房企转身：走阳关道 过独木桥

编者按：本文来自 中国网地产，作者 陶婷，36氪经授权发布。

面对经济下行、人口形势“少子化”、“房住不炒”主基调，以及房企竞争加剧等诸多因素，如何寻求其它利润增长点，成为这几年房企们的“功守道”。

尽管有一些房企管它是“阳关道”，还是独木桥，仍然是坚守传统房地产开发，“一条路走到黑”。但更多的房企或转型不转行，或寻路细分领域、或转型不转行、或转型又转行，顺势而为之战如火如荼。

就目前来看，无论是哪种转型模式，除了早些年转型成功的新鸿基之外，现有房企们的转型，鲜有成功的案例。万科郁亮亦坦言，“如果容易根本不叫转型发展，因为难才叫转型发展，而且没有成功是容易的”。

可以说，转型对于房企而言，是阳光道，亦是独木桥。“转型成功，需要天时地利人和”，58安居客房产研究院首席分析师张波如是说。

走阳关道 过独木桥

熙熙攘攘之中，房企转型，是走阳光道，也是过独木桥。

碧桂园转身的动静，有点大。9月25日，碧桂园的一则招聘启示，让地产圈再起波澜。“五年内招聘上万名机器人专家、在各大高校广为招人”等接踵而至的消息，更坐实了碧桂园转身机器人领域之坚定。除机器人领域之外，碧桂园还于今年6月，确定投资第三代杂交水稻的研究和发展，搭上了城乡融合之乡村振兴的火车。

与碧桂园处在同一梯队的万科，在9月24日的南方区域媒体交流会上，再次透露出寻找第二增长极的决心。郁亮说，要在增长放缓的情况下，嫁接一条新的增长曲线或者是寻找第二增长曲线。寻找第二增长曲线的万科，多元业务涉及物流、租赁、物业、长租、养老等相关领域。

由此可见，多元化之战再度升级。近几年来，多元化发展不仅仅是被万科、碧桂园规模房企，更是被其它房企们视为，寻求新业绩增长点的必由之路。

一位上市房企的负责人告诉中国网地产，规模增长接近瓶颈、利润水平难以保持、公司市值无法提升，或者不看好房地产前景，又或者做不下去的房企，会寻求新业绩增长点、多元化发展或者完全退出原有行业。

房地产销售增速放缓已成为不争的事实。来自国家统计局的数据显示，今年前八个月，全国房地产开发投资为84589亿元，同比增长10.5%。虽然仍在增长，但10.5%的增速已经是今年以来的最低增速。在目前调控持续、融资收紧的影响下，这一增速比1-7月回落了0.1个百分点，已经连续四个月增速下降。

而从微观角度来看，规模居于前三的“碧万恒”，除了万科之外，碧桂园今年前八个月的权益销售额为3713.5亿元，与去年的3788.4亿元同比略降；恒大前八个月的合约销售金额约为3700.7亿元，同比同样小幅下滑。

地产企业难以提升的市值，更被快消海天味业市值超过。9月23日，在万科举行南方区域媒体交流会上，就海天味业市值超过万科，网友戏称“卖房干不过卖酱油”的说法，郁亮表示自己“服气”。

实际上，“服气”背后，如万科、碧桂园一样，大多数房企们并没有坐以待毙。近些年来，无论是规模房企，还是中小型房企，在大形势所迫下，它们或转型不转行，或寻路细分领域、或转型不转行、或转型又转行，顺势而为之战如火如荼。

如恒大投资1000亿进入科技圈；龙湖提出转型“美好城市运营商”战略；朗诗大力去杠杆,转型轻资产；泛海去地产化，掉头大金融；阳光100聚焦非住宅业，寻路细分领域；美好置业从地产剥离，进入农业和装配式行业，等等，不一而足。

房企动作背后，可谓殊途同归，“无论是长租公寓还是共享空间、城市更新还是旧村改造、农林牧渔还是金融投资，这些多元化的行业要么规模有限、利润微薄，要么周期漫长、风险巨大，有的业务甚至连盈利模式都不成立”，上述上市房企负责人说。

艰难转身 阵痛过渡

转型之路，注定是荆棘密布，房企是孤独的寻路人。

冯仑曾在公开场合将房企转型，形容为“胖子转身，慢慢过渡”。从现实情况来看，合硕机构首席分析师郭毅认为，房企转型目前的状态，处在喊的比干的欢的阶段。因为，从近两年房企转型之后，新的市场空间布局的业绩额，以及利润率来看，都远远比不上房地产开发。

龙湖旗下的冠寓尽管规模在长租公寓领域排名前列，但其仍然未实现盈利，龙湖管理层在今年中期业绩会上称，预计明年可以实现微利；而万科的新业务在不断试错之中，收敛聚焦之下，仍未找到一个和房地产赚钱前景相当的行业；泛海控股这些年去地产化之路也颇为艰辛，其掉头的大金融目前业绩也不大稳定。

