“东北振兴”计划下的沈阳西区新商业崛起机遇

编者按：本文来自微信公众号“RET睿意德”（ID:retweixin），36氪经授权发布。

原标题：政策助力，产业护航，配套待提升或将成为沈阳西城崛起下新的商业掘金点。

1953年，中国工业在沈阳迈出了国家计划的第一步。铁西——作为中国工业的原点，成为当时国内最重要的重工业与装备制造业基地，为中国的工业发展打下了雄厚的基础，铁西区也成为“东方鲁尔”最璀璨的明珠。

但是随着改革经济的快速发展，二产大而不强，增长乏力的现象严重限制了铁西的发展，沈阳西部这片热土显示出其在经济发展中的疲态和落寞。如今，在新一轮“东北振兴”的政策助力下，沈阳西城，再一次成为让人瞩目的投资热土。

名企扎堆，地王频现，沈阳西城再掀抢地热潮

截止2016年10月20日，沈阳市土地市场累计推出45宗土地，而沈阳西部城区则达到了18宗，占全年土地市场供应量的40%。累积成交地价达到了54.6亿。沈阳西部，成为沈阳市土地市场最具吸金能力的区域。

土地供应情况

众所周知，房地产发展商拿地的基本原则是基于对区域未来的高度认可和看好，尤其近几年品牌发展商在拿地上更是愈发谨慎。而这一次，沈阳西城却成为品牌发展上扎堆布局的重点区域。2016年沈阳西城土地市场，以万科为首的知名品牌发展商拿地面积高达85万平，占到了整体市场的89%，与之相反的是本土品牌仅仅占到了11%，西城已经成为品牌发展商争夺的主战场。

最为瞩目的是，2016年度沈阳的“单价地王”和“总价地王”均来自沈阳的西城区域。直接反映了沈阳西城区域的受关注度。

仅短短2个月的时间，沈阳的“单价地王”与“总价地王”相继诞生，可见房地产开发企业对于沈阳西部的土地的热爱程度。到目前为止，沈城的西部地区就已囊括了万科、保利、华润、恒大、金地、龙湖在内的多家品牌房企，此番，各龙头房企不惜耗费重金，加大对沈阳西城的布局力度，原因何在？

RET睿意德认为，无论从宏观政策、产业发展，还是从城市建设计划、公共交通的建设发展方面，沈阳西城在区域空间和发展方向上来说，都已经拥有并且到了崛起的关键时刻。

政策助力、产业护航

西部经济快速发展，人口导入明显

2014年8月，国务院出台《关于近期支持东北振兴若干重大政策举措的意见》，提出“推动中德两国在沈阳共建高端装备制造业园区”。

2015年12月23日，建设方案通过国务院批复，中德园建设上升为国家战略，成为国务院批复的全国第一个以中德高端装备制造产业合作为主题的战略平台，也是中国制造2025与德国工业4.0战略对接的重要载体。上升为国家战略的中德产业园有助于沈阳“再工业化”进程的提速，挖掘沈阳产业金矿，振兴制造业，实现产业升级，而这也将极大的促进沈阳西城成为沈阳新一轮经济发展的实业中心和增长极。

据了解，中德园规划建设四大产业簇群，即以机器人和智能装备为主的智能制造簇群，以数控机床、核心部件为主的先进机械制造簇群，整车及新能源汽车为主的汽车制造簇群，现代物流、电子商务为主的工业服务簇群。而目前，沈阳西部现有企事业单位约300余家，如宝马工厂、普利司通、远大、沈鼓、东北制药等，30万的产业大军既是构成铁西发展的强大力量，又为区域提供了庞大的消费人群。但是目前大量的产业工人依然处于钟摆式的生活方式，再加上铁西老城人群改善性需求的日益强烈，老城外溢人口的导出，“双效叠加”效应是沈阳西城节点区域不断被热捧的重要原因。

路网建设

西部城区辐射范围扩大，虹吸效应明显

除了产业带动经济增长和人口的“迁徙”外，沈城西部地区这些年在基础设施上的规划建设也不容忽略。

西北二环打通了由北向西的交通，促进了北部人口向西部地区的流动；迎宾路高架桥和开发22号路促进了铁西老城区和经济技术开发区的人口双向流通；而云龙湖大桥、中央大街桥则打通了铁西老城区、经济技术开发区和苏家屯区的互联互通通道。便利的交通吸引了周边区域的人口有意向西部靠拢，同时促进了西部地区人口集聚效应的形成。

