北京二轮土拍怎么拼？请参考房企首轮“竞品质”方法大全

本文来自微信公众号“90度地产”（ID:dc90du），作者：常丹丹，36氪经授权发布。

近日，无锡率先打响第二批集中供地的首枪，按照计划，北京今年第二批集中供地也将于近期启动。

两个月前，北京首批集中供地首次实施“房地联动、一地一策”，在限地价、控房价、提品质方面成效显著，得到国家层面的肯定，第二批集中供地预计也会总结这一经验并完善供地方式。

为提品质，北京首批集中供地创新的采用了投报高标准建设方案的方式，经建筑大师领衔的方案评选，按照综合评分最优者得的原则，为8宗热门地块确定了最终“买家”。

据悉，高标准方案的评选综合考虑了公共性、宜居性、创新性和示范性，从中选取了品质最好的方案。

随着规划方案的公布，这些项目距离上市销售越来越近，几个月后，北京新房供应量或将“报复性”增加。

届时，开发商们将为北京购房者奉上怎样的产品“盛宴”，土拍规则中首次落地的竞高标准方案又将为供应端带来怎样的影响，规划方案里又藏着房企的哪些“小九九”，我们来一探究竟。

01 

海淀树村：有钱人的游乐场

8宗地块中，关注度最高的当属两宗被融创收入囊中的海淀树村地块，有消息称，该宗地块的案名确定为学府壹号院。

自去年10月，市场上每每有“海淀树村”地块的相关消息传来，便会引发圈内外的一阵骚动，过去一段时间，树村成为北京土地市场的风向标。

海淀树村项目地理位置优越，位于北五环的海淀“金牌学区”上地学区内，上地实验小学、清华附中上地小学、北大附小、清华附小围绕，周边的二手房房价都是居于“10万+”的水平。

价格方面，树村项目属于“新型共有商品房”，销售指导价为11.2万/平米，买房人拥有80%的份额，也就是说只需要支付8.9万/平米即可购买。

可见，项目不仅学区资源豪横，同时还是典型的“一二手房价格倒挂”项目，自然吸引市场的高度关注。

如今，从公示的建设方案可以看出，树村项目的整体风格，跟隔壁兄弟香山壹号院类似。地块建筑高度18米，这意味着项目将建成超低密度的“高品质楼盘”，楼层从4-6层不等，主要由6层的洋房构成，局部可能有4层的叠拼类产品，从规划方案上看，基本都是两梯两户，户型全通透。海淀这个位置，洋房属于超级“稀缺”的产品。

根据方案，树村项目北地块共规划了476套，南地块424套，合在一起900套。

其中北地块住宅建面89000.51㎡，套均面积约187㎡；南地块住宅建筑面积80764.82㎡，套均面积约190㎡，如此来看，项目几乎全部都是大户型高总价的产品，平均套总价达1600万。

具体来看，近日流出的信息显示，树村项目主力户型在183-220-275㎡左右，总价1600万-2500万，但项目也拥有少量130和153㎡小户型产品，不过福利有限，小户型有且只有32套，在900户的社区里，只占了不到4%。按照地块折后均价8.96万/㎡，130平意味着1200万拥有树村“房票”，但这个价格对于普通购房人来说依旧高不可攀。

网上流出的南地块户型信息

但这个价格在这个地段已经算是很友好了，旁边的园明天颂项目，市场单价约11万/㎡，同样是4-5层的洋房产品，户型定位在175㎡、218㎡、288㎡，总价2000万起。

此外，树村南、北地块用地西侧沿街设置地上建筑规模约5000平方米公共服务设施，向政府无偿移交。对融创来说，相当于至少扔了4个多亿的货值，业内人士预计，这部分体量可能会做一些社区商业、医疗卫生、文化服务等方面的规划，提升附近生活的便利程度。

不过，也正是主动减少可售面积，“割肉喂鹰”补充公共服务设施，提升区域品质的操作，成为该方案打动评委的关键点。

尽管有豪宅老炮儿融创加持的树村明天很美好，但1200万起步的上车门槛，也足以劝退一大批购房者了。

02

朝阳：刚需的福音

众所周知，一直以来朝阳吝于供地，因此区域内二手房火的一塌糊涂，新房却有市无房。

但第一批集中供地供应量”报复性“增加，开发商们自然没有错过这个土地窗口，品牌房企疯狂拿地。

朝阳这四宗地块，最具看点的还是豆各庄和王四营的两宗地块。

朝阳豆各庄F1地块临近地铁7号线黄厂站，距离“环球影城”仅6站，东有公园，周围还有名校“芳草地国际学校”，开发商是以品质著称的绿城。

关键是，这个“地铁房+学区房+公园地产”项目限价6.5万/㎡。

从规划方案看，项目有商业配建，有写字楼，有东西向的小户型，还有幼儿园和小学，作为刚需盘，配套可以说应有尽有，成熟度相当高，堪称“综合体大盘”。

不仅如此，项目在设计方案中增设了东西和南北两条道路，方便居民出行，减轻高峰期上五环的压力，避免可能出现的拥堵，正是这创新性的举措使得该方案脱颖而出。

受套内7090的限制，从方案来看：住宅面积16万㎡，总套数1657套，平均户型面积约97㎡，结合限价，平均套总价650万/套，典型的刚需盘总价门槛。

从建筑高度来看，项目应该是24-27层的高层产品，大量的东西向楼座，意味着豆各庄项目将会拥有50-70平米的超级刚需户型，总价门槛降至不到400万。这个价格，在北京动辄小千万的楼盘面前，你说香不香？

