回看不容易的2020，商业地产真的太拼了

编者按：本文来自微信公众号“赢商网”（ID:winshang），作者：赢商网，36氪经授权发布。

2020即将过去，这一年，我们看到了中国商业地产的韧性；见证了商业“神话”的脆弱；也感受到了实体商业强大的后劲。

热点事件接二连三，行业趋势也在悄悄变化：

• 国货抢占越来越多爆款，受资本青睐：九毛九、完美日记、泡泡玛特、良品铺子等被年轻人“买到上市”；

• 商管公司拆分上市成趋势：宝龙商业、华润万象生活均“单飞”上市；

• 市场加速洗牌，香港零售实惨：瑞幸、会德丰、I.T退市，香港大规模关店；

• 洋品牌频繁进退中国市场：Popeyes、LOFT、茑屋书店等入场；乐购、欧尚、Old Navy等败退；

• 新商业模式井喷，会创新的企业才能稳住：免税、小店、盲盒、会员制、直播都爆火...

2020年，商业地产圈还发生了许多大事件，下面跟着赢商网一起开启属于商业地产人的“回忆杀”！

它们上市，行业沸腾了！

今年，又有不少品牌成功上市，包括餐饮、零售、国货美妆等品牌。上市的这些品牌可以说都是各自领域里的头部或热门品牌，它们的上市也受到了行业的广泛关注。

• 九毛九：1月在港挂牌上市，成2020年餐饮上市第一股。上市当日，股价上涨56.36%，总市值达137.61亿港元。

• 良品铺子：2月在上交所挂牌上市，上市连续5天涨停，市值首次突破百亿达100.61亿元。

• 中饮巴比：10月巴比馒头母公司“中饮股份”登陆A股，大涨44％，对应总市值45亿元，“馒头第一股”诞生。

• 完美日记：11月完美日记母公司逸仙电商正式以“YSG”股票代码在纽约证券交易所挂牌上市，成为首个美股上市的中国美妆集团。

• 泡泡玛特：12月“盲盒第一股”泡泡玛特正式登陆港股，上市当日，股价上涨79.22%，总市值逼近亿港元。

它们退市了，唏嘘！

有人风光上市，也有人黯然退市。

瑞幸被曝财务造假，而后宣布退市：4月，瑞幸自曝财务造假约22亿元，市值一夜之间蒸发约350亿元。瑞幸就此事发布道歉声明，并停牌。5月，瑞幸宣布收到退市通知。6月，瑞幸咖啡宣布于6月29日在纳斯达克停牌，并进行退市备案，国内4000多家门店将正常运营。

图片来源：luckincoffee瑞幸咖啡

会德丰溢价52.2%私有化：2月，会德丰和九龙仓置业同步公告，控股股东吴光正家族建议以协议安排的方式，溢价约52.2%私有化会德丰。7月，会德丰私有化的所有协议安排条件已达成，并于7月23日生效。

香港零售商I.T达成13亿港元私有化方案：12月香港零售商I.T宣布与Brooklyn Investment Ltd.达成私有化方案，非创办人股份将以每股3港元注销，较最近收盘价溢价54.6%，涉资约13.1亿港元。私有化完成后，I.T将进一步重组。

商管公司拆分上市，或成下一个风口

过去，物管是一个网红行业，资本市场曾给予很高的估值，但今时今日，物管公司估值一路下滑。相较住宅领域，商管的盈利能力显著较优。

2019年12月30日，宝龙商业分拆上市，为内地商管领域在港上市第一股。

2020年12月9日，分拆自华润置地的华润万象生活上市，为商管迈入资本市场注入希望。相较住宅领域，商管的盈利能力显著较优。2020上半年，华润万象生活的商业运营及管理服务毛利率达到35.8%，而住宅物管服务毛利率仅为14%。强盈利能力的背后是强运管+强品牌+产业链整合。

