十年之后，房地产没有故事

编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：许千慧。

文/许千慧 编辑/小屋

十年之前，房地产行业出现了第一个销售规模破1000亿的企业。当时，所有地产企业看到的是一个闪耀着万丈光芒的黄金时代，仿佛一切充满希望。

在地产行业之外，社会迎来一波21世纪最具有故事性的变革期。2010年，以“双11”为标志的互联网巨头才刚刚冲刺，共享经济要等到数年之后才能席卷全国。那时，辉煌仍属于传统产业。

但十年过去，互联网改变了所有人的生活，社交、电商、新消费、新能源汽车、大健康、AI这些经济新势力崛起。蓦然回首，当下最热的新经济话题中，房地产已经黯然失色。

过去十年，房地产行业发生了什么？

电商赌局、宝万之争、世纪并购、金融资本大战纷纷上演，但更为重要的是一些潜移默化的改变：

从抢房投资到房住不炒；物业接连分拆上市，PE数倍于开发主业；中介成为地产行业规模和市值最大的企业；互联网成为房地产行业拼产品和管理能力的新战场；社群、社区商业等新兴领域也开始进入开发商的细颗粒生态；老龄化来临，年轻人越来越少……这一切都预示着一场重大的结构性变革。

2020年，开启的是十年新征程，也是传统行业的再进化，每个人都在寻找未来之钥，每一刻都在走向答案。

2020年，我们关注了“不确定”，但也希望每个人都能带着信心去往未来，并成为下一个十年的新王者，再续十年故事。

2020·未来城市峰会，我们将走进「答案之城」，拆解「十年新战场」上的每一个动作，回应「十大误解」中的每一个疑惑，拼叠「十大新主场」背后的心路历程，让一切动作都归于合理，一切答案都有所解释。

传奇成为历史

2020年4月，发布年报的同一时间，绿城在大本营杭州遭遇了一场史无前例的维权：

原本说的社区入户大堂， 变成了物业用房和厕所；外立面线条工艺减配，铝扣板表面坑洼不平；阳台宽度大面积缩水，说好的1.8米宽景大阳台，缩水到净宽只有1.35米；厨房配置缩水……

业主们冒着大雨和疫情的风险要求当面对峙，却连绿城的大门都没能进去。

有网友留下评论：绿城在退步。

十年之前，供职于房地产行业的许多人都有一个共同的心愿：买一套绿城的房子，或者星河湾的房子，总之是质量好、有审美的房子。但今天，教父走远了，地产行业留下的故事仍旧是十年前宋卫平与黄文仔在项目上拿着一把锤子敲敲打打的故事。

这个行业，很久没有新故事。

十年之前，我们会惊叹于绿城桃李春风的中式庭院，会敬仰于星河湾的精致奢华，也会惊讶于龙湖别出心裁的步入式园林。那时候，工程细，周转慢，有质量问题敲了重做才算完。

十年之后，规模化将不同企业不同风格的产品带往全国，均好户型遍地可见。

楼市仍旧有“万人空巷”的抢房现象发生，但那是因为新房与周边二手房价格倒挂，总价便宜了几十万。

不同于十年前的“粗糙”户型，如今90㎡的面积不光能做出三居，还能辟出两厅两卫外加一个家政间，在客厅安一个90°转角飘窗都算不上是考验。

除此之外，人们对房子的要求也越来也多：要南北通透，要三面朝南，要同层排水，也要三层过滤新风。

我们无法否认产品的进步。户型图设计越来越精细，外立面越来越好看，但房子不再拥有“光环”。

开发商不再是当年那个动不动要“砸了重做”的建设者，而是变成了实打实的加工商，只管在规模化的驱动下把房子批量生产出来卖出去，再马不停蹄的投入到下一轮次的周转。

那个讲个好产品故事就能引来无数粉丝的时代过去了，这个行业里仍有销冠，仍有标杆，但让传奇留在了过去。

2020年，我们即将迎来史上最大规模的房地产交易额，但相信一位准业主买到房子的幸福感和十年前并不相等。

我们需要新的故事。

情怀淡在过去

2010年，万科成为第一家销售额超过千亿的国内房企，但在年度报告里它把千亿业绩形容成是“一串仅由 1 和 0 构成的数字”。提前4年撞线，拿下21世纪第一个十年最激动人心的业绩之后，当时的万科反而说要“回归企业逻辑的起点”，去思考“存在的意义与永恒的信念”。

那时候，万科的信念是“用建筑赞美生命”，万科在随后三年“致股东书”的末尾定下的主题词是：“城市，让生活更美好” （2010年），“境由心生，知止无界” （2011年），“向着阳光奔跑” （2012年）。

那时候，很多人在学习万科。在远离深圳市区的大梅沙总部，时不时迎来来访者，有人会告诉他们这个建筑群超前的设计理念，并让他们试试停在楼下拐角用竹子做主架的自行车。楼里的电子屏上在循环播放王石和郁亮登雪山的宣传片，他们俩说的话都是关于城市、建筑、人。

