为何七成百强房企还要争相布局开发特色小镇？

编者按：本文来自「每日经济新闻」，作者：董青枝，原标题：《开发特色小镇90%可能失败 为何七成百强房企还要争相布局？》36氪经授权转载

自国家2016年提出发展特色小镇以来，特色小镇正以令人始料不及的速度站上了风口，碧桂园、恒大、华夏幸福、华侨城、绿城等房企纷纷布局。据克而瑞统计，截至2018年7月，TOP100房企中有71家涉足或参与特色小镇项目。

据住建部公布的数据显示，特色小镇概念自诞生到现在，全国特色小镇一共有403个。而事实上，这些特色小镇项目良莠不齐。一方面，如此多的小镇如何落地，面临市场巨大的拷问；另一方面，在政策支持下，小镇的未来仍值得期待。

“房地产公司做特色小镇，基本上失败的概率是90%。”深圳华侨城文化集团总经理胡梅林近日在接受记者专访时直言，特色小镇就应该是文化旅游类的企业来做，因为其最直接的转化就是文旅，且对于城市的需求也稳定，成功率高。

克而瑞发布的2017年度中国特色小城镇TOP10

七成百强房企争相布局

国家提出要在2020年前培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。

据住建部公布数据显示，特色小镇概念自诞生到现在，全国特色小镇一共有403个。不过结合尚未公布计划的省份推算，全国至少将会出现2000多个省级特色小镇。

克而瑞根据公开资料统计，截至2018年7月，克而瑞房企销售排行榜TOP100中有71家涉足或参与特色小镇项目，累计涉及项目数量数百个，房企涉足特色小镇的数量最多，程度最深。

但值得注意的是，房企目前公布的特色小镇项目六成为意向投资项目，签约类约三成，开始动工的部分尚不到5%。因此，从大范围来看，房企特色小镇进展尚处于初期。

中国房地产金融联盟曾把房企转型特色小镇的模式分为四种：以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇，以绿城、蓝城为代表的农业小镇，以华侨城为代表的文旅小镇，以华夏幸福为代表的产业小镇。

特色小镇的推动还需要一段时间，与房地产不一样。房地产是当年建成当年就可以销售，而特色小镇是一个自然生长的过程，不但受制于培育，还涉及很多土地政策等。

“政策瓶颈是特色小镇目前最大的制约，市场瓶颈还是其次。”胡梅林指出，毕竟特色小镇最重要的意义是盘活存量资产，而存量资产的权属分散在私人、村集体、国家国有及原来在经营的企业手中，牵扯很多私人利益，可这些都是历史遗留问题，新政策很难执行解决。此外，特色小镇其实是过去与未来的叠加，既要保留过去的一些文化、历史经验，同时也要面向未来，让年轻人消费，所以产品设计是永远的课题，也需要看企业的经营水平。

做特色小镇是百年思维

众多房企纷纷抢占特色小镇的风口，但至今并没有哪家是特别成功的，都处于探索中。

“房地产公司做特色小镇，基本上失败的概率是90%。”在胡梅林看来，政府、资本、企业三者谁也离不开谁。操盘手一定是企业；政府是引导为主，并解决一些历史遗留问题，同时出台更多政策来支持小镇的发展；而资本要扮好前期的利润分配等问题。

特色小镇目前谈不上盲目扩张发展，因为中国的小镇大概有几万个，只是被国家确名的目前是几百个。胡梅林认为，特色小镇应该说是百年大计，是中国最后一块最大的内生性增长内容，整个行业发展很有前景，而且是快速发展。

就简单计算，截至2017年末中国人口城镇化率达58%，特色小镇还有42%的发展空间，所以说未来广阔的天地就是特色小镇。

特色小镇就应该是文化旅游类的企业来做。胡梅林表示，华侨城如今正在“文化＋旅游＋城镇化”创新发展模式下建设特色小镇，目前已在全国布局文旅特色小镇，这几年文旅项目投资总和近万亿元，现在大大小小的小镇已经在推进的约30~40个。

从北京的门头沟斋堂小镇、天津西青京杭大运河项目，到杭州塘栖古镇；从四川的天回、安仁、黄龙溪等古镇，再到深圳的甘坑小镇、光明小镇、大鹏所城、凤凰古镇，还有西安、郑州的文旅项目，以及海南和云南的古村落……华侨城结合各地的地域文化及产业特色，打造独特的小镇运营模式。

