疫情之下的纽约房地产业：绝望的地产商和焦虑的购房者

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编者按：往年，对于纽约房地产行业来说， 春季通常是一年中最忙的季节：新公寓项目开发刺激了销售量，租客也在寻找新公寓，卖家则忙于挂牌房屋。然而，今年新冠肺炎疫情这场全球性浩劫的冲击下，纽约的房地产市场表现出了前所有为的疲软态势。尽管房产经纪人开启了线上看房服务，但这场危机造成的经济不确定性可能会挥之不去，展望未来几个月，市场的复苏之路仍然漫漫。与此同时，低迷的房产市场也吸引了一些想要在低谷时期入局的投资者。本文编译自《纽约时报》，作者Stefanos Chen，原文标题Desperate Sellers, Nervous Buyers: Real Estate Sales in a Pandemic，希望对您有所启发。

上个月底，来自纽约一些顶级经纪公司的六十几名经纪人“聚集”在一间虚拟会议室里，举办了号称是第一场面向房地产经纪人的云上“开放日”活动。主持人依次以不同程度的坦诚分享了切尔西八个待售房屋的照片和视频。

“它确实看起来像一堵砖墙，”一名经纪人坦言。

“我们刚刚降低了价格。”另一名经纪人说。

还有一些静音了的经纪人在一旁观看。有人嚼着三明治，对着屏幕外的人大喊大叫；有人面无表情地坐在虚拟的丛林背景前；有人穿着西装打着领带；有人人则穿着运动服在沙发上舒服地躺着。

“我感觉自己像是置身一个魔幻现实世界之中。”一名经纪人在一条私人短信中抱怨道。

六个星期前，纽约州发布了一项针对新型冠状病毒的“居家禁令”，经纪商、购房者和开发商只好开始在这个突发巨变的购房市场中寻找自己的道路，设计新的方法来推动房产交易。事实证明，有些公司比其他公司更成功。

对曼哈顿来说，这个春天本来就充满了挑战。由于豪华公寓供过于求，曼哈顿的房价已经从2016年的峰值下跌了约20%。与之同时，随着卖家在FaceTime上抛出价值数百万美元的豪宅，买家也不得不以他们从未尝试过的线上形式购房，本应处于春季购买旺季的销售额和房源不断蒸发。

房地产数据公司GS Data Services的数据显示，从3月22日“居家禁令”生效到4月29日，曼哈顿地区共签订了643份合同，不到去年同期的一半。房屋售价中值为102.5万美元，较去年春季同期下降了6%。在布鲁克林，从3月22日到4月29日的销售价格中值为90万美元，签约量比去年同期下降了65%。

现在经纪人们正在为更大幅度的削减做准备。根据房地产数据网站UrbanDigs的数据，在截至4月26日的一周内，曼哈顿公布的新楼盘只有59套（包括转售和新开发项目），与去年同期的519套相比，下降幅度高达88%，令人震惊。

GS Data Services首席执行官加勒特·德德里安(Garrett Derderian)表示：“交易量的下降幅度令人震惊，这在业内是前所未有的。”

但他表示：“我认为交易不会完全虚拟化。”他补充称，销售将进一步下滑。

线上看房，究竟靠不靠谱？

虚拟售房活动的组织者杰拉尔德·德曼(Gerald Germany)是道格拉斯·艾丽曼公司(Douglas Elliman)的一名经纪人。他说，因为现场展示仍然是被禁止的，所以线上展示是经纪人目前获得房源曝光的最佳方式。不过，自居家禁令开始以来，他只签了一份合同：一套挂牌价为99.5万美元的一居室公寓，而买家是在居家禁令开始前不久决定购买的。也就是说，禁令开始以来他一套房都没卖出去。

他说：“我们必须等待，直到这些人能够实地看房。”今年5月初，纽约州州长安德鲁·M·科莫(Andrew M. Cuomo)宣布，纽约将在重新开放的第二阶段开放房地产服务，不过具体解禁时间还不清楚。

尽管如此，随着全纽约的房地产商都在疯狂地寻找买家，交易仍在发生——从希望利用接近历史低点的抵押贷款利率和低迷价格的首次购房者，到全现金付款、大量囤房的投资者。为了吸引举棋不定的买家，经纪人和开发商正在尝试各种方法——从瞄准千禧一代的Instagram Vlog，到更大力度的折扣，甚至还有房产商做出“满意保证”。

目前还不清楚纽约的房价将稳定在什么水平，但第一批新买家可能会为未来几个月的房价走势定下基调。霍尔斯特德房地产公司(Halstead Real Estate)的弗里茨·弗里根(Fritz Frigan)说，在曼哈顿、皇后区和布鲁克林，在“居家禁令”开始后，有43份买家提出了报价，调查显示，平均报价比要价低14.5%；而在被接受的报价中，折扣力度约为8%（经纪人说，在房源供应量依然紧张的低端市场，折扣力度可能会小一些）。

