老破大，没有未来

编者按：本文来自微信公众号：大胡子说房，（ID：dahuzishuofang），作者：大胡子李俊怀，36氪经授权转载

城市中心一直在转移，豪宅区也一直在变迁，曾经高价买入的老破大所引以为傲的地段好，都是阶段性的。

好产品才配谈地段，当房价越来越高，老破大越来越沦为穷人买不起，富人看不上。

老破大最明显的特点是：面积大、单价低、总价高，而且一般都没有电梯。

光一个，没有电梯，想必很多人都会倒吸一口冷气。

大户型的房子一般都是家庭居住，上有老下有小，没有电梯，每次出门都像打仗一样，而且对于能负担得起老破大房子的业主，显然对于电梯是个硬需求。

动辄6、7、8、9层楼，自住都是个灾难，每天想到要爬那么高的楼梯，想必都是能不出门就不出门，还有小孩的手推车、老人轮椅...一大堆因没有电梯产生的烦恼。

看到这里，想必很多人会想：既然不买高楼层，那可以考虑低一点的2、3、4层楼啊，甚至还能挑到带院子的1楼，毕竟中国人对“院子”有蜜汁偏爱。

当然市面上确实还有人为了面积妥协，但真的非常小众，真正付得起这个价格人谁愿意接受：无电梯+房价老旧+大户型？

除了电梯，老破大一直被诟病的就是停车场，很多老破大都建得非常早，历经多年，物业再好也会破旧不堪。

而且大家庭居住，小区的私家车一定不少。

如果是有充足停车位的地下停车场还好，如果没有充足的地下停车场，还可能将小区的公共区域改成地面停车。

当你有一天精疲力尽开车回家，还要在小区兜兜转转找停车位时，想必到时你一定会怀疑自己当初脑子进水了，花了这么多钱买了个连停车位都不能保证的“高价床位”。

更严重的是，当你想通了要把老破大卖掉置换个更高级的房子时，你就会发现，额，挂盘了很久都卖不出去。

当初你可能是因为这个房子面积大或者是装修好看买下来的，但这个市场真的是无比理性的，大户型高总价真的就是富人看不上穷人买不起。

同等价位之下，完全有更多更好的选择，虽然看似老破大的产权面积大，但因为早期的公摊大，所以得房率也没有非常高。

老破大的180平4房和次新房的120平4房，在假如次新房设计合理的话，未必没有老破大的180平4房好用，更何况现在买房大家更注重功能空间设计，能有4个房间就满足了。

至于房间的大小，反而佛性了不少。

种种原因，造成了老破大长期跑输大盘，二手房成交周期长，流动性极差。

没有优质学区加持的老破大都会被人们所抛弃。

房价轮动规律除了满足区域轮动，其实也满足产品轮动。

一般都是从新房率先上涨，然后轮动到次新房、有优质学区加持的老破大、老破小。

如果没有优质学区加持，老破大几乎会成为整个市场上流动性最差的产品。

毕竟钟爱学区房的人为了个学位会偏好买小户型老破小，但可不会去买个老破大，费钱又不如低总价的老破小涨得快。

投资客要想玩得动老破大，真不是容易的事。现在拆迁旧改的速度明显慢下来了，老房子越来越难拆，妄想着买个老破大来博拆迁的，基本都可以死心了。

接下来的房地产基本都是慢牛行情，越来越沦为刚需和改善的主场

而各个城市所处的阶段不一样，但无疑老破大已经不符合年轻人的主流置业观念，年轻人越来越偏好住得舒适的房子，住得好比住得大重要得多。

现在的一线城市不缺房子，只是缺好房子。

虽然刚需还是支撑一线城市的基底，但改善型需求已逐步在苏醒，那些优质板块的稍大户型次新房无疑是改善家庭的首选。

而遗憾的是，老破大进不了改善家庭的备选名单，没有更好的环境和产品加持，就凭着一个面积大，凭什么让人愿意为此买单呢？

就像在深圳这一轮行情中，涨得最好的不是主城区罗湖福田的老破大，而是深圳龙华红山。红山板块在上一轮行情中差不多翻了三倍，最关键的原因就是：放眼整个深圳，800万左右，想要地铁口、次新房、大商业、物业好、环境优美，还有关键的深高北学位。

龙华红山是整个深圳最好的选择，几乎是无可替代。

除了有面积偏好，老破大基本是被改善家庭抛弃的。

而二线城市正处于什么阶段呢？

支撑二线城市行情，除了冲着限价红利的投资客，要么二线城市正处于小家庭裂变的高峰期，越来越多的本地人年轻人因为婚嫁搬出去自己住。或者是在一线城市工作的年轻人在二线城市买套房，作为退路。

这些从小居住环境就相对优渥的年轻人，真的愿意为了面积去买老破大吗？

不。

按照二线城市以新房为主的供给结构，完全不可能。即使他们不是选新房，都会倾向选市中心的二手次新房。二线城市的老破大以后转手给谁？

至于新房癌晚期的三四线城市，新房都这么便宜，有谁还会偏好去买老破大？

没落的老破大随着城市中心迁移、行情变化、年轻人偏好升级，越来越不受待见，甚至更比不上处于城市地板价的老破小。

刚需家庭买不起，改善家庭看不上，投资客更不愿意把大把现金流投在一个明显跑输大盘收益的落后产品，而且不是资金实力雄厚的高玩，还真玩不起老破大。

看到这里，可能有读者会说，不是有老旧小区改造吗？老实说，对于这样的大工程，请报以谨慎乐观的态度。

房地产的水是很深的，当初轰轰烈烈宣传的万科万村计划，最后不也凉凉了吗？

老破大，是没有春天的。