黑石，又开始扫货：PE抄底北上广

编者按：本文来自微信公众号“投资界”（ID:pedaily2012），作者：周佳丽，36氪经授权发布。

黑石又出手了。

投资界获悉，1月20日，黑石集团宣布，旗下黑石房地产机会型基金已经完成粤港澳大湾区最大物流园区的多数股权收购，该物流园区归属于富力集团旗下全资子公司富力地产，交易规模达11亿美元（约合人民币71亿元）。交易完成后，黑石基金将持有该物流园区70%的股权，富力地产将持有剩余的30%股权。

诞生于1985年，黑石被誉为“华尔街PE之王”。尤为值得一提的是，这家PE巨头对房地产行业情有独钟，仅2019年就在中国市场斥资200多亿买下多处商业房地产，更是在2020年第三季度在该领域奉献了近一半的收入，堪称“地产之王”。

盯上中国房地产的不止黑石。上周，KKR宣布募集完成其首只亚洲房地产基金，规模达17亿美元（约合人民币110亿元），进一步与黑石PK争夺中国优质商业地产。群雄逐鹿，一场围绕在PE巨头和中国地产之间的较量已经拉开序幕。

黑石大力“买买买”，70亿拿下大湾区最大物流园

这一次，黑石拿下了大湾区最大物流园。

1月20日，黑石集团宣布旗下黑石房地产机会型基金已经完成，针对广州国际机场富力综合物流园的多数股权收购，交易作价为11亿美元（约合人民币71亿元）。合并重组事项完成后，黑石下属基金公司将持有富力综合物流园物业的70%股权，而卖方富力地产的全资附属公司将继续持有30%股权。

早在去年11月9日，富力地产已经发布公告称，富力地产的全资附属公司与黑石下属基金公司、目标公司及相关方就转让位于广州国际机场富力综合物流园的物业权益订立合并协议。根据合并协议，该物业价值为63亿元人民币。也就是说，不到三个月，最终交易额上涨了近10亿元。

投资界了解到，富力综合物流园位于中国广州市花都区华东县，项目总占地1470亩，规划总建面积达142万平方米，是粤港澳大湾区最大的物流园区。根据物业园区官网介绍，该项目现已投入运营的物业面积约达92万平方米，包括高端电梯式仓库、三层盘道式仓库，2+2式坡道仓、全温区冷库、现代化办公大楼及配套员工公寓等，具备极强的仓储扩容性。

如今，这笔重磅交易终于正式落地，黑石在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达到5300万平方英尺，覆盖国内23个城市。这一次为何选择粤港澳大湾区？黑石房地产中国区董事总经理陈宇表示，粤港澳大湾区正在迅速发展成为金融、科技和运输中心，也是中国最大的物流市场之一。

不过，这家PE巨头并不准备停手，正悄悄盯上了另一处物流地产。日前有外电报道指出，黑石、美团、ESR、京东旗下京东物流，正参与竞购中国物流资产控股权，交易作价或高达20亿美元。

这一消息并非空穴来风，早在2020年12月28日，中国物流资产发布公告称，两大股东宇培国际投资管理有限公司及RRJ Capital Master Fund II, L.P.正就所持公司权益进行初步的战略性讨论，涉及最多合计约51.5%的公司股权及RRJ持有的若干可转换债券。

成立于2000年，中国物流资产是中国第三大现代仓储公司，也是中国本土最大的物流基础设施开发商及运营商之一。发展至今，公司已与众多国内外知名企业租户建立起牢固的关系，包括聚美优品、本来生活等电商平台，顺丰速运、中外运等领先的第三方物流服务供应商以及小米、博世、格力电器等大型科技公司。

2016年7月，中国物流资产在港股挂牌上市，成为首家登陆港交所的中国本土物流地产企业。在此传闻前，作为中国第三大现代仓储公司，中国物流资产的股价已经实现连续3日上涨。截至1月21日，其市值超150亿港元。