毫无疑问，交通路网的建设不仅完善了沈阳西部地区的基础设施建设，使区域与区域的连接、沟通更加便捷、紧密，也进一步扩大了西部地区的辐射力和影响力，而周边区域人群的顺利导入也成为吸引开发企业的一大原因。

地铁规划

带动房价上涨

众所周知，轨道交通的建设能够极大的促进周边生活配套设施的改善，并且导入大量有购买消费力的人群，从而引发区域住宅产业的升级，使原先的城市边缘区，变为区域居住区，最后随着配套的进一步完善，从区域居住区向区域生活区转变。

目前，地铁9号线一期工程可把北部地区，即皇姑、铁西老城区以及东部地区的人口成功引流到开发区，而规划中的地铁3号线也意在打通主城区与西部产业区。据悉，地铁3号线串联了以宝马，中德产业园，中法生态园为首的产业区，途径于洪新城，砂山地区，文化路地区，南塔，东塔等地，使其紧密连接，进而达到以“主”带“副”的目的。

此外，轨道交通还能够加速区域房地产市场的发展和成熟，提升区域的价值，从而带动房价的上涨。调查显示，在地铁额规划期和开通初期，房价上涨的速度最为明显。而这也成为品牌房企加大马力布局沈城西部地区的重要原因。

然而，任何一个区域在发展过程中有好的一面，自然也有尚且不足需要加强的地方，铁西开发区也是一样的，而这也为区域提供了新的商业掘金点。

1. 老城区商业如火如荼，西部新城零落稀少

人口的快速增长代表着消费的高度需求，区域内的商业配套自然也要跟上步伐，否则必然造成强烈需求和难以满足的“冲突”，后果既是区域居民对整体区域的不舒服感和不认可感。

然而，目前铁西的商业配套却呈现明显的“两极分化”状态。

一端是成熟的商业基本集中在老城区，形成以兴华街和建设大路为十字金廊的商业区，万象汇、星摩尔、新玛特、万达广场等知名商业扎堆进驻；而另一端则是经济技术开发区内的商业市场却一片空白，仍处于开发荒地状态。虽然作为区域商圈的铁西商圈能够为西部城区提供一定的商业辐射，但是受距离影响，尤其是铁西堵车现象严重的现状下，铁西老城区的商业辐射能力有限，无法满足西部新城的消费需求。

“需求创造价值，需求也影响价值”。对于西部城区而言，如果区域的商业服务配套不能有效满足未来快速导入的人群需求，区域内的城市宜居度势必会受到影响，而这种影响反映出来的市场现象就是房产价格和土地价格的天花板更容易显现，并且一旦形成很难突破。

2. 住宅用地商业属性单一，无法满足多元化消费需求

根据RET睿意德数据统计显示，今年沈阳西部地区出售的18宗地块中，纯居住用地达到了10块，其余8块则为“居住、商业”用地，但其商业配比最多不超过20%，这也就意味着，尽管个别地块可以用作商业，但未来的商业形式更多的是住宅底商网点形式。

底商网点作为市区商业最初级也最简单的形式，能够满足的消费需求十分有限，其在经营上的表现形式一般为两种：即零售型，常见的有便利店、小型超市等；服务型，常见的商业形式为美发店、干洗店、银行等。可以说，相较于统一规划的商业而言，住宅底商的商业业态单一，可提供的服务也相对有限。因此，无法满足区域内人口未来新增的多元消费需求。这对提升区域活力，进一步实现区域增值有较大的限制。

3. 消费升级，满足新兴需求的商业成为另一座掘金地

购物中心、主题Mall固然是一个城市的形象和名片，但真正令市民经常产生消费的，还是家门口的社区型商业。

目前，沈阳已经进入了区域商业中心化的发展阶段。对于商业空白的西部城区而言，其可以借鉴证大•大拇指广场或者新加坡的邻里中心模式，增加满足人们在社区内享受到娱乐、消费、商务等便利性商业服务设施，打造小而美的区域型商业产品，实现“住宅-商业”的互动和区域自循环，进一步提升区域价值。而无论从政府的城市规划方面，还是从开发商的产品规划角度，都需要在西部新城的商业市场上下足功夫，挖掘出另一座商业金矿。

RET睿意德沈阳公司高级总监，中国注册房地产估价师、中国注册土地估价师。从事房地产行业8年，主要擅长商业地产、产业地产前期市场研究，产品定位、策划以及产业新城开发等工作。先后参与完成长春净月和信、沈阳冠隆集团综合体、沈阳尚柏奥特莱斯等多个商业项目。