上海古北算是没落了么

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

最近我们和兔博士app拉了一个数据： 过去十年上海二手房的板块房价的走势 

看看在同样的周期内，哪些板块跑赢了，哪些掉队了，发现一组很耐人寻味的数据 

上海改革开放后的几大国际社区中，有一个天生自带贵族光环的老牌国际社区： 古北

（数据来源：兔博士app） 

在这十年的房价周期里，先后被碧云、联洋、新江湾赶超，甚至也即将被新生代的大宁追上 

不仅如此，从2017年开始，古北房价走出了 一条极其平缓的曲线

意味着它后续想要追赶，其实也非常乏力

对于这个开发几近饱和的居住区，除了面对几代国际社区之间的竞争，随着上海新贵板块如北外滩、前滩的强势崛起，一骑绝尘 

这个曾经上海的第一富人区，真没落了么

三十年前的古北，出道即巅峰

什么叫做起点高，对于古北来说，可能是 全面的碾压

毫无疑问，这是上海起点最高的居住区，首先是规划上的高起点 

因此在大规划上，古北国际社区因为是上海第一个涉外商住区，也是上海当时唯一成片规划开发的板块 

古北一期的建筑都是外国设计师亲手打造，欧式风为主流 

当年规范建筑的允许让大量的围合式社区排布得到通过，从而得到史无前例的景观园林和居住感受 

古北的任何一个外销房小区，随处可见的雕塑、拱门、围合式、半开放...统一规划和城市设计控制，形成了古北比较统一的建筑风貌及环境特色 

如此大手笔的去规划一个新区，在当时的上海也是前所未见的

所有大规划上超前意识，来自于对每一个小板块的精心设计，内嵌在古北的城市肌理之中

尤其这条长700米的黄金城道步行街，在古北二期开始建设，它像一条柔软的缎带，自由贯穿其中 

连着周边的住宅地块，成为古北的景观主轴和活动主轴 

纯粹步行的街道，各种交互的行人空间，社区楼下出门就是开放式街区，整个板块都是一以贯之的，一种特别国际化的感觉 

运营方古北集团为此投入了非常重的成本，为的就是用这样的景观和那些在景观中尽情享受生活的人 

去回答一个什么叫做国际社区的问题，这也是古北能够成为第一代的原因 

不仅如此，古北诞生了上海第一代，全精装修房和电梯房

古北外销房采用的都是国际一线厨卫品牌，比如科勒、日立等一线大牌 

1991到1998年，那时候是什么时候，很多市中心的房子都还没有单独卫生间的时候，中国也没有正式进入商品房时代的时候 

古北房价也是出道即巅峰的，当上海市中心老卢湾区房价还只是5000多的时候，古北一期的外销房价格就高达1200美金，接近万元的均价 

由于都是外企收入自然是高出一截，当时候古北一间公寓的租金，可以达到3000美金，让除了老外和富豪之外的人，都高攀不起 

因为都是外销房，只有外国人持外币购买，这样小众，代表的就是古北这个板块与生俱来的贵族感 

1982年，上海市人民政府决定利用虹桥国际机场的有利条件，在长宁区境内辟建一个涉外经贸与商务活动为主要特征兼具外事功能的虹桥开发区 

吸引上海市很大一部分外籍人士，尤其是来自虹桥经济开发区的欧美人士 

客户多位中层企业以上管理者，最多的时候古北的外籍人士比例，高达 60-65%

拥有了上海最洋气的商业体，除了家乐福，还有日本具有百年历史的著名百货公司 高岛屋

国际氛围、国际人口、国际房子， 所以当时的上海居民，对于古北这个地方，除了感到神秘，更多的是仰望 

1997年之前的上海，真正称得上上海第一个富人区的，或许只有古北 

古北当时候的好是真的好，也是因为别人底子太差了，才衬托出来它的好 

浦东大开发后，古北似乎慢下来了

就像班里一直考第一的那个同学，某一天突然发现，班主任突然给班上排名靠后的几位开起了小灶 

而他们也非常努力而又争气地，迅速超越了前辈

说的就是，1990年依托着金桥出口加工区的 碧云 ，和依托着世纪公园和浦东行政中心的 联洋

