产业地产风口再起 房企这一轮如何在这个亿万级市场中淘金？

在传统房地产业务面临行业发展瓶颈、房企纷纷转型寻求新的利润高地背景下，产业地产正成为各路资本和众多开发商加速聚集的领域。

与上一轮产业园区的开发热潮不同，此轮加码产业地产的开发商中，既有万科、绿地、碧桂园这样的规模型房企，也有首创置业、保利、鲁能这样的品牌国企央企，他们均有着多年房地产领域的深厚积累，面对这个亿万级别的市场和激烈的行业竞争，其切入的模式也不尽相同。

产业地产风口再起

在我国经济崛起的过程中，产业园区曾经充当了重要角色。从上世纪80年代改革开放初期的深圳蛇口工业园区开始，到后来在各级城市、县区遍地开花的开发区、高新区，再到华夏幸福模式、联东模式、亿达模式、天安模式等各种创新模式的出现，产业园区在带动城市、区域基础设施建设、推动产业升级、解决就业和税收等方面都发挥了重要作用。

随着中国城镇化进程的提速和产业发展升级诉求的加剧，产业园区作为双创载体和中国经济升级转型引擎，到如今被提升到一个新高度，其中蕴含的投资机会也逐渐被资本市场重新认知和估值。

而对于开发商来说，切入产业园区开发运营最大的利好便在于，在传统住宅、商办类项目受限，企业拿地成本不断推高、难度加大的情况下，借助产业园区的巨大带动力，开发商从中获取的除了廉价的土地资源，还有明显低于房地产行业的整体融资成本、长期来看可观稳定的现金回报，以及对其自身可持续发展极为有利的产业资源积累。

据园区中国的不完全统计，截至目前，已经有48家传统房企转型进入产业地产领域，包括万科、绿地、碧桂园、保利、远洋、复星、首创置业、世茂、招商、金茂、金地、鲁能、金科、协信等一大批品牌房企。其中，部分企业在早年间已经开始布局，但近年来扩展明显加速。

值得一提的是，在这些新进企业中，央企和国企背景的企业占到一半以上，其中保利、远洋、中铁建、中铁集团、招商漳州和中建集团均为央企或央企背景的地产企业；首创置业、首开股份、南山控股、中天城投、云南城投和成都工投均为地方背景的国有企业。

从切入方式上来看，有自己组建团队开辟市场的，如万科、绿地、碧桂园等，为了发展产业地产，不惜重金从各行业搜罗人才；有通过收购产业园区运营商股权获取运营能力的，如阳光城收购天安中国50%的股权介入产业地产领域；有与产业园区运营商成立专门产业地产平台的，如启迪控股与协信集团合作成立的启迪控股；还有与专业的产业园区运营商就某个项目达成深度合作的，如首创置业和中关村发展集团的合作、华润置地与天安数码的合作等。

中关村集成电路设计产业园效果图

总体来看，借助以往产业园区运营商经验杀入市场的居多。以中关村发展集团和首创置业的合作为例，两家国有企业将在中关村永丰基地共建的中关村集成电路设计产业园总建筑面积20余万平米，双方共同投资40亿元，园区规划包括IC设计总部区、IC设计孵化区、IC设计服务区及商业、高端人才公寓等配套设施。首创置业发挥在城市功能区建设及综合运营、服务方面的优势，而中关村发展集团则将充分发挥自身在产业园区规划、产业布局等方面的优势，形成互补效应。

升级版玩儿法的关键

固然，产业地产的可观前景是吸引开发商转型的重要因素，但另一方面，产业地产领域不少曾经的领头企业经营状况每况愈下也是不容忽略的事实。据2015年上半年内地产业地产概念上市公司年报显示，13家园区类上市公司中，9家营业收入出现不同程度下降，最高下降幅度达85%。

造成这种局面的因素，除了各路参与者带来的激烈竞争压力、不少企业没能经受住产业地产运营周期对资金持续性的考验之外，园区运营商无法跟上新经济、新商业以及新技术的变化，进而做出及时的创新调整也是其中的重要因素。

作为传统的房地产开发商，最为擅长的便是物业的开发和运营，但作为与房地产开发完全不同的运作模式，产业园区涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等多重因素，如何打破原有行业的弊端，在新领域的市场竞争中占据一席之地？

首先，最关键的便是需要资金实力以及强大的融资能力。相对于传统房地产的高周转模式，产业地产需要长期投入，通常情况下，产业地产回报周期至少在5到8年甚至更长时间，对于开发商而言，不仅在开发过程中需要投入大量资金，建成运营过程中，仍需要不断投入资金，这种投入大、回报周期长的模式多数企业难以承受。因此，拥有强大实力的大型房企以及在融资渠道上具有先天优势的国企央企显然具有先天优势。

此外，强大的资源整合能力以及产业运营经验都极为重要。不同于房地产项目的开发运营，产业地产的运营有着独特的内在规律，能掌握一定资源，具备一定的产业基础是关键。而把握产业发展规律、洞悉产业发展方向则是更为重要的能力。

综合来看，显然，央企国企会更有优势，尤其是拥有多项业务布局的企业集团。以首创置业为例，其母公司首创集团便是以资本运作、产业协同、创新研发、国际合作等作为核心竞争优势的大型国有企业，旗下拥有环保产业、基础设施、房地产和金融服务等四大核心主业，会对其形成产业及金融支撑。强大的国资背景和产业协同、广泛的国际合作、创新型资本运作、精细化运营管理等都成为其切入产业地产的竞争优势。

值得一提的是，经过多年的发展，首创置业也构建起了住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、产业园区建设等业务线，积累了城市综合运营服务的优势。以其在北京海淀北部区域的布局为例，该区域是北京落地国家京津冀发展战略中“科技创新中心”的重要板块之一，首创置业先后在此开发有国家级集成电路设计产业基地中关村集成电路设计园（IC PARK）与科技住宅天阅西山。前者作为海淀北部地区产业增长最为重要的一环，将承接集成电路设计行业的实力企业进驻，而后者则可以满足产业人群不同的居住需求。项目既有一百余套公租房和七百余套自住房来践行政策导向，“80/90”的主力户型满足事业刚起步的年轻产业从业者的经济水平、家庭结构和生活状态，也有高科技住宅商品房，满足这些科技人群的置换需求和企业管理者等高端人群的需求。IC PARK与天阅西山两相呼应，形成了良好的产城融合关系，通过职住平衡的布局既满足了不同群体的职住需求，又为区域发展留住了所需人才。无论是对于区域的整体产业升级，还是居住生活品质的提升都起到了很好的引领作用。

新一轮产业地产的大幕已经开启，从文化创意产业到物流仓储行业，从工业互联网到大数据云计算，从科技小镇到智慧园区……各种新兴产业的蓬勃发展下，园区的产业分布更加垂直和专业，对运营者的产业理解力和运营力要求也越来越高。在这场竞争中，能乘着风口最终胜出的房企才会真正分享到行业的红利。