广州的美丽新园区｜行者视角

转载时间：2022.09.15（原文发布时间：2021.03.29）

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文丨谢泓

最近常去广州智汇PARK园区，恰是春天季节，新芽初上，爬山虎疯长，无拘无束的三角梅红花随意的点缀着红墙绿叶，甚是撩人。智汇PARK在广州有五个园区，据说都成为网红的打卡点。园区设计很有时尚感，空间布局错落有致，色彩搭配明光锃亮，花草树木零落静好。园区特别注重公共空间功能的开发和利用，茶水间、咖啡室、健身房和篮球场，路演的空间和露天的小舞台，转弯抹角处、走廊大树下随处可见的阳伞几凳。

老板是留学回来的谭浚伟，八五后的创业者。据谭总介绍，把园区做成这个样子也出乎他的意外。十余年前公司偶然获得一个旧物业，本想草草装饰一下当个二房东。但他总感觉生意不应当如此单调，于是弄了一个比较小的面积来做设计尝试。没料到广州的公司挺喜欢环境秀美、格调雅致的物业场所。于是乎一发不可收拾，发展了今天的智汇PARK五个园区，30多万㎡的经营面积。

土地、园区与产业

这周，我们陪智纲智库研究院的段明院长参观了智汇PARK在西村和元岗的三个园区。做过国内很多大型园区策划的智纲智库的段明院长深有感触。她说，中国房地产和商业地产及产业发展进入一个新阶段。

段总介绍N年前智纲智库给华夏幸福基业公司做策划的案例：华夏幸福本是一家工程公司，帮政府做工程后获得政府地块补偿，企业为了快速回笼资金，就必须及时的招商、开发及转让，于是就发展了他们的招商能力。智纲智库的策划是华夏公司适应政府发展产业需求，切入点不应是工程，而是产业，重点强化的是产业和招商能力。重新的定位让华夏成为“中国领先的产业新城运营商”。

土地本是产业发展的生产要素，但在中国经济和城市化发展的进程中，土地和建筑物成为过去几十年中资本证券化效率最高、增量最大、交易频率最高的商品。资本效率高，开发公司的注意力在于拿地和买卖，有可能意味着管理及服务颗粒度太粗。这么多年我们团队和上海的产业基地多有交流，上海的一些产业服务机构认为广东孵化器的服务水平偏低，基本还是没有脱离“房东”的角色。

在过往，中国经济发展处于增量发展阶段，谁能够掌控一些资源，就等着水涨船高。土地是中国非常稀缺的资源，谁能够进入这个经营领域，大多能够坐享其成收割中国经济发展的超大红利，房地产如此，商业地产也是如此。一旦地产有了资本的推波助澜，更是如鱼得水。

随着中国经济进入高质量发展的时代，产业分工会促使专业化服务发展，而经济的持续发展也会产生新的服务需求。更细致的管理、更专业的内容服务、更有活力的社区，更优美的环境，可能成为产业园区发展的竞争力。

原来房地产公司所掌握的商业地产资源，国有企业所掌握的商业地产资源，一些退出城市中心的制造业企业物业，都需要更加专业而细致的服务，它们可能会寻找更加专业的管理机构来提供服务。一些三旧改造的空间，也需要专业的服务。因此，那些不投机取巧，一心一意把产业园区管理好、服务好的管理机构，应该有更多的发展空间和机会。

园区所容纳的不仅仅是产业

跟珠江新城高楼大厦不一样的是，智汇PARK这种类型的办公场所空间更加开放。行走于期间，没有人潮汹涌的压迫，而多了些从容与自在。触手可及的绿植和花木，让人有更多的空间去接触自然，感受自由，感受每个小生命变化所带来的惊喜。

我是不大主张“城市更新”这个概念的。我去过国外的很多地方，城市的发展一定要留存历史的印迹。一个城市有新城，也有旧城，不是所有的旧城都要拿来开发。有时候，时光就是棒棒的调酒师，新城和旧城在岁月的浸泡中慢慢的挥发出极有底蕴而耐人寻味的芳香。广州是一个超过两千年历史的城市，哪怕经济发展快速，但它应该更有空间去容纳它的历史和建筑，并努力去表达一个历史悠久的城市，它仍然可以跟它的现代化和谐相处。而不因为经济的发展带来城市的急促，空间的狭促，在现代化的进程中失去应有的从容。

我以前特别害怕经过广州火车站和客运站地方，但却在匆匆忙忙的天河客运站一角，安静的停留了一个智汇PARK园区。城市发展中，有时候我们会担心某种混乱与残破，会固执的坚持一种对称及高大上所带来的完美。我们往往忽视时间和空间所带来的另一种味道，历久弥新的韵味。总用浅薄与可笑的方式去构化一个所谓的现代宏图。

幸亏有智汇PARK这么一些园区，它成为城市的某种记忆，成为城市现代化进程中所停留的一缕乡愁。历史和现代化并不相互排斥，排斥的只有我们浅薄的执着和无知的冲动。创意产业园，是让过去和未来交汇的空间，遗憾的是红砖厂和羊城创意产业园即将成为过去。旧建筑物的创意和设计，可以让我们在现代化的发展中穿越过去，面对未来。在新旧的对比中，在错落的搭配里，让步履匆匆的城市人，对美和自然，有更多的理解和选择。

资源集聚与园区

我们促进会与智汇PARK希望有一个合作，共同建设一个成长型企业的培训和服务基地，把我们服务企业的各种资源，投融资的、制造升级的、技术创新的、战略与市场管理的、政府政策的，各种各样的培训和服务，集中起来，形成聚集效应。也利用广州人才优势，协助我们广东各地的制造业会员企业，打造一个广州的创新飞地。

在粤港澳大湾区的整体布局中，广州是一个城市功能比较齐全的城市，经济发展与文化教育、社会事业发展相对均衡，是一个能够吸引高端人才的城市。对于全中国而言，过去广州一个重要的功能是商品交易，但随着互联网兴起带来的交易功能作用弱化，广州在国内城市的地位有所下降。但广州仍处全世界最具活力的制造业产业带核心，广州最应该发展的是生产性服务业，服务制造业的发展、服务制造的创新、服务制造的升级，服务大湾区制造业，服务中国制造。

我们的想法比较简单，把更多的服务资源聚拢，形成促进企业发展的服务体系和整体溢出效应。

地方产业的发展必须因地制宜，不是什么地区都能够发展战略性新兴产业的。每个地方、每个三旧改造项目都要发展战略性新兴产业，哪有这么多的战略性资源和人才供给？

深圳前段时间发展，大力推动城市更新和三旧改造，导致深圳的很多中小企业和人才流失。三旧改造可以通过土地更新提高政府收入，但也会加大中小企业的运营成本，加大人才的生活成本。哪怕把三旧土地腾挪出来，有那么多的新兴产业可以装进入吗？

园区的发展也必须因地制宜，形成特色和特点。广州园区的特色就是基于其城市特点而形成的优势。教育与人才优势、文化与城市多元优势、区域政治中心优势、会展与国际交流优势、大企业总部优势。恰是这样，广州的园区发展，一定和深圳不同，一定要挖掘广州城市的内涵，做出广州特色，做出广州味道。