疯狂拿地，10年出手超200次，地产比PE还赚钱

被誉为“华尔街PE之王”，黑石的地产生意如火如荼。

诞生于1985年，黑石集团在过去30多年的发展里，已然筑起了一个庞大的“金融帝国”，业务覆盖私募股权、房地产、对冲基金以及信贷等多个领域，在这些领域，黑石几乎都能“封王称霸”。2018年黑石募集了1260亿美元的资金，创下该公司成立以来的募资记录。截至2020年第三季度，黑石集团总资产管理规模达到5844亿美元

黑石的房地产业务始于上世纪90年代，沿用“Buy it，Fix it”的资管策略，几乎没有失过手。黑石投资地产的理念可以归结为三点，“买入，修复，卖出”。首先，瞄准市场以低于重置成本的价格买入资产，然后通过管理和有针对性的增值计划来改善修复，最后将其出售，从而获得投资回报。

这只PE巨鳄在地产界缔造了不少创纪录的案例。自2010年以来，黑石集团通过200多笔交易，收购了全球超过10亿平方英尺的物流地产。2019年6月，黑石集团宣布收购普洛斯位于美国的工业物流仓库及债务，金额为187亿美元，这是全球史上最大的私有不动产交易案。收购完成后，黑石将跻身美国最大的仓储物流业主之一。

近年来，一个明显的信号是——黑石正在加快脚步重仓亚洲。在中国的布局显然不止物流板块，在IDC数据中心、商办写字楼、购物中心、公寓甚至停车场板块，黑石出手都非常迅猛。2018年12月，黑石以12.5亿美元的价格收购了上海购物中心怡丰城，后又收购了塔波曼旗下三个购物中心项目的50%股权，其中两个为中国郑州、西安熙地港购物中心，交易金额为4.8亿美元；2019年3月，再以15亿美元收购上海购物中心长泰广场。

2020年3月，受到疫情冲击，北上广深写字楼正遭遇一场寒冬，而正在此时，市场传来黑石出手的消息——黑石集团与soho中国就后者私有化已经在谈判中。据悉，为了买下SOHO中国，黑石无所畏惧地出了双倍的价格，交易价值达40亿美元。只是5个月后，这笔本在酝酿之中的40亿美元交易突然终止。

多年来，这家PE巨头的房地产生意做得红红火火。根据黑石2020年Q3财报中披露的数据显示，黑石房地产在全球范围内运营并管理的投资资本约为1740亿美元（约合人民币1.1万亿），仅次于黑石PE业务的管理规模。与此同时财报数据显示，黑石2020年第三季度可分配收益中近50%来自地产投资。也就是说，黑石近一半收入来自房地产业务。

KKR刚募了110亿，PE巨头抄底北上广房地产

现在，PE巨头们纷纷开始围猎中国房地产。

“房地产是中国经济中一块重要的组成部分。说你对房地产不感兴趣，也就相当于说你对呼吸不感兴趣。”黑石集团CEO苏世民如是说。他表示，黑石愿意在中国投资两类房产，即仓储类资产和城市购物中心。

为此，黑石悄悄补充弹药。2020年11月，黑石集团正在为旗下第二个专注于亚洲地区的私募股权基金筹集至少50亿美元。相比2018年其首支亚洲基金23亿美元的规模，第二支亚洲基金目标扩大一倍以上。这意味着，黑石集团正急速押注亚洲市场。

抢中国的“地盘”，KKR更是来势汹汹。今年1月14日，KKR宣布募集完成首个KKR亚洲房地产基金，规模达17亿美元（约合人民币110亿元），旨在针对亚太地区房地产进行机会型投资。这是KKR首只泛亚太地区房地产基金，也是迄今在亚太地区首期募资规模最大的泛区域性房地产基金之一。

同时KKR方面还透露，这只基金将重点关注商业、工业和住宅地产等投资领域，并将机会型评估新兴另类板块的资产，主要的投资方式是股权和债权投资。

KKR中国区董事赵然认为，现在正是进入亚洲地产领域的好机会，其中就尤以中国为突出代表之一。尽管KKR亚洲房地产基金身为一只定位泛亚洲的基金，不会设定明确的比例，说多少资金要投中国，或者多少资金投往其他的国家，“但我觉得中国肯定是我们基金很大很重要的一个市场。”

资本的嗅觉，往往最为敏锐。以黑石和KKR为首的国际PE巨头，开始抄底中国房产。