1年出手8次，高瓴资本杀入“新基建”，前黑石董事阎岩加入

编者按：本文来自微信公众号“PropTech研习社”（ID:cv_seal），作者：Ellie，36氪经授权发布。

01 前黑石董事、SOHO中国总裁阎岩正式加入高瓴资本

大基金又传来地产人士新变动。昨日，投中网-PropTech研习社获悉，原黑石亚洲房地产常务董事、前soho中国总裁阎岩正式加入高瓴资本。

一封从高瓴资本内部流出的人事邮件显示，阎岩将任职于投后运营平台(新基建组)，驻北京办公室担任战略顾问一职。

图：高瓴资本内部的人事邮件

这可算是个大事件，阎岩加入高瓴的消息不由得让人引申两方面的联想：一是阎岩从黑石入高瓴跟SOHO中国私有化那笔交易有关吗？二是高瓴资本这是要挖人重仓布局地产投资吗？

关于这2个猜想，投中网-PropTech研习社都从高瓴资本方面获得了官方回应：

1、阎岩加入高瓴与SOHO中国私有化这笔交易无关，高瓴参与SOHO中国私有化也不属实。

2、高瓴并不涉足房地产住宅开发等传统房地产业务，高瓴关注的是不同于传统房地产的新基建业务，投资目的是为了中国实体经济发展和产业升级提供空间服务解决方案。

关于第一点，业界从去年就开始关注，关注重点是高瓴会不会跟黑石一样切存量地产大宗交易，毕竟黑石在这领域是重仓。关于第二点，是增量信息但不意外，高瓴切地产的思路是存量盘活加产业要素，这跟我们此前盘点的全球顶级基金思路大致趋同《全球最有钱的前10家地产公司，不盖房》。

那么阎岩此举为什么会引发业内关注，高瓴跟黑石、SOHO到底什么关系？

公开资料显示，阎岩于1996年12月加盟SOHO中国，历任首席运营官、财务总裁和总裁，负责项目拓展、成本预算控制及全面管理等。阎岩在SOHO中国工作了22年，曾被业界誉为潘石屹的“左膀右臂”。

去年11月，有媒体曝出，高瓴资本与SOHO中国进行初步谈判，拟将其私有化，对价可能超过20亿美元，与此同时高瓴资本还在考虑承担约180亿元(合27.2亿美元)的SOHO中国贷款，作为其杠杆收购的一部分。事后，高瓴资本迅速出面澄清，否认接盘SOHO中国私有化。

阎岩在这个时间点加盟高瓴资本，难免让人产生联想。

SOHO中国私有化因为金额巨大，名气也大，在此之前，黑石、GIC均被曝出欲接盘SOHO中国。

有趣的是，截至目前，SOHO中国唯三被爆出的买家中，两家机构都是阎岩的“东家”。

今年3月，路透社曾爆出，黑石集团于今年二月初与SOHO中国进行了独家谈判。黑石集团向SOHO中国提出的私有化报价为每股6港元（合0.77美元），收购总价约40亿美元，此外，黑石集团还将接手SOHO中国的债务（约合47亿美元），也就是说这笔私有化交易的总价为87亿美元。此时，阎岩已经加入黑石担任亚洲区房地产板块的常务董事。

此次，阎岩加盟高瓴所在的部门倒是值得关注——新基建组。新基建是个大词，但确实已经把存量地产相关的投资机会都包含了进去，比如最近几年火热的大宗资产交易。

高瓴资本也注意到，近两三年来以来，以凯龙瑞、吉宝资本、凯德、摩根士坦利、黑石、高盛、GIC等为代表的国际投资机构频频在住宅地产以外的房地产领域出手，收购一线及主要核心城市的写字楼、商业广场、产业园等投资性物业，以寻求核心增益型及机会型投资机遇。

在此之前，投中网-PropTech研习社曾盘点过北上多地的大宗交易，其中主力玩家就包括基汇资本、CSI资本策略、星桥腾飞、凯雷、摩根士丹利、吉宝、亚腾资产管理（ARA）、德国地产基金 SEB、AM Alpha、弘毅投资、远洋资本、光耀东方、高和资本等中外机构。

02 高瓴杀入“新基建”：1年出手8次，押注赛道龙头

虽然挖人的动作才刚刚开始，但高瓴资本在“新基建”这一赛道上早已出手多次。

截至目前，高瓴资本已经低调完成了对物流地产、数据中心（IDC）、物业管理、房产中介、房产SaaS、联合办公、家装BIM等多个子赛道的投资布局。

图：高瓴资本在地产领域的投资布局（来源：PropTech研习社制图）

在物流地产领域，高瓴资本投出了亚洲第一、全球第二的物流地产霸主——普洛斯。

公开资料显示，2015年5月，高瓴资本以每股2.74新元的价格，从美国投资基金孤松资本手中买下普洛斯3亿3790万股，总值约9.26亿新元，拥有普洛斯8.2%的股份，成为普洛斯第二大股东。

2018年初，万科、高瓴资本、厚朴投资、中银投、SMG组成的财团以160亿新元（116亿美元，约合790亿元），完成对普洛斯的私有化收购。其中，高瓴资本斥资约167亿元，对普洛斯持股21.2%。

这笔高瓴参与的交易成为了亚洲历史上迄今最大的私募股权并购案例。《物流霸主普洛斯私有化这2年：「买买买」停不下来，控股47家公司》

在数据中心领域，2020年6月，高瓴资本斥资4亿美元参与中国最大的中立第三方数据中心服务商万国数据的定向增发。同年11月，万国数据回归香港上市(2016年公司曾在纳斯达克上市)，高瓴资本作为其基石投资者，又继续追加投资。《IDC淘金热：千亿资金涌入，IRR最高20%》