大房企尚且有清晰的资源平台、系统化的组织工具，能依仗主业和资源，而更多中小房企犹过独木桥，孤独寻路背后，或一条路走到“黑”。比如寻路细分领域、坚持“转型及创新是未来发展主旋律”的阳光100，今年上半年只完成年初制定的150亿元业绩目标的25%。而阳光100未来所要面对的，不仅仅只是降低负债，而是如何在房地产业不振的情况下，使得新业务盈利。

如今正自救的华业资本，更在几天前，宣布公司已逐步退出房地产业务，后续可能会以轻资产方式开展代建业务，未来完成债务重组后，华业资本将成为一家以医疗业务为主业的公司。

这并非华业资本首次宣布转型，早在五年前，华业资本便转身医疗和矿业领域。五年后的今天，华业资本却沦为变卖矿业资产还债的地步。除了遭遇萝卜章骗局外，华业资本董事长徐红认为，华业资本的问题是转型过快。

管中窥豹，可见一斑。房企转型不仅面临着周期漫长、风险巨大等客观因素，上述上市房企负责人亦坦言，许多房地产业老板拥有短期暴发心态，职业经理人依然拥有“打工皇帝”心态，根本没办法沉下心来赚辛苦钱。更甚者，一些房企甚至连规模较大、利润较好、与房地产开发关联度紧密的装饰装修业都不大看得上。

在经济下行、房住不炒、房企竞争加速、房地产增量有限等大背景下，“尽管一些行业的确是蓝海，但房企此前具备的经验和优势，在新领域不复存在，需要重新进行铺排，开辟一个新天地，需要一个比较长的周期”，郭毅认同冯仑所说的“慢慢过渡”。

但矛盾的正是，尽管企业转型过渡周期长，也不一定能保证成功，但转型是房企们不得不作的选择。在大环境下，“如果不通过转型寻找新路径，房企未来的发展或面临更大风险”，张波认为，头部房企的可持续发展，一方面需要在稳定房地产开发现有规模的基础上，实现“高质量”发展，另一方面则是走出“第二赛道”，挖掘出适合自身发展的第二增长曲线。

而对于非龙头房企而言，“在行业集中度快速集中的情况下，拿地和融资的难度会越来越大，向专业细分领域乃至非地产领域的转型，是其生存和发展的必然之举”，中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉中国网地产。

天时地利人和不容易

纵观房企转型史，转型成功者也不是没有，最为经典便是内地房企视为转型标杆的新鸿基。尽管如今看来，这家企业已鲜有新闻，但据公开资料显示，新鸿基自持资产规模高达6000亿元，整体租金收益每年突破150-200亿的规模。参照排名前三的“恒碧万”，它们的净资产约2000-3000亿元。

中国网地产梳理发现，早在20世纪60年代，新鸿基还是标准的快周转销售类企业；70年代尝试多元化；80年代开始做持有和租赁、运营；90年代实现了销售和持有的5:5。为何新鸿基能够做到净资产规模可观，单靠每年百亿多的现金，便能实现公司的良性循环呢？

“你现在看到的风光都是新鸿基三十年战略正确+战略坚持”的结果。在保持快周转的同时，新鸿基还做好自持物业的运营。再加上一个重要的原因就是那30年的楼市相对稳定，没有出现特别大的变动，并且新鸿基打下的净资产蔚为可观”，柏文喜说。

由此可见，房企的转型受“天时、地利、人和”三方面因素影响。张波指出，“天时”即要视进入的行业本身是否处于上升期、政策是否利好等因素；“地利”是进入的行业在当地是否有优势；“人和”是指企业是否具备资源优势、先天基因是否匹配转行方向等因素。

某房企负责人告诉中国网地产，不应轻易放弃房地产开发这个龙头产业。事实上，郁亮也曾在公开场合承认，找不到比房地产更为赚钱的行业。如果将视野放大至整个国家经济层面，尽管房地产微观层面有焦虑、有压力，也可以说是难熬，但不可否认的是，“房地产行业利润水平一直处在各产业的上游水平”，郭毅说。

上述房企负责人理想中的转型路径就是：不放弃房地产开发龙头产业，在房地产业上下游关联行业中寻求突破，在那些国家管制相对较松、未来前景相对较好、市场规模相对较大、能够借势房地产开发的行业先行发力。比如土地一级开发、城市道路建设、建筑规划设计、建筑装饰装修、市场营销服务、物业管理服务等。

但他也坦言，寻求新业绩增长点、多元化发展首先需要看清战略前景、确立赢利模式，看不清大势、没办法赚钱的多元化是不可能持续的，不是慢慢来就有前景了、就可以赢利。

相对而言，微转型调整幅度更小，企业更容易实现转型，而大转型因为转型的幅度、方向和领域更大，对企业的战略管理和资源整合的挑战性会更大一些。“无论哪一种转型方式，足够了解转型的领域、方向，获取和积累足够多的资源，是转型成功的前提条件”，柏文喜认为。

千人千面，百人百姓。有一点不可否认，“如果固守传统房地产开发大本营，依旧一条路走到黑，不去寻找其它机会，真到行业利润越来越低、越来越难，甚至出现大风险之时，那么这些企业必然会随之沉沦”，某业内分析人士坦言。

无论是走阳关道，还是过独木桥，对转身的房企来说，成功的原因只有一种，而不成功的原因却有千万种。