长租公寓规模不经济？“优客逸家”首次宣布实现单城市盈利

近日，长租公寓品牌“优客逸家”宣布，4月份其在成都市场首次实现单城市盈利。据了解，这也是长租公寓行业首家宣布规模化盈利的企业。

“优客逸家”成立于2012年，是长租公寓赛道里较早的玩家之一。2014年获得B轮融资时36氪对其进行了报道。“优客逸家”的目标用户是毕业后1-3年的青年，支付能力有限。公寓产品线里合租占到90%，杭州单间价格较高，1000-1500元之间，成都单间基本在800元左右。

在房源的获取上，渠道包括：跟业主网上建立联系、社区地推活动，中介介绍，物业直接合作等，但不包括二房东。目前“优客逸家”主要覆盖的是二线城市，包括成都、武汉、杭州，北京也有房源，以分散式为主，至今累计管理房间数超过3万间。

长租公寓的模式较重，前期规模化成本投入很大，投资回收期常常需要3-5年。此前链家研究院杨现领曾公开表示，分散式公寓可能要做到10万间房盈利情况才有可能变好。长租公寓能否做到规模经济，对公司的规模化运营能力提出了很高的要求。

创始人兼CEO刘翔表示，盈利不是“优客逸家”目前的最首要目标，第一要务还是保持健康的规模增速，在每个城市达到1.5-2万间房源的规模临界点。下一步的重点在于实现自我造血良性增长，摆脱外源性资本依赖。下半年公司将进行模式升级，会以更轻资产化的方式，做更高效、更大规模的房屋运营。

刘翔向36氪介绍，“优客逸家”把业务分为基础业务和增值服务。基础业务就是租金差或管理服务费，之后所有广告、金融消费、生活消费等延展都算入增值服务。目前“优客逸家”仍以基础业务为主。刘翔表示，公寓与房东和租客是强关联的，在建立彼此的信任之后，在合适的场景下很容易实现增值业务的转换。

在增值业务中，金融是一个重要的方向。对租客，可以提供租房分期；对房东来说，如果有资金需求，比如想要按年收款，也可以引入第三方金融机构提供保理产品。

在传统的租赁市场，为什么金融产品的渗透率不高？刘翔表示，对于这些分散的住宅租赁，对金融机构而言只能叫小微金融，每一笔业务额度不高。而租赁是一个虚拟交易，而且分散在城市各处，风险很难把控。当“优客逸家”这样的运营商形成资金闭环，业务和资金都集中在一个平台上的时候，信息化程度很高，所有交易和数据都是可监控的，对金融机构来说这是一个很重要的风控模型。

与集中式公寓不同，分散式公寓有分散非标等特点。集中式公寓的竞争核心其实在于资源，分散式公寓的运营则更为复杂。每个房东的诉求和风险偏好不同，对应的房源定价、合作策略也不同；物理距离带来的管理成本、不同时间不同地点的资源调配，对公寓碎片化响应的能力要求很高。

在宏观上还有跨行业、跨地域、跨周期等特点。这是一个很长的链条，收房租房是房产，设计生产是装修，保洁水电是物业，系统开发是IT，租房分期、房东保理是金融，还涉及到智能硬件的研发。

刘翔认为，租赁运营其实是一个动态平衡的管理，收房、生产、收租、租后服务，每一个环节的节奏必须匹配。而这种动态平衡运营能力的背后，是高效精细化运营能力，取决于流程设计和IT系统。IT系统背后固化的是一套管理思想，在每个环节降低成本，提高效率，在操作层面也能通过系统束缚业务人员，进行相对稳健地运营管理。

2015年国务院一纸发文，把公寓定性为生活性服务业，宣布将在税收、融资等方面给予政策支持。政策红利、消费升级、资本追捧，近几年涌入长租公寓的品牌在一二线城市落地开花。

长租公寓又分集中式公寓、分散式公寓。分散式公寓有：链家旗下独立出的自如、青客公寓、垂直女性市场的包租婆等；集中式公寓有：第一只独角兽魔方公寓、估值 2 亿美金的 YOU+、领鹰、自如寓等。此外，三大连锁酒店集团也分别孵化了各自的长租品牌：逗号（如家）、窝趣（铂涛）、城家（华住）。

目前各家公寓在租赁市场所占的份额仍非常小。分散式里规模最大的自如也才30万间，其余头部玩家也就几万间房，长租公寓的发展仍在早期。刘翔判断，未来国内市场上至少会有3-5家能达到上百万间规模。

团队目前共有680多人。创始人刘翔做了10年旅游电商和5年租赁服务，此前曾创办了国内首家旅游比价搜索引擎“优客旅行网”。公司曾获得来自源渡创投的天使轮投资，君联资本的A轮投资，经纬中国、海纳亚洲基金、君联资本多方投资的B轮融资。此外，公司在去年获得了华瑞银行提供的数亿元创投贷。