除了物流地产和数据中心，物业管理行业也是高瓴资本非常看好的赛道。

2020年，高瓴以基石投资者的身份，先后投资了建业新生活、合景悠活、金科智慧、融创服务、远洋服务等物业公司。截至目前，高瓴资本共投资了6家物业上市公司，在物业管理行业累计投资金额达2.75亿美元（约合17.76亿元）。

根据公开资料整理，2019年12月，高瓴出资3500万美金申购保利物业，而在今年5月与10月，又分别出资7500万美金与5000万美金，先后申购建业新生活与合景悠活。

其中，保利物业业务遍及全国，建业新生活扎根中原地区，合景悠活则重点布局粤港澳大湾区、长三角片区、环渤海经济圈、中西部片区及海南4大经济区，三家企业差异化的地域布局，也体现了高瓴在物业投资上的全局视角。

业内人士认为，与传统的住宅地产开发重资产模式不同，物业管理行业属于轻资产行业，首先不存在大额资本支出，其次拥有稳定的收入，也拥有较高的回报率，ROIC平均能达到20%以上。这应该是高瓴看中这个行业的重要原因。

另一方面，物业管理行业的现金转化率普遍比较好高，能够拥有稳定充足的经营性现金流，用以支持龙头企业并购扩张。

在房产交易领域，高瓴资本持续押注国内最大的房产交易和服务平台——贝壳找房（链家）。早在2016年，高瓴资本就参与了贝壳找房前身链家的B轮融资，随后，高瓴资本跟进了贝壳找房（链家）每一轮融资。

在房产SaaS领域，高瓴资本投资了国内房地产市场的第一大软件解决方案供应商——明源云。截至目前，明源云占有18.5%的市场份额，百强房企中有99名都是明源云的客户。

值得关注的是，在2020年出手的项目中，除了万国数据的定向增发，高瓴均扮演着基石投资者的角色。

高瓴的投资策略还有一个非常明显的特点，那就是押注细分赛道的头部企业。无论是普洛斯、万国数据，还是贝壳找房、明源云，无一不是细分赛道的龙头公司。

最有趣的是，高瓴所押注的10多个投资标的中没有一家是传统的房地产公司。

03 为什么张磊重仓新基建，但是坚决不投房地产？

在一二级市场所向披靡、管理650亿美金资产的高瓴资本，也要进军地产行业了吗？

这个答案是NO。

截止目前，高瓴并没有涉足房地产住宅开发等传统房地产业务。

高瓴资本创始人张磊曾被问到，为什么不考虑投资房地产？

张磊表示，"我们投公司的第一个标准就是不能太赚钱。不太赚钱的企业才有机会跟我们先把"朋"这件事做好。第二，要依靠创新持续为社会创造价值，而房地产公司不能创造持续性价值。"

不投房地产，只青睐新基建企业。张磊又是如何看待新基建赛道的？

张磊在其首部著作《价值》中分享了高瓴资本参与普洛斯私有化、以及投资链家和贝壳找房背后的投资逻辑。

物流地产是高瓴资产最早涉足的地产细分赛道，也是高瓴迄今为止金额最大的一笔投资。

在张磊看来，作为价值投资者，尊重和理解行业属性是投资的前提。

“物流行业看似冷门，但其具有长期、稳定并且相对较高的收益回报，普洛斯专注于基础设施建设，这是具有广阔前景和长期发展价值的事业，所以参与普洛斯的私有化，是一项非常长期的投资。”

对于普洛斯及其掌舵人梅志明，张磊毫不吝啬的赞美：普洛斯虽不被人熟知，但却是不折不扣的隐形巨头；高瓴投资普洛斯的坚定信念，很大程度上缘于对以梅志明为核心的管理层的尊重和钦佩。

目前，普洛斯已然成为亚洲最大的物流地产商，在中国物流地产业的市场份额超过第二名到第十名的总和。论规模论增速，高瓴这笔投资显然是一笔成功的投资。

然而，在张磊看来，普洛斯不仅仅是一家物流地产公司，还可以成为一家具有很大价值的平台公司。

张磊解释道，物流是销售、电子商务、现代服务业的基础之一，所以一旦将物流当中的每一个环节，包括物流的节点、场地、仓库连接起来，就可以在这个网络空间里做很多运营、增值的服务，涉及运力、设备、资金等，这种服务模式和过程是非常长期的，有着很基础的、不可替代的价值。

在过去一年时间里，高瓴资本在地产领域还收获了一个IPO——贝壳找房不仅成功上市，上市半年市值还翻了2倍。

张磊表示，高瓴之所以投资链家和贝壳找房，就是因为看到这个行业发生了内生性的变革，并且企业可以运用新技术、数字化等外生变量来促进整个行业的升级。

“贝壳找房从很早之前就预见到，要创造一流的消费者体验，就必须打造一流的房地产经纪人队伍，让“消费者至上”的企业文化理念得到组织层面的执行保障。”

那么，张磊又是如何看待并购投资的？

在张磊看来，并购投资的出发点并不是追求投资规模或者单纯的投资收益，更关键的，是在原有商业模式创新进入阶段性瓶颈的情况下，判断科技赋能能否成为驱动产业升级的新价值所在，能否通过科技创新对现有商业模式进行精细化打磨，通过引入新的资源改善被并购公司的长远状况。

张磊打了一个比喻，如果说风险投资是在为行业培育最具创新力的挑战者，成长期投资是在为行业塑造最有竞争力的领导者，那么并购投资更像是站在产业的角度重塑行业、引领行业转型升级的逻辑和路径。

“投资要有益于效率，有益于价值创造。”