上海，为什么必须投资大虹桥

编者按：本文来自微信公众号 “真叫卢俊”（ID：zhenjiaolujun0426），作者真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

任何美好的概念，如果在楼市中被重度营销，过度透支预期结局大概率就是招致市场的反感。

也不知道什么事情起，上海西面的项目都会在营销端口有意无意带上一句，我们是哪个方位的虹桥概念。

说实话，哪怕不是一个行业内人，仅从用户角度，我都会有点信息疲劳。

然而，在看过各种形式的文案，或者我们自媒体文章，着力点基本好像都在告诉你，大虹桥现在怎么牛逼，未来怎么牛逼。

本质上，就是讲述利好和预期，当然这也没错，不过我极少见到，有着探讨虹桥发展的原动力。

或者换句话说，作为上海当下没有之一的发力点，上海为什么要不遗余力的投资大虹桥，必须的那种。

而记不清哪位哲人说过的，你能看到多远的过去，就能看见多远的未来，这次，我想和各位聊啦，上海弄出一个大虹桥的原动力。

01

复盘下上海这些年的发展，其实有两条脉络，一条明线，一条暗线。

明线很好看出来，上海真正意义上的进入发展超车道，从90年的浦东大开发开始。

不知道各位有么有鲜果要开发的是，上海东面的浦东，而不是继续向西滚动开发。

要明白上海是个地倾西南的城市，浦东的地理上限一眼就看穿了，撑死了把临港开发好就到头了。

回过头来你会发现，那个时候只有浦东能真正意义上承载这样世纪规划，上海最多富裕土地储备，国家意志的认可，外贸时代的加持（外高桥，金桥，洋山就是外贸时代的产物）。

如果还有一个话，还有和黄埔一起占着最好江景段资源。

而且浦东很聪明的一点，就是在于知道自己空间上限在哪，所以很早采用了一种倒逼式的发展模式，走上一条产业迭代路径。

我曾经看到过张江的发展史，现在看着富的流油的张江，真的曾经比谁都穷。

没有因为只想着吃透红利，而是一开始拒绝走上卖地这种块钱路径，着实过了一段苦日子。

但是就在这阶段，张江产业以飞快速度在进入和换代着，还倒逼出一支能力很强的招商团队，并能向外输出了。

所以我们能在上海很多区域看到张江打头的科创园。

总之，浦东就这样一个政策高地，不停利用红利来加速产业成长的道路，很成功，陆家嘴，到世纪大道，到张江，外高桥，再到现在唐镇包括现在临港自贸区都是同样的逻辑。

浦东在以肉眼可见的速度成长，这样，上海的东面就立住了，预期也达成了。

02

差不多晚个十年吧，浦东把前期资源铺垫好了后，浦西开始发力了。

因为浦西的进一步开发不如浦东那般高调，我个人称为暗线。各位回想下，上海规划中，最重要的几个节点。

四个副中心，一城九镇，到最近扩容九个副中心，这种全局性规划中，浦东的参与的分量很少。

几乎可以说，这些就是量身打造的浦西扩张指南。

虽然晚了十年，但上海的西面在以极快速度追了上来，城市边界以难以置信速度在推进，以前觉得外环还挺远，现在地铁通车极限都快超出环沪高速了。

让我概括下，这种模式就是大面积点状散开的撒网，虽然建档粗暴但很有效，西上海的饱和远比想象中来快。

最极限的典型，上海嘉定安亭已经真的和苏州昆山花桥无缝城区衔接了。

换句话说，上海到一个非常微妙节点，一个城市化的缓坡阶段。

折射出来，这几年的上海经济增长率在一线城市确实挺靠后的，我们这两年听到有关上海质疑挺多，不仅深圳都要压一头，连杭州都有后花园说。

而就在这样微妙的关头，上海自己却看不懂的提出两条控制线，人口控制在2500万以下，建设用地控制在3200平方公里。

