港珠澳大桥之后，这座新桥或将颠覆珠三角的城市格局

编者按：本文来自微信公众号「大胡子说房」（ID：dahuzishuofang），作者：言先生，36氪经授权转载

中国最高领导人专门赶到广东，为它揭开新的一页。港珠澳大桥跨越伶仃洋，东接香港，西接广东珠海和澳门，总长约55公里，真可谓是人类历史上的壮举。

站在“一国两制”的时代背景下，站在未来的高度，港珠澳大桥的意义怎么高估都不为过。

但有点可惜的是，这条桥虽然连接珠江东西岸，没有连接深圳。由于能跑港珠澳大桥的车并不多，少了深圳这个民用汽车保有量300多万的一线城市，这座耗资1100亿元的大桥，使用率并不会很高。

而在港珠澳大桥之后，还有一条大桥，横跨伶仃洋、连接珠江东西岸，它将深刻影响珠江东西两岸的经济，甚至是颠覆珠三角的城市格局，实际价值可能比港珠澳大桥还要高，那就是——深中通道。

此通道东起深圳市福永街道机荷高速，西至中山市翠亨新区深罗高速，连接了深圳与中山。

该座跨海通道是世界上最大的集合桥、岛、隧道的复杂工程，全长24千米，耗资更是高达500亿元。

2016年年末，深中通道正式奠基，宣布开工，整个珠江东西岸一片沸腾，似乎珠江东西岸常年发展不均的积弊，终于得以解决。

但24公里长的收费公路，到底能给谁带来机会？

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深中通道的前世今生

谈起深中通道，在珠三角几乎无人不知，无人不晓，从1998年提出最初方案，到2016年真正动工珠江入海口两岸的百姓整整等了18年，其实早在08年西桥东隧的方案就开始长达6年的前期论证工作，也就是A3方案，然而在项目的进一步论证阶段，广州方提出却异议，认为南沙的发展可能会受到A3“东隧西桥”方案的制约。

按照官方的说法，广州方面一是担心在伶仃航道建设桥梁，随着船舶大型化发展，桥梁限高将制约广州港发展；二是担心在伶仃洋建设桥梁将影响航道稳定和通航安全。

因此，广州提出了A4建设方案，要求深中通道全部采取海底隧道的建设方式。

显然，明眼人都可以看出，长达20多公里的海底隧道投资、以及难度都过大，还会破坏伶仃洋海洋渔业生产环境，无论在经济上还是在技术上都比较难实现，这也导致了A3方案迟迟不能落地。

好在深中通道没有因此夭折，终于在2016年12月28日，浩瀚的伶仃洋海域，深中通道的主体工程，西人工岛奠基开建，这一动作标志着投资约460亿元的深中通道正式开工。

通道项目始于珠江西岸的中山横门枢纽互通，通过桥梁向西人工岛方向延伸，之后进入约7公里的特长海底隧道，最后在福永码头附近与广深沿江高速机场互通相连。

全长24公里，全线采用双向8车道高速公路标准建设，设计速度为100公里/小时。

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深中通道都辐射了谁？

深中通道的建立，从明面上看只是连接了深圳与中山，捎带南沙群岛，但实际上受益的不仅是深圳、中山两市，虎门大桥作为东西岸目前过江最近的通道，常年车流量大，塞车严重，通行缓慢，粤西粤西南，需要前往粤东的客货车大量聚集在此过桥。

而通道修通后，整个粤东和粤西城市互相沟通效率大大提高，对珠三角、香港甚至整体广东的经济发展都产生积极影响。

珠江东岸的深圳、东莞经济相对发达，以高新科技产业为主，西岸的珠海、中山、江门、顺德等市是五金、家电 、灯饰、陶瓷、服装、家具等专业镇经济强大，东西产业内容差异明显，通道可以为两岸开展全方面合作提供机遇。

深中通道的建立，甚至会提高珠三角区域整体竞争能力、提升珠三角对广东社会经济发展的带动和辐射，意义重大。

最大受益者——翠亨新区

深中通道虽然名为深中通道，但与东岸直接连接深圳主城区不同，西岸的中山市区，距离大桥的西落桥点还有相当远的一段距离。

对于通道登陆后的城市断裂带，中山选择用新区填充，于是，翠亨新区应运而生。

翠亨新区原本是翠亨村，是民主革命先行者孙中山的故乡（原来为满清的广东省广州府香山县翠亨村），地处广东省中山市南朗镇，处于中山市与珠江西岸海岸线之间，翠亨新区初创范围10平方公里，总体面积达230平方公里，冠冕堂皇都说：翠亨新区定位为「4+2」，即绿色装备制造、智能电子产业、健康医药产业、高端都市产业，搭配创新金融与文化旅游两大特色服务业。

而实际，翠亨新区在深中通道确定修建后，更多的是承接中山城区以及深圳城区的企业外溢。

特别是深圳，有人说深圳人只会给中山带来房地产行业的增长，但来翠亨新区投资的大企业恰恰就是从深圳而来的，比如中兴，华讯方舟，立信门富士，晓兰新能源客车等等在中山都是超十亿的投资，现在政府又在努力对接深圳医疗器械企业，正在建设翠亨医疗器械科技园，这些都是高附加值低能耗的产业。