图片来源：华润公众号

这些高人气外国品牌，终于来中国开店了！

今年，不少国外品牌首次进入中国市场开店，其中不乏在国外拥有超高人气，且被国内外消费者熟知并喜爱的品牌。

北美网红炸鸡品牌Popeyes：5月，Popeyes大陆首店在上海开业，门店面积约470㎡。据悉，Popeyes在南京、杭州和苏州等城市的门店也已经在筹备中。

星巴克头号对手Blue Bottle：中国首店低调落户香港中环，该店占地3000呎（约914平米），共2层。地下一层是咖啡吧，主要提供外卖服务及周边产品售卖，二层是堂食区域。

日本杂货巨头LOFT：7月，LOFT首家海外直营店亮相上海美罗城，总面积达1046㎡，除了文具、综合日杂、健康用品和生活杂货四大品类三万余件商品之外，该店还独家策划了原创杂货区域——LOFT APARTMENT，目前已有18个国内原创设计品牌入驻。

图片来源：LOFT_official

日本最赚钱的书店茑屋书店：10月，茑屋书店中国首店在杭州天目里开业，面积约2000㎡，第二家店12月在上海开业，华中首店确定落户南昌新力新生荟。

这些品牌，在中国撑不下去了

今年，是对实体商业的一次大考验。受疫情的影响，不少曾经战绩风光的外国品牌的经营情况都不容乐观，有的亏损，有的关店，有的甚至扛不下去退出要中国市场。

• 乐购3.57亿美元“卖身”华润，彻底退出中国市场；

• 法国国民超市欧尚“卖身”阿里，退出中国；

• Gap集团终止Old Navy分拆，后者撤出中国；

• 日本居酒屋品牌和民全面退出中国内地市场；

• 英国潮牌Superdry、日本女装earth music&ecology撤出中国。

头部房企架构“大动刀”

今年年初开始，大型房企就频频传出大规模的架构调整及人事换防。

万达地产：中区被拆，整合成南北两区

1月19日，万达地产传出消息将调整区域架构，拆分中区，由原来的南区、中区、北区三区整合为仅剩南北两区。其中，南京将并至北区，杭州并至南区。

今年以来，万达大刀阔斧调整架构及高管。1月，先是万达集团总裁丁本锡退休，齐界接任；紧接着宣布万达集团及商管集团新任命10位高管；再有万达商管集团总裁助理兼华南运营中心总经理陈毅杭离职……

碧桂园集团：区域“裂变”到约100个

今年， 碧桂园已经着手四次的区域组织架构调整，10月分，区域数量已裂变成100个。随着区域调整，高管方面也进行了大规模的变动，仅2月份就涉及38位高管的人事换防。

世茂福晟：新架构调动43人

3月的世茂福晟调整后，下设世茂福晟总部、世茂福晟长沙公司、世茂福晟郑州公司、世茂福晟上海公司。

紧接着人事调整，共涉及43人。其中，吕翼任世茂福晟总裁；汤沸任世茂福晟首席财务官；潘俊钢任世茂福晟副总裁、长沙公司董事长，分管世茂福晟长沙公司经营管理工作，向吕翼汇报。

国内TOD大项目在路上了

TOD热潮仍未褪去，今年还有许多推进TOD开发的有关政策出台，截至今年4月末，在40个开通轨道交通的城市中，超过一半出台了TOD开发相关政策，而房企也趁机打造大型TOD项目。

龙湖金地联合体32亿抢下今年首个TOD地块

4月24日，东莞茶山镇站前路地块正式出让，最终由龙湖、金地联合注资的公司——东莞市嘉悦房地产开发有限公司以底价32.13亿元成功竞得。未来将打造成集商业、住宅、写字楼为一体的大型TOD综合体。

金茂砸50亿元打造长江TOD综合体

6月4日，中国金茂披露，将在武汉长江新城起步区谌家矶核心地段建设长江TOD综合体项目，其中包括企业总部及产业研发基地、5A甲级写字楼、超星级酒店、高端生态主题商业街区、大型商业MALL等，投资额约50亿元。