主力户型主要以两梯四户的产品为主，预计会以100-120㎡的小三居、140㎡左右的舒适四居为主，总价700-900万。

限价6.5万/㎡对比周边二手房其实并不具备优势，以富力又一城C区的二手房为例，楼龄10年，稍好户型的成交价也就6万/㎡左右，不过，开发商绿城的加持，或许值得这个价格，毕竟绿城北边的项目奥海明月多次摘得北京新房市场的成交冠军，去化速度惊人。

再看跟绿城这个项目一个环线之隔的王四营两个项目，东南五环内，距离7号线焦化厂站约200米，可谓是名副其实的五环内地铁房，除了现成的北京五中分校外，项目周边还规划了小学用地和幼儿园，项目限价7.1万，比很多五环外的宅地，性价比要高。

据参与评选的专家说，配套幼儿园的设计是该方案亮点，“过去开发商都把精力放在了住宅这一块儿上，对于幼儿园这种将来要移交给教委的配套设施并不在意。而这个方案通过优化建筑布局，增加幼儿的活动场地，立面效果简洁，建筑选材也绿色环保，从空间上和建筑质量上提供双重保障。”

住宅部分，两个地块未来都是14-17层的小高层产品，居住舒适度较豆各庄项目要好一些，楼间距比较大，采光问题不大，园林景观可供发挥的空间充分，但两个项目都不是正南正北排布，而是面朝西南，这一点是硬伤。

从户型来看，都是一梯两户户型，但户型面积可能要比豆各庄大不少，大户型比例偏高，大概率以100-130㎡的首改户型为主，总价700万+。

不过，王四营项目都配建人才公寓及保障租赁房，纯粹性不如豆各庄项目，这是第二个硬伤。

这个新项目，想要购房者掏腰包，还得看开发商在细节上花的工夫了，毕竟细节决定成败。

但总体上看朝阳这几宗地块，刚需小400万上车，首改700万+入门，已经可以说是新房市场拿出的最大诚意了。

03

挖金地下生意

除了竞高标准方案的项目之外，北京首批集中供地的项目方案也陆续面世，从这些方案来看，这批项目地下建筑面积体量惊人。

以其中几宗地块为例

融创金盏地块地上地下面积比达1：1，如此微小的面积差在过去并不多见。

开发商究竟为啥爱上了地下空间？答案还得回到盈利上。

从实际成交来看，市场上的某些项目楼面价和取证价、成交价几乎相差无几，那是不是意味着企业做了活菩萨，不挣钱了？

事实并非如此，因为地下空间分摊了价格，使得单价看上去超乎寻常的低，能达到既不突破限价，又能从中获取超额利润的效果。

举个例子：

假设1幢楼有3层，每层200㎡，由于限价6万/㎡，开发商总收益就是200㎡x6万x3层=3600万。

但如果挖了200平地下室，搭配一楼一起卖，也就是底跃400平，若周边市场单价能达到6.5万/㎡，也就是说项目有套利空间存在，只要项目最高单价在6.5万之内，基本都能卖掉，定价相对灵活：

这个账其实很容易算，就是多赚地下的钱，然后再把这笔钱分摊在各个楼层之上，最终二三楼顺利卖掉的情况下，底跃由于价格较低，空间较大，也极大可能出清。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜称，在严格的限价背景下，由于地下面积不计容积率，因此增加规划面积中地下建筑面积，能变相降低建筑密度和建筑容积率，同时看起来也降低了计容的总地价和单位地价，使得单位地价和总地价得到相对控制。

因此，挖掘地下空间，为地下空间加足料来讲场景主题的故事可以解决开发商项目利润问题。

据柏文喜介绍，开发商一般会以地下空间来作建筑物的辅助功能如设备层、车库，如果地下空间较大，还可能会当作公共空间使用如地下商业、展览展示等，这部分地下物业也会被开发商以各种形式出售套现，以此增加现金回款和利润。

同时，不管是作为建筑物的辅助与配套功能还是公共功能配套，地下空间的利用可以反过来提升主体建筑的使用功能和便利程度，提升主体建筑的溢价能力。

“在严格的限价政策和开发商激烈的竞价条件下，项目盈利空间越来越小，开发地下空间，向“地下”要利润未来或许会成为房企青睐的方式。”柏文喜说。

中泰设计产品研发总监陈筱秋也认为，增加可售，对地下产权面积极致挖掘是破解项目利润低的有效方式。她以叠拼产品和高层产品分析，叠拼产品：可采用公共交通空间，不做地下室赠送，控制有效面积；高层产品：为更好挖掘地下室溢价，高层或洋房一二层都做地下室空间的赠送。

不过，某房企资深工程从业者告诉90度地产，开发地下空间要配模，模版不能重复利用，钢筋等原材料含量高，因此成本相对较高，房企想要捞金“地下”生意，还需要天时地利人和，做好前期规划的同时，更要具备优质的开发和成本管控能力。