在政策的导向下，众多房企抢滩布局特色小镇。但众所周知，文旅特色小镇项目投资大，落地难。据克而瑞实地调研反馈情况来看，部分企业存在借助特色小镇名义通过捆绑资源拿地，但获得土地后，不少项目存在基础建设、产业培育让位于地产销售的现象。

胡梅林提醒称，房地产企业做特色小镇要考虑周期问题，做特色小镇是百年思维，是长周期经营、短周期收益，要考虑每天怎么赚钱；而房地产是赚钱思维，短周期开发、长周期收益，二者刚好是相反的。

同时胡梅林也对记者指出，至于哪些房企能成功做特色小镇这个没有定论，只要现在在做，不倒下就会有未来。关键是能不能在短期内找到适合的方向，而整个特色小镇的大势是没问题的。

资金不是问题

记者注意到，作为华侨城集团旗下旅游与房地产板块的上市公司，华侨城A今年上半年的旅游业务营收远低于房地产业务的营收。而华侨城对文旅小镇项目动辄上千亿元的大手笔投资，不免引发业内对其业务及资本面的关注。

财报显示，华侨城A上半年实现营业收入147.18亿元，同比增长6.74%。其中旅游业务收入同比下降了27.31%至46.75亿元，房地产结转收入则同比增长了39.05%至98.97亿元。

除此之外，华侨城对资金的需求从其借款金额可探之一二。据华侨城A披露的数据显示，2018年1~6月，华侨城A累计新增借款金额为287.27亿元，已超过2017年前7个月的266.49亿元。其中银行贷款192.56亿元，各类债券及非金融企业融资工具94.71亿元，期末负债924.73亿元。

半年报数据显示，期内华侨城A筹资流入709.93亿元，偿债支出393.78亿元，筹资性现金流净额同比增长40.56%至296.49亿元。期末现金增加140.94亿元至416.20亿元，一年内到期负债129.79亿元，偿债压力不大。

值得一提的是，今年上半年华侨城A资产负债率由上年期末的69.89%上升至73.28%。华侨城A表示，报告期内，公司通过直接融资、发行债券、集团委贷、保险债权等方式获取低成本资金，上半年公司全部有息负债的综合资金成本为5.07%。

关于融资渠道，华侨城A方面透露，目前公司主要通过三种方式开展直接融资与再融资：一是通过公司控股股东华侨城集团委托贷款，为公司发展提供资金支持；二是通过发行公司债募集资金；三是通过资产证券化项目融资。

胡梅林告诉记者，经过改革开放这么多年，其实中国不差钱，而是差好项目。现在金融体系已经很发达，只要你的项目能挣钱，也能够循环起来，资金不是问题。至于华侨城文旅项目的资金来源，胡梅林表示主要是集团投资、基金私募以及金融机构投资等。

特色小镇的原创IP

“特色小镇不像房地产”，胡梅林认为，文旅小镇要挖掘传统文化，形成原创IP，与小镇开发相结合，形成新的特色小镇发展模式。

经过30多年的文旅经验积累及实践，华侨城才探索出适合华侨城IP Town的“DFCCW五维模型”。深圳甘坑小镇探索了两年后发现小镇有自己的规律，而不是去套用大旅游、商业街、特色景点等概念，小镇应该按照一种生活的模式去做，才能够生生不息。

所谓的“DFCCW五维模型”，具体来讲，第一是Door(入口)，小镇必须成为一个入口，否则就很难赚钱，如今IP是最大的入口；有了入口后，自然就有Flow(流量)，这就是互联网思维 ；有了入口和流量，就需要Change(转化)，旅游服务的“吃、住、行、游、娱、购”六大要素都会转化；转化希望能够成为Consume(消费)，特色小镇是纯消费，且是零售型的消费；而所有的消费都要围绕Week（一周）循环，成为日常的一种生活街区。

那么“五维模型”到底能带来多大的流量和效益？以华侨城拟投资500亿元的首个“文化+旅游+城镇化”小镇——甘坑小镇为例，胡梅林介绍到，从今年暑假到现在为止，甘坑小镇的平时流量又翻了一番，至于周末流量，去年以来就已完全饱和，一天基本可达到2~3万的流量。如今主要是周一到周五的消费整体提升，从最早的一两百人到之后的一两千人再到现在的五六千人，“尤其是夜间消费的提升，公司也提供了夜间消费的系列内容。现在很多人晚上十一二点多还会来小镇消费，过去六点多就没有人了，所以这是一个很大的变化。”

“目前‘五维模型’已在甘坑小镇运用，接下来的特色小镇将复制该模型进行验证，例如成都的洛带小镇、惠州的秋长吉他小镇等等。”胡梅林告诉记者。