到底是谁的杭州湾？投资客可以洗洗睡了！

编者按：本文来自微信公众号“米宅米宅”（ID：mizhaimizhai），作者：夏良，36氪经授权转载。

2018年，中国全面深化改革开放，最热的“网红”词汇，当属“大湾区”了！

粤港澳大湾区、环杭州湾大湾区，浙江大湾区……

风起云涌般助推着本就热度不低的环广、环深、环沪、环杭楼市。

“米筐投资”前几天发布了《杭州联手上海，中国第二大湾区横空出世！》，从宏观数据层面全面分析、比较了粤港澳和环杭州湾大湾区。

今天，我们不比数据，不讲宏观，仅仅从笔者长住环杭州湾大湾区近40年亲身体验，结合近一个月来对环杭州湾城市深入调研的所见所闻，带大家来看一看真实的环杭州湾大湾区，以及上海、宁波、绍兴、杭州、嘉兴，这5座沿湾城市对杭州湾的迥然各异的态度和期许！

1  上海的冷  留白杭州湾

上海从始至终，对于“环杭州湾大湾区”的态度，可以用冷眼以避之来概括，有她作为长三角区域龙头，希望以我为主，领衔“∑”形大湾区（南通-南京-上海-杭州-宁波）的考量；也有自知自己辖区内的杭州湾地区“扶不上墙”，成不了主角之嫌。

上海的杭州湾地区，主要包括金山、奉贤和临港地区。相比海派经典的浦西市中心，改革开放的排头兵浦东新区，与欣欣向荣的沪西新型城市化区域（虹桥商务区+嘉青松），上海的杭州湾地区是一个面积超大、人口相对稀少、以传统重化工业为主、城镇化程度不高、房地产市场很冷，产业转型艰困的区域。

笔者觉得上海杭州湾地区，就有点像没落的“俄罗斯”。

金山=高加索，石油立区，敏感区域；

奉贤=西伯利亚，冷、大、荒；

临港=远东，除了有深水良港，似乎就没别的了！

上海的杭州湾地区与俄罗斯“相似”联邦区和城市的对比

上海的杭州湾地区，房地产市场（除上图中金山卫、南桥、滴水湖有少量市区刚需客购买外）历来以本地消化为主。肇始于2011年的限购，尤其是2016年“沪九条”规定认房又认贷、二套房首付7成之后，无论是有2张房票的沪籍人士，还是积满5年社保才有资格买1套房的新上海人，大家都很珍惜这“宝贵”的上海房票。绝不会把“房票”浪费在没有发展前途，没有轨交覆盖的远郊乡镇。

上海的杭州湾地区，除金山卫、奉贤南桥新城和临港新城滴水湖区域外，大片都是没有轨交通达的农村化区域，也是因为“限购”，彻底成了上海楼市的“西伯利亚地区”。开发商没有拿地意愿，购房者没有买房意愿。

以上个月为例，金山朱泾的汤泉美地城，上海唯一兼具高尔夫球场+温泉入户的“高档社区”，低至19000元/㎡，新推456套房源，仅8人摇号！

临港新城滴水湖站旁的艾森公馆，仅售29000元/㎡，111套房源，也只有18人摇号。

有人也许会问，假如有一天上海解除“限购”，这块价格被长期“低估”的区域，会不会有补涨行情？笔者可以毫不犹豫的告诉你：“不可能！”

在今年年初公布的《上海2035年城市总体规划》里，金山主城区，由原来的“新城”级别降级为“核心镇”级别。临港主城区（滴水湖）也在2011年由南汇区政府驻地降级为“南汇新城镇”。

2035版上海总规，明确了人口总量和建设用地规模的“两个严控”：未来18年，人口几乎零增长，新增建设用地仅有50平方公里，这当中70%还是张江国家科学城的“南扩”用地。上海的发展模式已经从摊大饼式的粗放发展转变为精雕细琢。

上海的“两个严控”，直接导致两个后果：

1、上海“限购”大概率是一个长期政策，至少在近几年，看不到它取消的可能；

2、占据上海杭州湾地区主体的金山、奉贤农村化区域，实质上是被上海“放弃”了的战略留白区域。所以，上海杭州湾地区现在周边是农村的，以后还是农村，不用再多想了！

笔者有个好兄弟，2010年买了奉贤海湾镇上的世茂爱马尚郡（双拼别墅），总价244万（约12000元/㎡），现在这套房市值400万元（约20000元/㎡）。笔者也是那一年买了浦东张江汤臣豪园二期的“地铁房”，总价242万（约23000元/㎡），目前这套房市值950万元（约80000元/㎡）。

