仲量联行：北京办公楼、零售物业租金创多年来最大年度跌幅

1月14日，仲量联行发布了2020年北京房地产市场回顾报告。在疫情的影响下，办公楼、商场、酒店、物流地产在租金、业绩上都有所下跌：

办公楼空置率达15.4%，租金创下连续八个季度下跌的纪录；

商业地产北京市区和郊区市场全年分别同比下跌9.5%和11.0%；

物流地产整体空置率维持在5.2%的低位，市场情绪有所回暖；

酒店行业虽然在下半年有所好转，但12月的疫情复发，也给酒店市场带了许多不确定性。

对于2021年，仲量联行华北区董事总经理张莹如此预测，“疫情的冲击还会延续，2021还将是充满挑战的一年。”

办公楼：租金连续8季度下跌

在北京甲级办公楼市场，第四季度共有2个新项目入市。由于目前项目入住率相对较低，这也推升了甲级办公楼整体空置水平。2020年底，全市空置率达到了15.4%。

整体来看，2020年办公楼租金创下连续八个季度下跌的纪录。四季度随着市场压力的延续，整体租金继续呈下行趋势。截至年底，租金环比下跌2.6%，同比下跌7.9%。

面对空置压力，许多业主通过租金折扣、优惠的措施吸引租户，以此稳定出租率。但租赁活动放缓仍然对市场构成挑战——部分租户继续选择缩减规模，或采取各种策略积极寻求降低租赁成本。在2020年第四季度，甲级办公楼的搬迁类需求增长，搬迁交易占市场总成交的60%。

仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示：“在经历了如此艰难的一年之后，2021年市场预计将持续承压，租赁需求会继续保持相对疲软的态势，而供给高峰也将在短期内延续。市场压力的持续将驱动租金进一步下跌，但全年租金的降幅会有所收窄。不过，市场复苏需要更多时间，业主和租户双方都应该为未来的阻碍和挑战做好准备。”

02 外资投资活跃度明显提升

仲量联行数据显示，2020年北京写字楼市场全年大宗成交总额达到470亿元。该水平低于2019年800亿元的峰值，但高于2018年的投资总额。

在2020年，受疫情影响，部分潜在成交未能达成，但市场仍然不乏亮点。北京市场第一季度即录得LG双子座大厦核心办公资产成交，为市场注入强心针。此后，多座在京数据中心项目先后完成出售，凸显北京商业地产市场各个领域的投资活跃度和价值。

由于国内疫情在全球范围内率先得到有效控制，外资持续加码中国市场、看好北京机会。2020年外资大宗成交占到全年总成交额约35%，这在多年来由内资主导的北京投资市场中极为少见，且显著高于2019年的30%和2018年的22%。

仲量联行华北区投资部资深董事王刚表示：“北京市场强劲的基本面、更多可售资产和更大的议价空间等众多利好因素的持续作用，也将推动北京商业地产市场继续受到国内外投资人的青睐，投资热度有望在2021年转化为更多成交。”

03 购物中心、物流地产、酒店多方下跌

在2020年第四季度，北京新开了四座购物中心。但市场租金持续下降，全年创历史最大租金跌幅。 市区和郊区市场四季度租金分别环比下跌4.2%和4.8%，见证了有史以来最大年租金降幅，全年分别同比下跌9.5%和11.0%。

仲量联行北京研究部董事纪明表示，“低租金环境为市场带来新的调整机会，随着此前因疫情而推迟的购物中心在2021年陆续开业，市场也将迎来新的活力。”

在物流地产方面，整体空置率维持在5.2%的低位，市场情绪转暖。在第四季度，一些项目在租赁方面取得较大进展，有效缓解了空置压力，提振市场预期。部分业主于年末微幅上调租金，也展现出对未来市场的谨慎乐观态度，预计2021年租金将实现温和增长。

北京高端酒店业在2020年下半年业绩持续回升，截至2020年11月，北京高档酒店入住率、平均房价、每间可出租客房收入分别恢复至2019年同期的44.6%、84.4%和 38.0%。

但12月的疫情波动或将为复苏带来新的挑战，北京已恢复对大型集会活动的管控，预计会议会展需求将受到较大影响，商务及休闲客源也将在短期内有所下滑。据了解，近期亮马桥、金融街、国贸等主要区域高端酒店入住率均有20到30个百分点不等的下滑。

 “12月底的疫情波动、传统的春节淡季，以及3月份两会安保和防疫措施预期提升等因素，均会对北京高端酒店的恢复周期造成一定影响。预计到2021年4月，需求量才会出现明显回暖。” 仲量联行大中华区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁梁涛表示。