留给粗放的增量空间真的非常小了！

上海又一次，必须到了有新的高增长的以点带面的驱动时候了，而这个选择机会，没有选择，只能是大虹桥。

理由很简单，只有大虹桥有这个天时地利人和。

03

先说天时，给大家看涨图，上海的绿化带隔离图。

上海的这张图这么看各位就看的很清楚，上海边界基本已经固化下来，能突围的点，只能是预留最薄弱的那一环。

所以这个时候我们再来看这张绿化图，我们发现，其实从根基上已经做好了伏笔

整个排布只有往西侧是直接打开的，这就是伏笔，也是未来大虹桥的未来路径。

同时，大虹桥的三大地利元素也显露出来了。

开头我们说了上海地倾西部，往东是无尽大海，但是往西线则是上海经济纵深。

以前周边发展确实依赖的上海带动，但是这么多年高速发展后，浙北的高科技，苏南产业升级都在反哺上海。

这样一种受力反哺最好受力点，恰好也是能同时在两端受力的大虹桥，

这种位置直观点，就是区位上说长三角一体化示范区，江苏出吴江，浙江出嘉善，上海没法出嘉定，也没法出松江，只能是青浦。

而这种地利效用结果直接带动第二种元素出现，超级工程，虹桥枢纽出现了。

我不知道上海当初在做这个世界第一的空铁联运枢纽时，到底有没有想过搞大虹桥，但是结果就是这个区域注入了超级流量池。

接着我们看，围绕大虹桥大批的商业商务区都是连片出现的，这也是上海从未有过的。

产业搬迁也是不急代价玩真的，我踩盘大虹桥就遇到这么一个央企项目，地段核心，地价半送，条件就一个，总部货真价值搬过来。

所以，我们看到大虹桥从枢纽工程，底子就打非常好，整个发展生态一开始就走上非常良性的循环。

接着，第三点元素也是我觉得是很远见的。

就像开头说的，一个世界级规划的成功先决，就是要大规模连片可利用的土地。

这点上，大虹桥前置准备太牛了，几乎15年前就把大虹桥周边拆迁工作大规模启动了，到了现在，我们基本在那找不到什么老破小小区，而结果就是：

以虹桥为界限画了一条虚线，发现很清晰的分界线，虹桥往西，大量的土地都保持在农田或者绿化的状态。

这样的土地储备量是惊人的，换句话来说，想要开发随时都可以启动。

同时，淀山湖和周边密集水系也为未来大规模开发储备够用的水资源。

就地利来说，大虹桥属于上海最被老天爷赏饭吃的地方。

04

最后，说说人和吧。

都知道，国家给了大虹桥很多，某种程度你也可以把他视为人和，但是各位为什么有没有想过，上海内部结构这么多远，为什么偏偏是虹桥。

都说长三角是世界级城市圈，环沪是中国城市群标杆，而实际呢，直到这两年长三角一体化正式提成国家战略，环沪和上海很多断头路才刚刚打通。

所以本质上城市和城市之间依然保持相对的独立

这种规划在每个城市单独发展的时候是有好处的，互相有壁垒，可以扶持本地产业，帮助原住民可以更好的生存生活并且扎根不外流、这样的规划原则在目前中国大部分城市依然适用

但是对于上海这样的强一线城市来说，未来如果是想要带动周边，牵引外部城市，这样的规划其实是不行的

本质上需要在内部的连接上重新构筑一个核心，并且需要打破目前的环线结构，以超高能级去驱动长三角城市粘合。

大虹桥，你的担子很重啊。

好，说了这么多，相信各位也理解了，不是大虹桥有多命好，而是到了这个阶段，不管愿不愿意，只能是大虹桥是上海城市下一个高速周期阶段最优解了

意味着，你现在看到大虹桥得到很多，但未来大虹桥只会得到更多，没有办法，这边责任远比你想到重要。

而对我们微观的个人来说，没有什么比跟投着一个城市级，国家级的投资行为更保险了。

你说呢。