几乎同等的投入，买张江，8年内房价翻了4倍，而买奉贤，8年后房价连翻倍都未实现。当年买张江的VS买奉贤的，如今“身价”一下子拉开了550万元！同样是买上海，差距怎么可以那么大？！

昨天有一个粉丝问我，为什么上海奉贤的房子不能买，我不假思索的回答他这样一句话：

“如果把中国2862个县级行政单位，近十年的房价涨幅排个名次，奉贤绝对是排在第2000名以后的！”

上海杭州湾地区最牛逼的奉贤尚且如此，金山那就更不谈了。说多了都是泪啊！个中冷暖，我想只有买过上海杭州湾地区房子的人，才有深切体会！

更多上海杭州湾的楼市现状，可以浏览《上海1万9超底价大盘，仅8人摇号！咋回事？》

2  宁波的妻  情定杭州湾

到目前为止，把杭州湾概念叫的最响亮的，绝对是宁波。

宁波早在2010年，就把杭州湾大桥南堍的慈溪市庵东镇单独划出来，成立了由宁波市直管的杭州湾新区管委会。

2014年，宁波杭州湾新区升格为国家级经济技术开发区。

2016年，又进一步明确为宁波市唯一建设国家级产城融合示范区的区域，也是全国58个产城融合示范区之一。

今年5月9日举行的浙江全省对外开放大会上，省委书记车俊宣布的“10大对外开放新举措”中提到：下大力气把杭州大江东、宁波杭州湾新区打造成为标志性、战略性改革开放大平台。大手笔谋划推进中国（浙江）自由贸易试验区2.0版，要跳出舟山，形成省内“一区多片”布局，努力把“最大试验田”的效能发挥到最大。

5月15日，省委常委周江勇出任杭州市委书记，周书记曾任宁波市委常委、宁波杭州湾新区党工委书记、浙江舟山群岛新区党工委书记、管委会主任，温州市委书记等职。

5月19日，宁波市出台了在杭州湾新区和奉化区部分区域实施限售2年的措施！

5月28日，浙江省提出“浙江大湾区”战略，宁波前湾新区被列入该战略重点发展的4大新区之一。而这个前湾新区，就是余姚、慈溪的沿杭州湾区域（宁波杭州湾新区包含其中）。

……

这一系列的安排，让所有人都对宁波杭州湾新区入围中国（浙江）自由贸易试验区充满了信心！

而未来扩大版的杭州湾新区，即“前湾新区”之于宁波，就好比“前海新区”之于深圳，是21世纪宁波最大的IP，宁波的转型发展正在全面由“甬江时代”跨入“杭州湾时代”。

据宁波杭州湾新区公布的统计数据，2017年，新区全年实现地区生产总值450亿元，同比增长15%；截止2017年，已引进了大众汽车、吉利、BOSCH等18家世界500强企业，形成了汽车产业、通用航空产业、智能电气制造业 、新材料产业、生命健康产业、高端装备制造业等6大先进制造业和游休闲业、体育产业、专业服务业、新型金融业等4大现代服务业。

针对人才引进，建有多个创新基地： 复旦大学宁波研究院、康龙化成产业园、麟沣医疗产业园、吉利研究院、宁波杭州湾新区众创园等。

这么多产业创新基地，给予了新区人口稳定流动与增长的空间。目前宁波杭州湾新区约35万人口，计划2030年超过55万，新增就业岗位约35万个。新区的生活配套也在不断提升，今年三级甲等的宁波杭州湾医院、宁波科学中学（依托名校镇海中学）将投入使用。

➤交通规划方面

4月27日，宁波市今年的“1号工程”杭州湾跨海高铁大通道——通苏嘉甬铁路（南通-苏州-嘉兴-宁波）勘察设计项目招标完成，设计时速350公里，建设工期5年。这条铁路将在杭州湾新区的坎墩街道设站，2023年建成后，从上海虹桥到宁波只需51分钟，到杭州湾新区站仅需35分钟。

而有望实现无人驾驶的中国首条超级高速公路——杭绍甬高速公路，已确定沿杭州湾南岸走线，连接杭州江东、绍兴滨海、宁波前湾三大新区，终到宁波市区，设计时速150公里/小时，建成后，杭甬1小时互通。

