物业有没有权利阻止业主包阳台?

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

你有没有想过，有一些我们日常见到的普遍行为，可能并不是合法的。 

举个最简单的例子——包阳台。

平日里，我们见到的阳台，很多都是这样包上的。

即使有一些原本交房时没有包阳台的小区，在业主入住一段时间后，也会参差不齐包上阳台。

但是，最近有一个新闻，让人有些意外：

今年3月，杭州艮北新城的某红盘，物业将多名业主告上了法庭。

原本应该服务于业主的物业，竟然这么“反骨”，将业主们告上了法庭，这是为什么？

仔细一看，原来是业主们私包阳台，引发了物业不满，因此物业将业主们告上了法庭，让他们进行拆除。

怎么回事？我们常见的包阳台，竟然不是合法的？

为了拆阳台，物业使出百般手段

包阳台，在我们看来，完全不是一件大事。但是，就这样一件小事，物业就将业主们告上了法庭，真的是让人百思不得其解。

其实，这件事，没有那么简单。

杭州的这个小区，自从交房以来，就陷入了物业和业主们就包阳台这件事互相掰扯的大难题上。

反反复复，一直没有结果。

这个小区的楼盘定位高端，外立面设计的非常漂亮，有着当前区域第一外立面的称号，是所在板块的一道亮丽的风景线。

在最开始交房的时候，阳台全部都是未包上的。但是在交房了一段时间后，就开始有部分业主私包阳台。

来自钱江晚报

看看这些被包上的阳台，是不是很难看？

先是和业主们商量不要包阳台之后，被业主们置之不理。

在去年9月的时候，物业又安排了“蜘蛛人”上门拆除，结果这一次，直接被业主剪断了安全绳，差点造成了人身安全事故。

为了拆阳台，物业把能用的手段都用过了，又不可能强行闯入业主家中从内拆除。

等到蜘蛛人这一手段也不行后，物业认识到了无法从情理和强制上来让业主们“屈服”。为了拆除私包的阳台，只能诉诸于法律，希望法院能够强制执行。

物业在去年11月的时候，已经发了律师函让业主拆除包好的阳台了，依然有部分业主没有拆除。

而对这些没有拆除的业主们，先是由住建部门进行调解。在调解失败后，物业才提起的诉讼，将业主们告上了法庭。

图来自钱江晚报

可以看到物业对业主私包阳台是循序渐进的：发放律师函、调解、提起诉讼；物业的态度展露无疑。 

必须将阳台拆除！如果不拆除，那就法庭见。

只是包阳台这件事而已？值得将业主告上法庭吗？这物业强硬的态度，让人有些摸不着头脑。

当然，这是有原因的。

不让包阳台，有理由吗？

为什么物业这么强硬的不让业主们包阳台，甚至不惜于将业主们告上法庭？

明明物业是业主花钱请来维护小区正常运转的，那么物业在包阳台上面和业主纠结，是不是属于多管闲事，并且权力和职责过界了？

这主要是因为在交房初期，该小区的业主就和物业签过《临时管理公约》的，上面明确写了：不允许业主封闭阳台或露台。

来自钱江晚报

那些私包阳台的业主，明显违反了条例里的这一点，因此物业也就有了资格去要求业主不要违规。

业主有合法处置权吗？

物业为了安全、管理的角度不让包阳台，能够理解，但是如果业主不是非法搭建，没有改变楼整体建筑的话，物业真的有权力阻止业主吗？

说到底，物业是为了服务业主的，而不是为了管控业主的，所以这个界限到底在哪里，到底有没有法律法规的支持？

业主自己买的房子，难道就没有合法处置权？

实际上，从法规上来讲，包阳台确实是违规行为。

我们来先看一下物权法：

根据《物权法》第七十一条规定： 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损 害其他业主的合法权益。 