图片来源：长江新城汇

风云涌动的中国咖啡市场

2020年的中国咖啡市场可以说是风云涌动。一方面是进击的老玩家不断加码，推出新玩法；一方面是越来越多的新玩家入局，搅动市场。

星巴克一路高歌猛进：与阿里巴巴合作，星巴克“啡快”服务上线支付宝、淘宝、口碑和高德四个应用，用户可通过这些应用下单购买、到店取货。

连咖啡换条赛道“再战”咖啡市场：牵手中石化易捷成立合资公司，推动“易捷咖啡”规模化进军加油站消费渠道，未来“易捷咖啡”将采取加油站便利店业务“外送+到店消费”新零售的模式，计划3年开设3000家门店。

麦咖啡大手笔加码中国咖啡市场：未来三年内投资25亿元，在中国大陆布局超过4000家门店，今年将首先拓展北上广深，年底将有近1500家麦咖啡。

此外，就连新茶饮品牌喜茶、奈雪的茶，饮料品牌农夫山泉、维他奶等也切入咖啡赛道，增加咖啡产品。

香港零售，顶不住了！

香港持续的暴动以及疫情爆发，导致游客及本地消费都大幅下降，零售业在年初即承重压。香港零售管理协会发布调查报告称，香港在2至5月将至少关闭5200间店铺，而5月至12月，全港预计累计将有1.52万间零售店铺倒闭。

其中，大牌门店也陆续撤出。

• Prada关闭香港铜锣湾罗素街Plaza 2000的最大店铺；

• LV因九龙仓置业拒绝减租而决定关闭香港时代广场购物中心店；

• Valentino关闭香港海港城双层旗舰店；

• 周大福珠宝计划在2021财年(2020年4月至2021年3月)前关闭港澳约15间店；

• 1月，莎莎国际宣布拟于18个月内关闭至少25%在港门店...

“新”经济强势崛起

✦ 小店经济大爆发

7月14日，商务部等7部门发文推进小店经济发展，明确通过开展小店经济、培育试点城市来形成多层次、多类别的小店经济发展体系。至2025年，培育小店经济试点城市（区）100个，赋能服务企业100家，形成人气旺、“烟火气”浓的小店集聚区1000个，达到“百城千区亿店”目标。

其实，此前已经有不少巨头争抢小店生意：

• 盒马发力mini店，盒马mini将成盒马征战“生鲜电商”的杀手锏；

• 沃尔玛重点要推社区店；

• 宜家开进市中心，推出迷你的CITY店；

• 苏宁小店全面开放加盟，计划3年达到1万家；

• 大润发在江苏南通试点首家小润发MART-mini；

• 罗森推出补充类型的更迷你的小店。

✦ 盲盒经济，打开新的商业宝藏

淘宝发布的“2020年度十大商品”中，盲盒上榜，今年淘宝上“盲盒”搜索量达到3亿次。而今年，盲盒千亿巨头泡泡玛特的成功上市更是彻底引爆热潮。

图片来源：泡泡玛特

实体商业各行业也跟上这波“盲盒热”。火爆的盲盒迅速覆盖着全国商场，如设置盲盒机、开办盲盒IP展、引入盲盒品牌门店等。同时，各品牌也疯狂输出特色盲盒：

• 星巴克推出圣诞盲盒

• 麦当劳推出70款小黄人盲盒

• 呷哺呷哺推出攀登者盲盒

• 奈雪的茶推出新年瑞兽香水喷雾盲盒

• Nike采用盲盒的方式发售新品

• 单向空间联合先锋书店、1200bookshop、乌托邦书店等书店一起推出了“书店盲袋”...

图片来源：星巴克

巨头都抢着做“新”商业

✦ 无人商业又活了

疫情催生了“无接触”等新概念，在商业上，无人商业也乘机激活，出现了新的消费需求。今年以来，许多品牌巨头开始试水，不过与早些年的无人零售相比，如今的无人商业已不仅是“炫技”，而是在致力于满足消费者新的需求。

瑞幸咖啡进军无人零售：今年一月，瑞幸宣布推出无人咖啡机“瑞即购”和无人售卖机“瑞划算”。无人零售终端机将渗透到办公室、校园、机场、社区等各个场所，售价更实惠的同时，还更智能化。

