地表之下“第三维商业”，收益或许可以超越首层？

编者按：本文来自微信公众号“RET睿意德”（ID：retweixin），36氪经授权发布。

近段时间以来，关于新开业的地下商业新闻不断。地下商业作为众多商业形式的一个分支，其填补商圈业态空白、城市地下空间的利用者的角色一直在衡量一个城市商业发达程度时占据着重要地位。地下商业在中国的发展已有三十余年的历史，随着各地商圈的变化与发展也在不断进化。从表面观察，近年新开业的地下商业在形象上有了较大提升，其背后则有着人们消费习惯与需求的变化的深层逻辑。

地下商业发展变化趋势

80年代之前的人防工程为日后的轨交商业打下了空间基础。80年代至新千年开始的二十年中，地铁还未大力兴起，轨交商业直至城市地下铁系统较为发达的近二十年才开始规模发展。

然而，由于地下空间条件的制约、开发的高成本等障碍，造成国内轨交商业的形象老化、业态单一、缺乏整体规划设计等问题。

目前，不仅这些问题推动着地下商业的升级，网络购物发达、消费者寻求消费便利、城市公共交通系统的发达等因素均促使消费者倾向便利性更强的地下商业，而不是一些可达性相对较弱的大型购物中心。

此外，地下商业在一线城市依托于轨道交通、在二三线城市主要依靠繁华商圈的地下通道的现状，使得地下商业对如何在业态多元的城市中进行差异化定位的思考变得尤为重要。 

基于以上变化趋势，近年来的新兴地下商业改变了以往以零售为主体的单一业态，且赋予了它们更高的可逛性与更好的外在形象，以打造消费体验为根本，整体提升地下商业的实际用途与价值。

提升地下商业价值的关键

根据前文提出的国内地下商业面临的困境，现可以从几个方面入手进行破局。地下商业的核心与地上商业没有本质的不同，重要的是结合它独特的物理空间，理解它的场景在人们生活中的地位。

1. 角色的丰富能引发地下商业的场景多样性

新鲜的商业内容可以成为形象老化的地下商业的丰盈支撑，业态并非一定局限在零售。目前的趋势显示，地下商业的餐饮比例正持续增加，已到达40%，它与其他对硬件设施要求较高的业态如影院一起，显现出愈发重要的地位。

2. 求同存异，一致的定位逻辑与对照鲜明的核心内容

公共交通枢纽的所在有着普遍的地上商业，结合地上商业的定位，周边环境的考量，地下商业与地上商业的呼应是重新定位的重要方面，包括合理利用周边设施与资源，进行商业配套等。低下地上商业形成差异化定位，带来的商业互补也是地下商业可持续发展的保证。

3. 引发兴趣的节点与节奏

与地上商业类似的是，动线设计不合理带来的商业冷区是值得注意的问题。对照地上商业，采用差异化风格设计、主力店位置分配、商业区景观设置等方式改善地下空间缺少环形动线带来的缺陷，提升可逛性。

4. 逆向思维改造形象，“反人性”的沉闷空间也能开阔通透

在地下封闭的空间中打造商业本是违反人类视觉偏好的，因其硬件条件的天然约束很容易让人产生压抑感受，所以地下商业首先要解决空间对人的健康影响。地下商业的视觉感受改造可以从多方面进行，根据具体物理空间特性选择不同解决方案。

•  地下商业地上化

从与其他地面建筑物的连接之处入手，设置多处入口，顺利导入人流，美化景观的同时提升通风采光功能；透明采光天幕，宽阔的主通道，增加可视范围，提高商业展示效果。

•  空间主题塑造

将建筑特色与人文体验相融合，保存历史细节，重现当地特色文化，使消费者个人情感与商业空间形成共鸣。历史建筑的留存融合场景布置使空间主题具有一致性，形成统一整体。 

我们讨论地下商业，往往把它归结于一门生意，但它却是我们抹不掉、去不得的人性印记。地下空间相比地上建筑，更有它的不可再造特性，地上建筑可以拆除或重建，而地下空间作为城市基石，建成后则难以重复修建，是城市难以消除的印记与空间符号表达。城市不仅有广度，还可以拥有深度，地下商业补充的是业态，也是城市提供的丰富人们生活方式的独特场景。