究其根本，主要还是因为土地。因为深圳土地面积小，已经基本大面积地块可供开发，而旁边东莞，惠州虽然也还有部分可开发商的土地，地价已经飙的很高，明显的高于中山。

只有土地成本够低，交通足够便利到情况下，才会真正吸引到投资。这就是我们常说到板块价差关系。

显然翠亨板块与前海板块的价差关系着实足够大，而这种价差在5年后，也就是深中通道通车后，会逐步缩小。

翠亨新区规划：

从规划我们可以看到，深中通道的落脚点马鞍岛，整个北岛主要以制造业为主，比如之前提到的中兴智慧园，就在深中大桥马鞍岛落脚点向南不足一公里的距离。

中兴的到来也正式深中通道的功劳。

中兴智慧园工地：

岛内提前做好的道路：

对于通道的收费问题，其实我们并不需要过多担心，很多企业也并不会特别考虑，因为在桥西更容易辐射粤西，以及广州，在产品集散来说，并不输于深圳，产业也并不需要非把产品拉回深圳再进行集散。

对于研究类产业来说，深圳已经不具备大型低成本产业园的供地，所以把产业基地外迁到中山也不是不可能，当这所产业园已经成为独立的个体，那么他的跨江无非就是去总部开会汇报，但员工肯定会比较抵触，这也会激发另一部分员工在中山置业以及租住。

所以，翠亨新区一定是深中通道最大的受益者。

3

南沙自贸区，是分一杯羹，还是拦路虎？

在数年前刚刚提出深中通道的初期，深圳中山方就曾经接洽过广州，得到的反馈是广州不参与，随着时间的推移，广州方从最初的提出异议：要求考虑A4方案，再到后来被否决后，要求考虑南沙支线，无时无刻不再显示着“南越霸王”的地位和权重。

最终我们确实在方案中看到了，深中通道万顷沙支线，这条支线的打通，不仅仅是给广州通达深圳增加了一个通道，重点是给南沙自贸区的未来留足了足够的交通条件。

我们来看南沙自贸区的规划：

可以看到，南沙大部分自贸区的土地其实就在承接深重通道支线的万顷沙岛上，而其产业也以加工制造创新为主，与翠亨新区的产业有一定的重叠。

而早在2004年广州南沙就已经在万顷沙岛、龙穴岛修通了港口和高速路，有雄厚的广州市府支撑和南沙自贸区政策扶持，翠亨新区想要在万顷沙口中抢夺优质资源，显然是有些难。

要知道，即使没有深中通道，南沙自贸区仅仅在政策上就已经完胜翠亨新区。

所以深中通道的支线连接南沙，一定程度上也会对南沙的未来产生重大影响，南中国最强的两个城市的连接未来将会越来越密切，而且南沙又是广州2017年-2035年城市规划中指定的唯一的副中心，借着深中通道，南沙的城运会越来越突出。

4

中山，一个城市的崛起？

深中通道能否让中山崛起，在现阶段下结论显然是不够有说服力，但其实已经管中窥豹，可见一斑了。

有的观点认为：中山是否崛起，看看惠州便知了，惠州跟深圳陆地相连发展了几十年，还拥有深水港，至今仍然没有能真正的跻身广东经济第一梯队，而中山仅仅靠一条桥显然不能迅速崛起，而深中通道不过是房地产商用来推高房价的一种手段而已。

对于这类的观点，笔者并不认同，深圳的的经济重心在珠江口，南山区的人均GDP已经超过香港，接近新加坡。

而且深圳的港口、机场、超级总部中心也集中在整个城市的西部，相对于仅仅距离40公里的中山，显然惠州实在是离得太远。

就好比上海，西南边的嘉兴距离上海也很近，但实际是更靠近上海经济重心的昆山和太仓发展起来了！

其中上海是一点，苏锡常本身经济强悍也是一方面，惠州和中山来比，惠州显然没有中山既挨深圳经济中心，又紧贴广佛的地理优势。

北部的几个镇区，在广佛的影响下已经发展的非常不错，而中南部地区，在深中通道开通后，得到深圳的经济辐射不一定会弱于北部镇区的广佛辐射，这一点，看与深圳接壤的凤岗和塘厦就可以明白。

所以，中山经济的再一次快速发展，一定是基于深中通道的开通，这是毋庸置疑的一点。

5

房产投资怎么投？

现阶段，南沙区域价格已经是2.5万+，而南沙城区前往深中通道显然不如现有虎门大桥便利，而万顷沙区域至今仍然是一片香蕉林。

而马鞍岛一带作为深中通道的第一个西岸落脚点，显然是具备投资价值，不过由于通道修建完成还需要7年等待，岛上还没有商品房项目出售，翠亨新区目前主要是南部区域翠亨村一带有房产在售，但南部区域距离深中通道过远，不靠中山，不靠通道，没有在中山—深圳的发展直线上，潜力不大。

相反，博学路沿线虽然距离通道落脚点较远，但同时兼顾距深中通道第2出口近，距离中山市区近，区域楼盘扎堆，配套已经初现雏形，也值得投资关注。

而广州南沙区是目前深中通道沿线配套最成熟的区域，也唯一能满足生活需求的区域，从配套成熟角度，超过中山的翠亨新区。

从升值空间来看，低于翠亨新区；从交通便捷程度看，也略低于翠亨新区。

综合来看，广州南沙因为区域和配套的原因，短期收益高于翠亨，但长远期来看，不如翠亨。

中山翠亨新区，该区域拥有全珠三角最充足的溢价空间，高达50000元/㎡。

但该区域主要依赖深中通道的通车，价值成熟期较长，适合做长线的房产投资者。