目前，宁波杭州湾新区同时有绿地海湾、合生杭州湾国际新城、杭州湾世纪城3个百万方以上规模的超级大盘在售，均价9600-11000元/㎡之间。

其中，历史最悠久的杭州湾世纪城从2011年就开始卖了，一路卖的很艰辛，直到2016年底才开始发力，从6000元+/㎡涨到如今的小一万，目前已基本售罄。

未来几年，宁波杭州湾楼市的主角将是总投资500亿元的绿地海湾PPP项目，计划用6年时间打造成“3个主题特色小镇（创智小镇、康养小镇、文化小镇）+3个主题湖泊（创智湖、港湾湖、梦之湖）+3个主题森林（迷踪、雕塑、露营森林）”的空间布局，并规划了一条25公里的全国最长悬轨，串联起各大组团。

总体而言，目前宁波杭州湾新区已竣工和在建的商品房，就足够容纳目前新区30多万的人口了，整体“供大于求”，且已开始实施2年限售政策，指望它依托“前湾新区”利好大涨不可能。

这里的情况可以用“不愁买不到，不愁租不出去，短期增值有空间，但套现有难度”来概括，因此，真算不上是投资置业的优选之地。

3  绍兴的妾  劈腿杭州湾

把绍兴纳入环杭州湾大湾区城市，实在有点牵强。绍兴市只有短短的20公里杭州湾岸线，在上虞区的曹娥江入海口，硬生生地插了一腿！

绍兴滨海新城，空间结构为“三区、两带、一心”。

“三区”即：南区为绍兴袍江经济技术开发区（笔者亲历有不少石化企业）、西区为柯桥区马鞍街道的滨海工业区、东区为杭州湾上虞工业园区；

“两带”是滨海景观带和沿曹娥江两岸江滨景观带；

“一心”是目前正在重点开发的142平方公里江滨区域。

绍兴滨海新城，虽然在5月28日提出的“浙江大湾区”战略中，也被纳入了4大新区之一，但相比宁波杭州湾新区定位为国家级产城融合示范区，绍兴滨海新城的定位只是浙江省14个省级产业集聚区之一，且重点发展先进制造业和积极培育现代物流、信息科技、会展现代商贸、休闲旅游、服务外包、文化创意等现代服务业，也与宁波杭州湾新区非常雷同。

自身特色并不鲜明，规模能级不及宁波，新城发展步履维艰，是目前绍兴滨海新区碰到的不可回避的现状瓶颈。

绍兴滨海新城的房地产也尚处于起步阶段，目前核心区沥海镇只有一个合成未来派项目待售，户型为89-146㎡的三房、四房，从春节后售楼处开张蓄客之间，都迟迟未定开盘时间和报价，距项目20公里的上虞市中心目前新房售价在9000-14000元/㎡之间。

4  杭州的饼  展望杭州湾

与浙江省层面高调宣传“杭州湾大湾区”、“浙江大湾区”不同，杭州市层面其实是不太多提“杭州湾大湾区”概念的。

钱塘江与杭州湾的分界线，在产生钱塘江潮的源头“喇叭口”，这个“喇叭口”的北岸是嘉兴海宁市东部的尖山“源头潮”处，南岸是杭州萧山与绍兴柯桥的区界。杭州市全境都在喇叭口以西。因此，严格意义上讲，身处杭州湾腹地的杭州，已经不能算沿（杭州）湾城市，而只是沿（钱塘）江城市。

所以，杭州市的官方提法是：实施“拥江发展”战略，加快推进钱塘江金融港湾建设，以实际行动打造“（浙江）大湾区”建设主战场。

杭州近期发展的“重中之重”钱塘江金融港湾，即由隔江相望的钱江新城与钱江世纪城（包含举办G20峰会和2022年亚运会的奥体博览城）两部分共同组成.。

至于5月28日推出的“浙江大湾区”战略中，被纳入4大新区之一的江东新区，那是“后亚运时代”杭州中长期发展规划里的战略储备区域，套用大江东产业集聚区官网Banner上的话就是（2020年代以后的）长三角经济圈新增长极，定位是“智慧大江东、魅力生态城，开启大杭州新未来！”。

杭州大江东产业集聚区的管理体制，与宁波杭州湾新区一样，是杭州市政府的派出机构，托管萧山区的河庄、义蓬、新湾、临江、前进5个街道，这5个街道的社保、户籍、教育等公共服务与杭州主城6区并轨，也就是说：受大江东托管的5街道的市民待遇等同于“城6区”（“城”里人），高于余杭区和萧山区（“县”里人）。

