300万，撕裂出上海楼市的两个世界

编者按：本文来自微信公众号：真叫卢俊，（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权转载。

其实任何一个行业一旦你接触的信息太多类似或者你作为从业者太扎根一个赛道，都会有自己的认知偏差，其实这个问题房地产赛道也有。

每天我们看到各种楼盘的广而告之，经过的售楼处富丽堂皇，但是真实的上海楼市到底是怎么样的，今天我们就试着来回答这个问题。

01

一切都要从大数据开始看起。

我们先来看下2018年1-10月的全市新房和二手房真实的成交数据。

经过我们各种爬虫技术发现，今年到10月份为止，全上海新房总计成交量为45031套，而全市二手房总计成交量为136782套，新房与二手房的比例差不多是1:3。

换句话来说，在所有的成交客户中，差不多有75%的购房者会选择去买二手房。也就是我们感受到在传播的热销的高调的，本质上不是上海楼市，甚至都不是上海楼市的绝大部分。

二手房市场里，才是真正的上海楼市。

那我们继续对二手房市场进行细分。

如果再对已成交的二手房价格区间进行区分的话，我们发现，二手房300万以内以及300万以上的成交房源比为：85905套:50877套≈63%:37%，也就是说在二手房的交易市场中，有超过6成人会将成交总价控制在300万以内。

所以一个75%一个60%，加权一下可以算出，几乎今年一半的上海人，买的都是300万以下总价的房子。

这里虽然有做低总价的因素在，但这样的总价范围也确实让我们感觉到意外，我们感受中在上海买房，动不动都要大几百万甚至上千万，没有这样的预算应该根本不能在上海买房。

从一手房的数据也可以看出。

那些比较远郊的区域，总价也要在400万左右。

所以某种程度上，今年的上海楼市，二手房和一手房已经完全割裂了，而绝大部分的主力购房者，依然在300万的总价区间徘徊。

是不是消费降级是不是资金不足我不知道，但现实的数据让我们意识到，绝对庞大的客户，可能和操盘手在售楼处里感受到的不太一样。

02

那真正300万的二手房到底是怎么样的，秉持着认真真实的态度，我们派出了我们真有好房的人肉小分队，替大家实地看了下。

我们同步选择了三个版块进行了实地调研，分别是普陀的桃浦，闵行的莘庄南广场， 浦东的陆家嘴，大家其实可以很清晰的感受到，从版块的能级看，这三个区域是层层递进的，也基本能覆盖大部分人不同的购房需求。

针对300万以内在这三个板块可挑选的房源，考虑到大部分上班族真实的交通需求，我们挑选小区的原则是离地铁在1.5公里范围内的热门小区。

普陀桃浦

我们的第一站首先选择的是普陀桃浦的紫藤苑小区。小区建于1995年，略显老旧，非电梯房，市场上的供应的主流面积段在55-60平左右，均价是3.82万，总高6层。

小区总价段在230万-280万之间，虽然设有物业，但基本上也形同虚设，人员进进出出非常的自由，离地铁站差不多是1.2公里。

小区未划停车位，车子基本就是乱停的，所以能不能停到基本是靠运气，停车费按月收取，150元/月，小区的过道里面堆满了杂物。

小区户型基本都是一间房朝南，另一间卧室向北，整体收拾的还算干净。户型一般，因为面积比较小，厨房和餐厅是在一起的，房东想要置换的需求源自于孩子上小学了，想换个3房，有独立的书房让孩子可以安心的学习。

莘庄南广场

下一站踩盘的是闵行的莘庄南广场版块，该板块离区政府较近，整体资源比较集中，人流还是比较不错的。但如果预算只有300万，可供选择的二手房小区不多，房源基本集中在水清一村和水清三枫这两个小区。

小区为非电梯房，主流供应的面积段在54-56平方，均价是4.63万。从房龄看，水清一村跟普陀桃浦版块类似，在95年左右建造的，幼儿园和初中属于区重点，小学比较一般。

由于政府刚刚在这个区域做过美丽家园的活动，统一粉刷了外墙，清理了楼道间，所以看起来还算干净。

大部分的户型都做的比较差，虽然有两房，但目前可售的房源基本都只能做到一间朝南，装修情况很一般。房主是40岁左右的夫妻，屋子也没怎么收拾，卖相比较差，看了以后基本没有购买的冲动。