首个华为授权智能无人售货店：1月1日，华为授权智能无人售货店在武汉光谷新发展国际中心开业。消费者可网订取货和现场购买，门店实现24小时智能仓储、机器人自动盘点、智能调度管理。负责“出货”的机械臂最快仅需7秒就能为消费者提供心仪的商品。

图片来源：CobotSys

盒马新开首个无人超市“买买提”：5月，盒马在北京阿里中心开了一家无人超市“买买提”，面积约30㎡，用无人便利店的模式，售卖零食、饮料等近300种商品。

碧桂园旗下首家机器人餐厅：1月，碧桂园旗下千玺集团首家Foodom机器人中餐厅在广州开业，餐厅配备了煎炸机器人、鸡尾酒机器人、集装箱煲仔饭机器人等充当“服务员”、“厨师”。还计划在2年内开设1000家店。

6月，广东顺德诞生首个FOODOM机器人餐厅综合体，涵盖中餐、火锅、快餐三大业态，20余款餐饮机器人制作近200种各式菜品，最快20秒出餐。

图片来源：千玺机器人餐饮集团

✦ 免税商业狂吸金

6月1日，《海南自由贸易港建设总体方案》中提出，离岛免税额度由3万提高至10万，离岛免税商品品种由38种增至45种。加之疫情下全球消费的回流，中国免税业在今年迎来了大爆发。中免集团销售系统数据显示，至12月14日，海南四家离岛免税店总销售金额(含有税)今年内已超过300亿元。

“免税”成了巨大风口，零售企业也扎堆挤进：

• 厦门港务控股集团、中国远洋海运集团、中国旅游集团计划总投资30亿元，在厦门国际邮轮母港片区打造国内首个高端邮轮免税综合体。

• 6月，王府井成功获得免税牌照，拉开了国内百货公司申请免税品经营资质的帷幕。

• 7月以来，百联股份、鄂武商A、大商股份、欧亚集团、南宁百货、步步高、中百集团、友阿股份等十多家上市企业宣布申请免税牌照；

• 此外，武汉港发与中免签约，中部地区首个市内免税店明年落户武汉；京东国际计划布局海南自由贸易港，或将开设京东国际线下免税店或体验店......

会员制走红，整出新花样

在中国一直低调的会员制模式，今年又兴起一波热潮，除了Costco会员超市接连宣布新的中国门店外，其他品牌也开始试水会员制，并结合自身做出不一样的特色。

盒马开出首家X会员店

10月1日，盒马X会员店在上海浦东森兰商都中心开业，正式“杀入”仓储式会员店的竞技场。在商品、配送等多方面，围绕中国消费者需求，打造“首个中国人自己的会员店”，自有商品占比超过40%，并推出自有品牌“盒马MAX”。 

图片来源：盒马

H&M集团推出首个会员制品牌Singular Society

H&M于12月宣布将推出首个会员制品牌 Singular Society，以订阅模式为基础，向会员提供高品质的服饰家居及必备日用品。价格方面仍主打高性价比，目前品牌网站上的105 件商品涵盖了男装女装、家居用具、厨房用品等方面。

直播成实体商业“回血”神器

直播依旧火爆，尤其是今年线上全面开花的大趋势下，直播带货成了实体商业冲击业绩的神器。数据显示，今年天猫双11直播预售10分钟成交超去年全天，而头部主播李佳琦、薇娅带货预付款超10亿。

无论是品牌还是商场，开启直播卖货已成了“标配”，甚至还有些玩直播的创新模式也在冒出：

苏宁开出首个直播门店“趣逛逛”

9月30日，苏宁易购开了首个“全球首家可以在线逛的潮流直播门店”，没有传统的销售员，取而代之的是“直播代逛员”。无法到现场的消费者，可让“代逛员”对感兴趣的产品做详细介绍、现场体验等。想要购买时在直播页面下单，物流上，3公里内1小时送达。

图片来源：苏宁易购

寺库打造首个奢侈品直播基地

12月17日，寺库第一家奢侈品直播基地在北京三里屯寺库大厦启动，面积约7000平方米，其中一层、二层为品牌二手区，三层为品牌新品区。该直播基地日均能容纳超 300人同时开播，空间也真实还原线下购物的场景。

图片来源：中国青年报