一手房，释放出几个关键信号

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：财爷，36氪经授权发布。

最近几年不知道大家有没有这样的感受，整个市场的产品力逐渐走弱。

就是我们很难再遇到仁恒河滨花园、中鹰黑森林、翠湖天地、朗润园...这样的产品了。

现在买房，就像是开盲盒一样，不到交付的时候，你永远都不知道你买的究竟是什么...

只不过花几百万买了个盲盒，这样的代价确实有点大了。

而这样的场景，很可能会慢慢变成常态化，如果我们近期要买房，需要额外重视并做好心理建设。

1

未来2年的新房，很可能是近几年交付质量最差的一年。

最根本的原因，其实就是利润空间遭到极限的碾压后的必然反应。

我们先来看看源头。

今年以来，各地都在推行集中供地的政策。

从全国几个集中供地的热门城市土拍结果观 察，有几个共性：土地成交高溢价，自持不断加码，刚性成本飙升，严重打压开发商的毛利率。

4月底，重庆第一轮集中供地土拍结果出炉。

两江新区悦来、空港、北碚蔡家、西永板块、大渡口、沙坪坝磁器口等热点板块16块地成交，平均溢价率达到了45.14%，房企拿地成本大幅飙升。

5月下旬，南京首批集中供地竞拍，51宗涉宅用地全部成交，总成交近千亿。

此次南京土拍由于地价抬高加之新房限价，房企盈利空间进一步压缩，部分热点地块的销售利润率不足2%。

首次集中供地土拍结束不久的宁波，29宗地全部高溢价成交，两天狂卖358亿，土拍地块的封顶率高达65.5%！

多个热门地块封顶后，房企疯狂竞配建，帮它们算算明细账，2%的净利润都算很好了。

针对杭州第一轮集中供地土拍结果，地头蛇滨江老板表示，杭州土拍，公司获取了5块地，凭借团队精干、高效管理、融资能力强、品牌影响大等优势，将努力做到1-2%的净利润水平。

