈晟提出了“泛城市更新”概念。他认为泛城市更新包含城中村改造、低效工业用地转换、郊野公园及特色小镇改造、国有企业土地更新、棕色用地更新等几大方面。

在陈晟看来，虽然城市更新正在发生变化，但仍然存在痛点。具体包括产业升级、地域平衡、结构平衡、空间内容匹配、金融和消费以及产品和使用者之间的六大不适配的突破和解决问题。

愿景集团董事长陶红兵以金融贷款举例称，在老旧小区改造方面，政策目前已经给予了很多支持。但老旧小区改造，是一个长期的、需要通过十几年运营才能收回投资的事业，它和开发不同，金融机构怎样能够给到低息、优质、长期的贷款，能让社会资本在这样的事业当中可持续下去非常重要。

陶红兵提到，解决城市更新难题需要大家共同参与，才有可能做得更好。因为城市更新带来的不是企业巨大的经济回报价值，而是给每一个普通老百姓以更好的生活，在日常生活中能多一点尊严、多一点品质、多一点改善的空间。

华高莱斯创始人兼董事长李忠则提到，在做城市更新的时候，可以多一些思路和创新。比如，为老旧工业区加入一些高价值的产业，让老旧小区吸引一些年轻人、让一些底商留下来、为一些购物设施增加旅游场所，和谐共融生存是国外经验为我国旧城改造提供的一些新思路。