大浪淘沙，市场只剩下最坚定的买家

道格拉斯·艾丽曼房地产公司(Douglas Elliman)的经纪人凯西·穆雷(Kathy Murray)仍坚持进行交易，但仅限于在家里进行。她表示，如果不得不说在网上展示公寓有什么好处的话，那就是很少会有那些经常来看房的“游客”来打扰，参观的人里只剩下那些意志最坚定的买家。

穆雷说:“一旦他们不得不要进行一场FaceTime之旅，往往会更认真地对待交易。”穆雷目前有四笔交易正在筹备中，其中三笔涉及国际买家。

4月底，她完成了一笔交易，顾客买下了一年前在上东区挂牌的一间工作室。在新冠病毒大流行之前，工作室的价格被下调了两次，从74.5万美元降至69.5万美元。她说，买家是来自香港的哈佛大学学生，随着市场变得越来越不确定，他又谈成了9%的折扣。至关重要的是，买家和他的父母要求卖家一并赠送附带的家具。

疫情之下，房地产交易需要良好的时机和更高的适应性。劳拉·沙利文(Lara Sullivan)在搬回波士顿从事医疗行业之前，把她在上西区的公寓租了出去。最近，她开车回到纽约，从上一位租户那里取回了钥匙，当时她认为公寓很难找到下一名租户，更不用说买家了。

她的经纪人、Compass公司的艾丽莎·布罗迪(Alyssa Brody)说，自己在3月底挂牌出售这套公寓时，并没有料到会有很多人感兴趣，但她在半小时之内就接到了一位经纪人打来的电话。

沙利文带着手套和口罩开了三个小时的车，打开了公寓里所有的门，然后在车里等着有意向的买家参观这个地方；而她的经纪人布洛迪则在距离萨格港（Sag Harbor）两小时车程的地方，通过FaceTime向买家的经纪人展示了实时更新。

“视频必须是真实的，还要配上‘最神奇的部分！’之类的标签。”她在谈到这段自拍风格的展示时说，过度浮夸的视频会让买家质疑内容真实性。

行情低迷，“土豪”投资者逆势入局

正如沙利文所发现的，有购房意向的买家仍是存在的。曼哈顿之家(Manhattan House)位于上东区，是一套建于上世纪中叶的颇受好评的共管公寓。道格拉斯·艾丽曼房地产公司的经纪人谢利·布莱尔(Shelly Bleier)在一笔未公开的交易中，将一套一居室公寓卖给了这栋楼的另一名住户。它的合同价格比卖家在2016年市场高峰期支付的201万美元高出7万美元。布莱尔表示，基于近期可比销售，她将以约165万美元的价格出售这套公寓。

“我认为这是疫情期间最大规模的交易，”布莱尔说。她的客户是印度的一名投资者，因为风险因素，布莱尔近期本打算只租不卖，但客户听说房子要挂牌出租，就抓住这个机会为一位家庭成员买下了它。“我告诉对方，‘目前我无法带你看房，’但对方表示‘我不在乎，’显然是因为她之前参观过那套公寓。”

根据经纪公司CORE的数据，在价格多年来一直滞后于市场波动的豪华共管公寓市场，截至4月26日的一周内，只有11份新签订的开发合同，创下数年来最低的单周记录，因此开发商提供了实质性的让步。

百老汇房地产公司(Broadway Realty)总裁艾略特·博戈德(Elliot Bogod)说，虽然很少有声音认为之后房地产市场会出现2008年后的第一个违约潮，但未来几个月可能会出现一些紧急抛售的房源。他说，由于来自其他房产商的竞争，他打算以20%的折扣从上西城(Upper West Side)一套不愿透露名字的共管公寓中购买大约20套公寓。(他表示，不同寻常的是，他是直接在与贷款人而非开发商谈判，这意味着该房产可能陷入了财务困境之中。)他说，这些公寓的起价约为400万美元，他的客户打算租下来。

据知情人士透露，今年4月，一群南美买家在纽约西区新建的豪华楼盘Waterline Square以近2700万美元现金购买了八套公寓，平均折扣约为7%。房地产开发商GID集团(GID Development Group)的总裁詹姆斯·林斯利(James Linsley)不愿对买家发表评论，但他表示，自居家禁令开始以来，销售团队已经签署了六笔交易，都没有实地看房的环节。

大型开发营销公司Corcoran Sunshine的高级董事总经理梅丽莎·齐韦斯林(Melissa Ziweslin)说，尽管纽约目前是这场全球大流行的疫情的中心，但投资者“仍然把纽约视为安全港”。

译者：胡颖