看到没，专有部分享有权利。 

但是普通的阳台分为两种，一种是内阳台，另一种则是外阳台。 

图来自于余杭鼎盛装饰 

内阳台和外阳台不太一样，外阳台属于延伸出来悬挂的，而内阳台是与本身建筑为一体的。 

在购房时， 内阳台是按照全面积计算的，属于业主所有的 ，这样的情况下，业主自然有产权对阳台进行处理。 

而 外阳台则不是，它的产权面积只算一半 ，也就是说另一半不算是业主所有的。如果是这种情况，物业是自然有权要求业主不要包阳台的。 

这也是有条例支持的，《浙江省物业管理条例》约定，户外墙面是物业共用部位。因此，如果有业主擅自“包阳台”，那确实违反了条例。 

我们可以看到，杭州的这个小区，它的阳台是外阳台，不属于业主100%拥有产权的，因此这种私包阳台的行为，违反了浙江省的物业管理条例。 

目前物业在起诉中，等到开庭后，业主一定会败诉的。 

这也是有前例的。 

2018年，余杭万家名城小区有位业主私包阳台，在沟通不成的情况下，小区的滨江物业联系了城管执法部门和社区，强制拆除了业主私包的阳台后，被业主起诉到了法院。

业主一审、二审均败诉。在起诉过程中，业主重新包了阳台，但败诉后被法院强制拆除。

2019年，杭州一名小区业主私包的阳台被物业强拆，业主起诉物业要求赔偿6000元的损失，然而，法院的一审二审均支持了物业的行为，判业主败诉。

而且还有一点，不能损害其他业主的利益。 在私包阳台后，整个小区如果因为外立面的原因，而造成贬值，那也是不行的。

这是从业主的角度上来讲，业主对于产权仅有一半的阳台，是没有全面的处置权的，因此不可以私包阳台。 

而站在物业的角度上，物业算不算是过度使用权力？ 

业主和物业签署的《物业管理条例》，是有法律依据的，当时签署了承诺不包阳台后，等于默认了这个合同，不能中途反悔违约。 

物业不算是过度使用权力，而是在履行合同的内容。

这一点也是得到法院支持的。 

包阳台的危害有多大

其实，包阳台也有很大的危害。

首先一点，有的人包阳台了，有的人不包阳台，会使得整体的外立面杂乱，不够美观，影响所在楼盘的整体形象。

这是大部分开发商所属的物业不愿意看到的，会影响他们后续开发产品的形象。

外立面难看，对价格的影响是次要的，更为主要的是，会影响这个物业公司的口碑，让人将不作为的帽子扣在物业身上。这对物业的口碑和形象伤害是巨大的。

第二点，包阳台的材料，不一定符合建筑标准，很多和原有的建筑是不匹配的。如果存在质量问题，对安全是一个很大的隐患。

这可不是瞎说，2020年8月，台风“黑格比”过境，浙江台州一住户起身查看房屋东侧阳台窗户时坠亡。

当地官方通报称，此次台风持续时间久、风力强，最大瞬时风力达十六级，而该住户家由开放式阳台改造而成的封闭式阳台窗户牢固度不够，造成了门窗损坏。

强台风在很多地方不是小概率事件，虽然说直接刮掉阳台算少见，但是经常会有刮掉阳台上的玻璃的情况。

一方面对业主自身的住宅有害，另一方面也会给楼下的人和设施造成损坏，给小区带来了极大的不安全性。

即使是没有强风到访的内陆地区，包阳台也不是完全无害。

在包阳台的过程中，也可能会对整个建筑体造成损害，比如破坏保温层等等，而且后续是很难进行维修的。

因此，对于物业来说，当然是不支持业主包阳台了。尤其是很多开发商都会在交房时、物业入驻时签署相关条例，里面往往会标明不得包阳台。

除非是大部分业主都有包阳台的需求，以及开发商有过打算，这样才可能会进行统一包阳台。

杭州的这个小区，是一个高端改善型小区，因此，包阳台不算是普遍现象。大部分业主不支持包阳台的情况下，最后那些个别包阳台的业主，只能拆除阳台。 

但是，很多小户型的业主，即使在当时签署了有关物业管理的相关条约，他们也是想要包阳台的。 

毕竟在2006年的时候，曾经出台了一个“90/70”政策。 

自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 

因此，在这之后开盘的项目，90平及以下户型占据了新房的大部分市场。 

对于很多小户型业主来说，包了阳台，不仅仅是为了安全、防尘等方面来考虑，而是实打实的想要多一点面积。 

对于包阳台这种现象，确实是大量存在的。 

然而， 存在，不代表合理。

买房的时候，就该跟物业沟通是否允许，如果不允许的话，是不应该违反合同，避免被物业告上法庭。 

那么，对于包阳台，你会不会包呢？ 

以上为正文，来自初晓