当然，战略储备归储备，大江东的基础设施建设，实打实的在加快推进。杭州地铁7号线（吴山-城站-奥体-萧山机场-江东）、8号线（下沙-江东）、中轴快线（杭州西站-未来科技城-西溪湿地-西湖文化广场-杭州东站-萧山机场）；杭绍台高铁二期杭州绕行线（杭州西-临平北-江东-萧山机场-绍兴北）、机场联络线（杭州南站-萧山机场）、杭绍甬超级高速公路等工程已相继开工或批准立项。到2022年亚运会前，江东新区的3条地铁+2条高铁+1个高铁站+1条超级高速公路，都将全面建成，为未来杭州的“大浦东”开发打好扎实的基础。

目前，杭州江东新区的楼市也是异常火爆。

上个月，江东核心区的旭辉宝龙东湖城摇号发售，推出180套均价16700元/㎡的房源，结果有2998组客户参与摇号，中签率为17:1。结果爆出了“一位98岁的老太太中签后全款买房”的新闻，笔者不禁感叹，等到东湖城门口的地铁开通，也就是杭州开亚运会那年，老太太都要102岁了，由衷地祝愿老太太健康长寿！

5  嘉兴的刺  伤心杭州湾

5月28日版“浙江大湾区”战略，浙江省沿杭州湾4市：杭州、嘉兴、绍兴、宁波，4大新区里独缺嘉兴，Why？

嘉兴也有自知之明，在5月28日版的“浙江大湾区”战略里头，只字不提沿湾区域开发，提出了开发“G60科创大走廊”，这个G60，其实是沪昆（上海-昆明）高速公路的编号，说穿了就是沪嘉杭科创大走廊，一头全面接轨上海，另一头加快融杭步伐。

其房地产市场表现也是“两头热”：

嘉善接沪：新西塘孔雀城最高卖到了18000元/㎡；

海宁融杭：杭海城铁造起来，沿线各镇被盘活，临杭许村最牛逼，卖地卖到小2万，未来房价破3万，身在海宁胜余杭）。

“中间稳”：嘉兴中心城区新房房价稳上20000+/㎡。

“沿湾冷”：海盐、平湖楼市以本地客消化为主，盲目投资客虽有，但与沿廊‘G60大走廊’房价已拉开差距。

6  总结

智造≠置业；宜业≠宜居

投资客可以歇歇睡了！

由于历史的原因，环杭州湾曾经是沿岸各城市淘汰落后产能、迁移主城污染企业的“堆砌场”！

今天的环杭州湾，产业格局的现状是：

金山的化工，平湖的箱包，海盐的核电，海宁的皮革，萧山（江东）的印染，绍兴（袍江）的化纤，只有宁波（杭州湾新区）稍微高大上一点，是汽车制造……

因此，相比粤港澳大湾区沿湾寸土寸金的香港中环、深圳前海，华丽丽的澳门，浪漫的珠海情侣路和朝气蓬勃的广州南沙，环杭州湾大湾区要面临的功能定位、产业转型和环境治理问题，比粤港澳要复杂得多，困难得多！

我们不能把沿湾城市里，上海陆家嘴的金融收入+杭州阿里巴巴的电商收入+嘉兴乌镇的旅游收入，简单机械的相加，都算做是环杭州湾大湾区的GDP，那是“自己骗自己”，一点也无助于真正环杭州湾沿岸地区的转型和发展。

从既有的规划思路来看，未来环杭州湾大湾区（浙江大湾区）真正的“黄金海岸”应该是：杭州江东新区+绍兴滨海新区+宁波前湾新区+舟山群岛自由贸易港，横亘在这条岸线上的，既有超级高速公路，也规划有杭州湾城际铁路。

即便规划前景再美好，环杭州湾大湾区的主旋律还是先进制造业的产业集聚区，是实现传统的“浙江制造”向更加先进的“浙江智造”转型的产城融合试验区！

环杭州湾大湾区，追求的是浙江实体经济智造的GDP，不是浙江民间资本炒房的VIP!

环杭州湾大湾区，客观条件上也不可能打造成风景宜人的滨海度假区，不要跟我说海盐的六旗、宁波的方特、平湖九龙山的乐满地、临港滴水湖的海昌极地海洋世界，这些乐园在上海迪士尼面前就是“小巫见大巫”！

为什么香港迪士尼、东京迪士尼都建在海边，而上海迪士尼不建在杭州湾海边呢？

因为环杭州湾都是黄渣渣的海，呼啦啦的风里略带着臭鸡蛋味，从根本上讲不适合长期居住和养老度假！

最后的结论是：环杭州湾大湾区，宜业≠宜居，智造≠置业，投资客们可以洗洗睡了！