浦东陆家嘴东昌路地段

靠近傍晚的时候，终于来到了浦东陆家嘴东昌路地段。在这个圈层最高端的地方，面对300万的预算，也还是有选的。只不过主流面积段基本集中在30-40平，均价差不多是7万左右，一室一厅，基本都是建造在87年左右，二手房小区主要集中在东南新村、兰园小区、东园二村。

由于年代久远，小区外立面比较破旧。因为离陆家嘴较近，在这里，你能真正感受到两个不同的世界——外面金融中心配套成熟人间天堂，里面小区破败不忍直视，菜场直接设在了小区里面，人员进出都比较混乱。

小区也是没有物业的，前期并没有规划什么停车位，因为地处中心，停车位非常少，先到先得，车位非常紧张。

从厨房间的排布和陈列也能看出，可以感受到如果没有30多年的底蕴，真的是沉淀不出这种油腻腻的效果。

从户型看，大部分的户型都做的比较差，基本都是一室。如果要购买该板块的二手房，装修肯定需要重新设计，最大的利好就是学区，小学和初中都不错。

通过一天的实地踩盘和调研，300万以内的二手房给我最直观的感受就是小区物业管理不是很完善，人员进出比较混乱，小区的整体环境一般，户型设计的也一般，但周边商业氛围和环境还不错。

03

这大概是我们市调下来的感受，可能不是特别客观，但是却足够真实，各位可以看到，300万在上海的二手房选择范围内，不论在什么样的区位，大概可以解决最基本的住宿问题，但难言生活，甚至谈不上一点品质感。

我的小伙伴和我说，在这样的小区里住，我大概一回家除了吃饭就是睡觉，其他一刻时间都不想停留

这就是现状，不是不想住好的，而是对于这样的购买力，二手市场能够供应的产品都是这个样子。

好，但是这样就是全部了么。

可能是的，但是这样的逻辑又会陷入另一种认知偏差，就是很多人觉得我只有300万，所以一手房里买不起了，只能去买二手房，而二手中介推荐的又都是这样的产品，所以我们只能这样住。

确实，300万的总价在上海的可选择范围确实不多，但是不代表没有，300万的你依然还有自己的选择

现在的新房相比于二手房，在整体的房型设计会更加合理紧凑，如今90平米以下的三房已经非常常见，一些地方还会规划80平米的两房户型，伴随着面积的压缩，房屋的总价也得到一定程度的控制。

但是对于这些一手房，地处偏远区位这是一定的，所以对于你来说，依然有两个选择：市区的住宿和远郊的生活。不是说哪个更好，但是是值得不同人去权衡比较的。

简单来说，哪怕你深处上海楼市的底层，但是你依然有选择的权利。

04。

通过对在上海300万预算的二手房真实成交数据和现场踩盘两个维度的比较，有几点比较直观的感受跟大家分享下：

1、市场上主流供应还是集中在二手房市场。300万以内的二手房小区占据了整体二手房市场交易量的6成，如果从总价段看，首付100万左右，占据了上海刚需族上车的最大成交量。

对于很多非土著的人来说，来到一线城市寻找未来，其实家里是没有多少可支持的资源的，只能靠自己去打拼去奋斗，对于这部分的人来说，通过双方家庭的支持，能够攒到100万首付，其实就已经非常不容易。

当然，如果买二手房，考虑到预算问题，需要提前把税费和中介费用框到总价中进行计算，大概是10-15万左右，也就是说，实际上的房子的实际购买总价应该是要低于285万的。

2、300万以内二手主流的供应产品力很差，可供选择的品质楼盘，几乎没有。300万以下的二手房源，从房龄看，普遍集中在94-96年之间，还有很多是85-89年的，建设年代久远，小区环境其实真的不是那么值得期待。

周边的邻居也大都是以老人为主，生活比较悠闲，户型设计也一般，对于现在很多新楼盘所推崇的会所，游泳配套，管家服务等，真的不用去想了，因为实在太遥远了。购买这样的楼盘，真的只是为了生存，而不是生活。

3、品质更好的一手房，其实也有，但在地段上要有所取舍。跟上面二手老小区相比，新楼盘的优点和缺点都很明显。优点就是大部分都是品牌开发商，小区环境都比较好，户型都是经过优化的，空间利用率比较大。缺点就是地处郊环外，距离核心区距离较远。

确实，并不存在完美的小区，在价格与品质、地段之间，如果你的预算在300万以内，你会如何进行取舍？也欢迎你在留言区留言，说说你的看法。