选股市还是选楼市？韭菜们集体犹豫了

编者按：本文来自微信公众号“90度地产”（ID：dc90du），作者：李敏，36氪经授权转载。

6月19日，久未露面的F突然在微信上跳出来说，“买房的首付被套住了。”这一天，中国A股跌破三千点。

作为在投资理财上一直处于保守与冒进中间地带的人群之一，F将家庭收入的一部分用来投资港股及A股，也曾在去年因为投资地产股赚得“一小桶金”。按照F的计划，这笔钱要么买股票，要么买房，但股市的突然波动，将他在北京投资二套的计划按下了暂停键。

端午节后的第一个开盘日，A股遭遇“黑色星期二”，最终报收2907.82点，较前一个交易日下跌3.78%，创业板大跌逾6%，创2015年1月以来新低。两市共计1080只股票跌停，“千股跌停”的景象再度上演。

“这一年来今天最惨。”F叹气说。但对于市场上将这次股市波动与2015年6月的股灾相提并论，他并不认同。在他看来，2015年那时候是从五千多跌下来，现在一直是在三千点上下波动，“都不知道市场在恐慌啥。”他感慨。

“安全感还是得寄托在房子身上。”4月底的时候，F本来考虑用手头的资金再在北京投资一套房。

作为京籍家庭，F家还有一套房的名额。按照他的盘算，手头的资金加股票价值不大不小，一百五十万出头，但究竟是去顺义和北六环外看房，还是在五环周边寻找点八零年代的老房子，他没想好。

“热点概念的燕郊、通州没有资格买，毕竟要有当地的社保记录。从北京全市来看，均价都破6万了，现在的买房门槛不是一般得高啊。”

F最初的想法是，可以在地铁方便的区域买个小的一居室，平时可以出租，如果可以六成首付拿下的话，其实月供的压力并不大。

“这些积蓄放在手里只会贬值，只能从房子上找到点安全感。”F说，也曾考虑过是否去泰国或者日本投资房产，但毕竟比如在国内购房方便，资金汇出等手续与监管政策也是个问题。

但二套房还没选好区位，放在股市里的资金就困住了。是的，资金的大头其实都在股票上，他一贯的观点是，相比于房子，股市的流动性还是强，哪天想卖了都可以卖。但没想到的是，还没要拿来用的时候却被困住。

在中国，股市与楼市的双重选择，是众多F的集体犹豫。有种观点认为，在市场资金量一定的情况下，楼市一旦萧条，资金就会转而涌入股市，推动股市上行。而一旦楼市红火，在高房价高收益率预期下，资金会转而从从股市流向楼市，被称作是存在“跷跷板”效应。

如果仅从表面上看，近期以来，股市和楼市的主色调分别是“绿”与“红”，十分扎眼。

按照国家统计局的数据，2018年1-5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%。事实上，这一数据自2015年一季度跌至8.5%后，在今年3月底首次冲回两位数，并在4月到5月一直保持。

2018年6月股市波动后，是否会引发楼市的后继动作？此时尚不得而知。不过在三年前，一个不能被忽视的现象是，自2015年夏天股票市场大幅下跌之后，中国楼市的去库存进程开始被加速。

这波全国楼市去库存运动，仅从时间上看，与上一波股市大震荡相继而生。在2015年7月股市大跌几个月后的11月，“化解房地产库存”被政策层首次提出，此后一系列落地政策陆续出台，而在2016年年初的地方两会上，多个地方政府都将去库存列为政府工作的重点安排之一。此后，一波从一线城市、到热点二线楼市再到三四线的楼市回暖势头就此蔓延开来。

按照国家统计局公布的数据，全国商品房待售面积自2010年6月首次公布后，就以一年攀升亿级平米的增速向上累计，到了2015年底全国商品房待售面积已经高达7.1853亿平方米，刷新历史记录。

如今回头来看，这波去库存运动不可否认是成功的。仅从全国商品房待售面积这一数据来看，从2016年开始一路走低，截止到2018年5月，这一数据已经回跌至5.6亿平方米。接近2013年底的这一数据。

官方公布的全国商品房待售面积，指的是已竣工可供销售的面积，其实只是楼市库存的一部分。按照易居房地产研究院发布的全国百城新建商品住宅库存数据，截至5月底，仅受监测的住宅库存总量达到4.270亿平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。综合历史数据，跌回到2012年3月的水平。5月份，百城商品住宅存销比为9.8个月。

天量的楼市库存，曾是地方政府的头疼大事，大量的房子挤压销售不利除了造成资源浪费外，无法进入销售环节拉动地方GDP增长，也无法进一步推动地产商的开发投资热情。而更为严重的一种可能性则在于，开发商资金一旦出现周转不良断顿状态，将会打破当地金融领域的动态平衡。

不过，经过这一轮去库存后，巨量的楼市库存已经成功解除警报。但今年6月的这次股市震荡，又让逐利资金再次选择容身之所：对于众多手中握有闲置资金无处可理财的F来说，如果这笔资金注定还是要投向房地产，还将继续为各地接近尾声的去库存运动再添一跟柴火，哪怕只是一根干草。

“十年前，2008年5月30日，道指12638.2，上证3433.35；十年后，2018年5月30日，道指24361.45，上证3041.44。十年前，2008年5月30日，深圳华侨城的房子7000/平米；十年后，2018年5月30日，深圳华侨城的房子17万/平米。所以，房子是用来炒的，股市是用来住的。” 一则关于股市和楼市的段子近期在网络流传，显示了中国股市和楼市的双重无奈。

对F们来说，资金逐利，但更重要的还是安全。股市与楼市，就像是林中的两条路，究竟该走哪一条？本来，股市应该偏重的是长期价值投资，而楼市凸显的是居住属性而非投资属性，但这个中国经济“双生子”却偏偏在过去十年似乎走偏了。

6月20日下午，国家审计署审计长胡泽君向全国人大常委会作审计工作报告，称9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

不过，楼市的新风险已经埋下。

一边是堪称迅速的去库存过程，一边是令人惊讶的空置率。原中财办副主任杨伟民近日谈及，我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高，比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。按照杨伟民的说法，这很不正常，前期房地产市场已经积累了一些风险，近期又乱象丛生，成为最容易引爆风险的定时炸弹。

当楼市天量库存成功瓦解，将风险从聚集于开发商、银行机构，分散到为数更多的“散户”，如何将这一存量市场盘活，无疑成为下一阶段新的攻坚战。