要知道，滨江已经是杭州最优秀的房企了。

2020年滨江在杭州销售额387亿，超过融创、绿城、万科等巨头，排名第一。

同时，凭借卓越的产品力和市场口碑，滨江的产品均价在杭州也是最高之一。

并且，滨江在房地产行业，以精简高效著称，人均效能超过1个亿，是地产行业最高。

就是这样一个本土第一、产品优质、极其高效的房企，在杭州集中土拍中拼了命搞了5块地。

结果净利润率只有1-2%，连制造业都不如。

2

除了拍地贵以外，建设成本也在猛然上升。

今年以来，大宗商品的价格持续暴涨。

美元放大水之后，首先涨的就是大宗商品, 原材料，包括国际的铁矿石，铝制品，钢材等等。

截至五月中旬，全国钢材市场八大品种的吨钢均价突破了6600元，比去年同期每吨上涨了2800元，同比增幅75%。

大宗商品的上涨如果持续下去，必然会带动下游很多产业的上涨。尤其是房地产相关的众多行业。

比如钢价的上涨， 对下游房地产施工企业影响很大。

要知道在建筑行业，钢材占生产总成本的比重很高的。

此次，大宗商品持续暴涨，传导中下游房地产相关许多行业，成本不断飙涨，但限地价限房价这样的调控，让开发商利润进一步下滑。

再这么玩下去，恐怕连2%的利润空间都没有了，一手房限价，卖价不能提高了，如果你是开发商，你会怎么办？

出路只有一个，就是变着法子降成本、降成本、再降成本。

3

房企要赚钱，只能倒逼承建商偷工减料降本增效。

成本的压力层层传递，最后接棒的就是那些承建商们。

对于拿地的房企来说，拿地后，微利乃至亏本不重要，质量能将就则将就，规模成了当务之急。

相反，如果规模萎缩，会引起资本市场警惕，融资一旦被收紧，可能出现资金链问题。这可是要了命的。

热门城市的土拍结果，为上海一手房市场，敲响了警钟。

虽然，上海出台了土拍新政，土拍最高限价不超过起拍价的10%，报价最接近均价开发商拿地。

上海为拿地的房企，留了一条活路，但开发商未必买账。

房企上海拿地后利润有保障，但外地亏本，长三角一盘棋，上海赚钱，堤外损失堤内补。

算总账，房企基本上不可能砸巨资，提升一手新房的品质。

因为没有这方面的动力啊，也用不着这么累。

从2017年限价开始，尤其内环内、中环内，限价太狠，一二手严重倒挂，房企根本没有任何动力，去好好打磨产品，反正新房出来就秒空，干嘛辛辛苦苦折腾质量。

可以躺着赚钱，为什么要站着。

4

其实类似的场景还发生在2018年，就是上海楼市表现最平淡那一年。

一方面是整体市场表现非常糟糕，房价看起来没有希望，另一方面则是日益走高的土拍价格其实对于开发商而言也没有什么退路。

这其实也是大家能感受到的，为什么2019年是新房品质的小年。

对于那些置换改善的买房人来说，在这样的市场上，打新积分不够，品质更看不上，眼光只能盯上了优质次新房。

毕竟，2010年到2017年开发的次新盘，品质吊打17年后的纯新盘。

改善人群，新房看不上，剩下唯一选择，只能蜂拥进入二手房市场，优先选购优质次新房源。

但这种状况，只能让未来品质次新+优质地段的房源更为稀缺。

诸如宝华城市之星项目，这样的品质豪宅盘，或是陆家嘴北滨江地段的陆家嘴壹号院项目，这样的超牛地段。

无论城市之星，还是陆家嘴壹号院，都只是上海超级优质次新房源的一个缩影。

没有对比就没有伤害，时间才是优质房源的朋友。

5

众所周知，这两年的上海楼市，买一手房貌似成了一件水深火热的事。

热的是购房者们的热情，“日光盘”常现；而深的，则是这套房背后各环节可能会隐藏的种种暗伤。

对购房者来说，现如今购置一套房，需花费数百万乃至上千万。

所以对家的需求，也就不仅仅只是基础的居住功能。花的这笔钱，还需要有配套、服务、品质、享受。

而如果这些细节，仅存于开发商的温柔陷阱、镜花水月中，那么“维权”也就成了业主们唯一能想到的解决办法。

这两年，买房人特别忙，忙着维权，无论是刚需、改善、顶级豪宅等楼盘，全都避免不了交房即维权的怪圈。

开盘就维权，交付与实际不符，豪宅精装渗水发霉，虚假销售，交付质量不达标……业主们维权的热情跟当初抢房的热情一样高涨，接二连三的业主集体维权事件在上海频频上演。

诸如中*南*锦云，作为南*新城的大盘，又是国企**开发，不少业主对其寄予厚望。但项目交付却次次不如意，甚至一次不如一次。

墙壁开裂、渗水，插座参差不齐，地板空鼓、卫生间漏水等，简直就是“惊”装修。原定35%的绿化，只剩下孤零零的几颗树而已。

一直走在维权路上不回头的除了中*南*项目，还有静*府。

客厅、卫生间大理石存在严重质量问题；淋浴间没有防水，地下车库、业主家里各种漏；各种施工不到位，裂缝随处清晰可见。

曾经一房难求的松江明星项目金**湾。

据购房者爆料称：

开盘期间宣传小区人车分流，实际情况小区内到处是车道，中央活动区域人车混行，毫无安全保障；小区绿化景观与销售效果图及沙盘不符，正门景观、中央绿化景观缩水严重；一大片沥青停车位，品质低劣。

当天开盘售罄、第二天开始维权……鑫**城创下了上海历史维权记录。

位于浦东内中的大华斐勒公园，不管是地段还是售价，都属于城市豪宅的范畴，但是装修品质连有些改善项目都比不上。

6

历史不会简单的重复，但会惊人的相似。

按照拿地到交付的时间周期测算，需要一年半到两年的时间，前两年高价拿地的房企，明年乃至后年，会陆续交付新房。

施工期间，恰逢原材料暴涨等等多重不利因素，可以预见，这些一手新盘，下有刚性成本倒逼，上有限价压顶，房企利润空间不断压缩，交付品质不言自明。

最后建议，如果你想改善自住，2010年到2017年的好地段优质次新房源，请大家优先选择。

当然，如果是投资的话，摇到为上。