1990年开始的浦东大开发，加速了上海乃至整个中国，改革开放的力度，不论是碧云或者联洋，都拥有了比古北更好的区位条件和资源依托 

加之1999年浦东机场通航，现在几乎95%以上的国际航班从浦东机场出发，而非虹桥

随着国外资本，国际交通枢纽，慢慢向浦东，后来的外籍人士也出现了从西部转移到东部的趋势 

最近和古北最资深的中介聊天，他说现在的古北外籍人口大概在30%左右，相比三十年前的外籍人口比例下降了不少

或许也正是因为起点太高，古北发展的后劲不足，除了外国资本的转移，和外籍人口客观或主观的从古北迁出

在这样的前提下，所谓古北最纯正的国际化氛围渐渐被削弱，国际化不再是它独一份的优势，全上海都在国际化

后面发生的事情，民营资本的强势发展，不论是最近几年的国潮大崛起也好，互联网对整个中国的颠覆也好，外企不再带有高高在上的无上荣光 

2000年前后，因为徐家汇的成功，整个上海在中环规划了4个副中心， 整个上海城市资源开始拉平

在那段高速发展的时间里，上海开始进入了均摊发展的模式

最早启动开发，也就意味着更早结束开发

除了古北，1987年开始到2008年最后一批住宅，这里的所有建设用地宣布开发殆尽 

当时代的列车快速向前行驶的时候，如果你前行得稍慢，车上的人就会觉得你在后退， 于是，古北就这样错过了

没能和城市发展保持同频，才是古北慢下来的本质原因

正是因为开发得太早，当下的古北国际社区，又是怎样一副场景

古北最后一批建成的商品房，林立在黄金城道步行街两旁，也是目前整个板块最贵的二手房

御翠豪庭、古北瑞士花园、古北国际花园等等这些，当初无数人梦想中的豪宅，古北最好的房子 

即便是它们，目前也已经有近15年的房龄了 

更别说那些早在91年就建起的金狮、金马、金龙、金象公寓，几乎都是接近30年的房龄的老房子 

古北一期几乎都是外销房，而外销房又几乎都是90-98年的产物，所以等于说是大部分二手房房龄都很老， 几乎都有20-30年的历史

虽然和同期建造的商品房相比，外销房保持了非常旺盛的生命力，但也不可否认衰老 的事实 

还有当时看起来很洋气，现在却过时的建筑审美、社区规划、房型设计，也没办法视而不见 

大量的围合式小区，也造就了这里大量产 出非标准户型， 不符合国人追求南北通透，格局方正的喜好 

过于西式的建筑风格，或许很符合初代外籍或者华侨业主的审美，他们离开后，更加年轻的购买力进场，还会为这样的风格而买单么 

这都是必须去正视的问题 

一直以来，古北长期缺乏新盘供应，在市场上没有太多声音，二手房成交量也在下滑，一个是业主不愿意置换 

同样，作为一个业主不太愿意置换的板块，也给后续买进的人带来一个烦恼，那就是 

200万买进的房子，1200万卖出，增值税几乎等于全额税，是否也是下家不愿买单的原因 

但是另外一个层面， 对于购买古北而言现实的完善也让你不会对他有失望的感觉

买入古北，你可以得到什么，几乎全都看得到，而且都在桌面上，不会有一点的夸张，也不会有任何的杜撰 

古北超前的整体规划保留了国际化社区最体面的纯粹感，相比较上海热门板块，次新房的代价多半都要站上15万的单价箱体

这也就意味着一套改善性住房整体的总价段全部在2000万以上 

而在古北，就上面那套高税费房源的背后，我们看到硬币的另一面就是一套145平米的房子，总价也还在1200万 

古北或许不会有那么快的增长了，但古北依然在供应着美好生活 

古北见证了一个区域感叹号式的发展

它仍代表着的是那个时代，政府为了城市发展，招商引资，做出了多大的努力 

这个政府有意识地打造的国际化的社区，在当时是领先的 

它走下坡，不是因为不好，而是别人起来的太快 

喜欢古北的，热爱他的纯粹，喜欢他的齐全 

不看好的，也是因为他的岁月、周期，以及未来并没有太多的惊喜 

这是一个版块的宿命，都会经历过的事情 

但不论如何，上海第一代国际化社区的名号，永远都属于古北