在那个黄金时代，领头人的思想似乎也闪着金色光芒。

十年之后，万科的slogan从“赞美生命，共筑城市”换成了VANKE这五个英文字母，郁亮说：我们要像农民一样不管天气，埋头种地。

地产行业的领跑者变成了碧桂园——它把高周转和规模化做到了极致，取代万科成为新的学习对象。“世界500强”的身份被直接刻在碧桂园的logo下面，宣示着数字的魔力登上舞台。

如果说十五年前，尚是青年的孙宏斌撂下一句话挑战万科是一个失败的故事，那么今天翻回去看，当时追求高杠杆、高周转的顺驰模式已经顺利上位，只不过孙宏斌在顺驰时代没有完成的故事，由别人帮他完成了。

十年时间，千亿规模的房企从1家变成了30家，TOP50的房企占据了这个行业将近45%的市场，新建商品房市场即将拿下17万亿的市场巅峰。

但十年之后的今天，那些存在与信念的关键词早已少见，取而代之的是精确到小数点后一位的财务数据，是规模与红利，是回报和机遇，是“活下去”，而且活得更好一些。

这是一次产品本位主义向财务本位主义的转向，也是资本本身的魅力所在。

告别了遍地捡钱的黄金时代，抛开情怀，利润才是最赤裸裸的商业法则。

仅2019年一年，就有大大小小446家开发商宣告破产，而在充满不确定性的2020年，这个数字或许会更多。

几乎所有人都需要用好看的财务曲线去争取更多的资本与更大的市场，营收、回款、利润、负债、现金流、短债比……每一个数字都性命攸关。

很长一段时间，我们几乎看不到真正突出重围的黑马，那些百亿逆袭的神话背后都有一双资本的大手在游走。

你可以说这个行业变得更加成熟了，也可以说那些“为城市创造美丽”的情怀淡去了。

英雄迟暮，大佬无声

就在昨天，胡润研究院公布了《2020胡润全球少壮派白手起家富豪榜》，排名前10的富豪有字节跳动的张一鸣，有拼多多的黄铮，却没有一个与地产开发有关。

这个行业，造富故事和大佬都在渐次消退。

近十年，福布斯公布的中国TOP10的富豪榜榜首，有五次落到了开发商头上，其中三次是王健林，两次是许家印。王许二人交棒首富的2017年，哪怕在地产行业里也是“不平凡”的一年。

那一年，66岁的王石在宝万之争告一段落之后，留下一句“我们往往高估了目前，低估了未来”，随即离开了万科。

反倒是“农民出身”的杨国强，在2017年带着碧桂园成功取代万科坐上了行业第一的宝座，这一坐就是四年时间。

而曾经高喊着“要在五年之内做到世界前五”的王健林，也在自己63岁的2017年遭遇了人生滑铁卢，不得不选择抛售资产给富力和融创，壮士断腕走下神坛。

那个花了500亿接手万达文旅的孙宏斌不过54岁，尽管刚刚被乐视这块烫手山芋弄得“颇为受伤”，却依旧坚持自己“白衣骑士”的人设不倒，要为自己的文旅梦豪掷百亿。

也同样是在这一年，以泰禾为首的闽系房企在土拍市场“横扫千军”。同样是500多个亿，黄其森一口气在全国各地买下了近800万平方米的土地，其中不乏北京、上海等地多个地王，冲规模的心“斗志昂扬”。

然而历史车轮滚滚向前，英雄也会有迟暮的那天。

苹果失去的是乔布斯，但国内地产行业已经失去了举着理想主义的王石、高举产品主义的宋卫平、要改变商业地产格局的王健林、隐藏的商业自由主义者冯仑......

英雄迟暮，大佬无声，已经没有人摇旗呐喊。

没有了宋卫平的绿城开始高周转，年度大会上的王健林少了心潮澎湃的万达梦想，也不见了令人激动的军令状。就连当年格外“争强好胜”、初生牛犊就敢叫板王石的孙宏斌，也走上了低调的路子。

我们可以无比怀念那个大佬云集、群雄逐鹿的时代。

却也不得不承认，房地产早已不是当年那个“打江山”的天下，被职业经理人与家族二代执掌的企业，或许注定要走上更加专业与成熟的现代化路径。

最近几年，我们似乎很难给第二批“掌门人”下一个明确的标签，比如极少公开高清近照的杨惠妍，比如被迫走上台前的王晓松，比如执掌融创文化的孙喆一，而地产二代中“最负盛名”的王思聪，“出圈”过程也与房地产无关。

郁亮的理想是建立一个离开任何人都可以正常运转的企业，就像柯林斯给优秀企业家的定位是“造钟人”一样，成功者躲在资本的背后，职业经理人坚守刻度，群体意志代替创始人意志成为左右企业的决定性力量——这也许是行业成熟的另一种标志。

未来是一座大山，攀山的路有千万条。时间是一种力量，它一直向前，让过去永远成为历史，现在的一切选择在未来呈现答案。

也许那时，历史轮转，会有新的故事。