教你几个实用的买房经验

编者按：本文来自微信公众号：楼市团长（ID：tz52801），作者：楼市团长，36氪经授权转载

几年前，我在一个开发商那里看上了一套房，买下之后，我就电话告诉身边的朋友，但很多人并不认为那是一个值得买的楼盘。然而，其中一个朋友后来也在那个楼盘跟着我买了一套，他连房子也没看，直接下定。

当时那个楼盘开发商连路边的杂物都没有清理就开始卖了，花园很小，没有游泳池，也没有配建幼儿园，就那么光秃秃几栋楼，很多客户来了之后都没买，但我认为有机会大幅升值，就大胆拿下了。后来，这套房的确给我带来不错的收益，那个跟着我买房的朋友，一下子赚了一大笔钱，所以他当时非常感激我，至今我们还经常讨论房子的问题。

那么当时我基于什么判断，敢于买下那套房呢？普通人又该如何评估房子是否值得买呢？今天我写了一篇微观实操类文章，教大家分析不同类型房子的上涨逻辑。请您耐心阅读，一定受益匪浅，如果方便，请转发给亲友，非常感谢。

拆迁房

拆迁房，真正赚钱的机会在于在大家都不知道那里要拆你就提前买好了。如果所有人都知道那里要拆，你才去买，那已经Price in ，也就是这个利好已经体现在价格上，再买入基本赚不到大钱了。

另外，买拆迁房，千万不要等政府来拆，然后拿赔偿，最明智的是什么呢？就是趁公布拆迁范围或开始丈量面积，宣布赔偿标准的时候，高价卖掉，然后去搞一套正儿八经的商品房。因为拆迁房，要等政府来拆，然后拿赔偿是漫漫无期的，郊区大把平整的土地，不到万不得已，政府是没有动力搞拆迁的。

学位房

曾经有很多朋友问我，到底是买市区学位房，还是郊区新房？我的回答是：学位房年年涨，涨幅3-8%；郊区新房三年不涨，一涨顶三年，涨幅30%+。

换言之，学位房上涨是最有确定性的，几乎可以断定今年买，明年一定涨。为什么呢？

因为家长一旦买入，孩子不读完9年义务教育，他们是不搬家，不卖房的。他们买入一套，市场上就少一套，家长摁着不卖，二手房供应就少了，等于变相炒房，所以价格年年都涨，哪怕楼市调控也不会大幅回调。

值得注意的是：学位房的确年年涨，但是如果它的价格突然出现大幅回调，就是中国楼市崩盘的信号。大家记住，如果出现这种现象，赶紧卖房套现走人，离场避险。

地铁房

地铁房涨得最猛的一波，就是通车之前，一旦通车，它的涨幅就不如前了。所以买房投资，如果你是博升值，尽量买有地铁规划的郊区板块，在刚需还没关注的时候，你先去低价建仓，买好几套，等待将来地铁利好兑现，价格上涨。

对于已经建好地铁的位置，哪里涨得最快呢？距离该城市高端就业中心5-8个地铁站的范围。因为这些人群的购买力是最强劲的，他们愿意为通勤支付高溢价。广州天河珠江新城、深圳科技园等等都是这写城市的高端就业中心。

另外，买地铁房之前，建议你亲自去坐坐地铁，一直坐到终点站。在终点站下车的时候，如果你发现下车的人非常多，那么终点站到市区地铁沿线的楼盘，升值潜力都非常大，反之，则很小。典型的例子就是武汉光谷，作为末尾几个站，光谷早晚上下车的人非常多，所以那里的房价涨幅一直不错。

老破旧或楼梯房

这类型房子，真正赚钱的机会在于地段潜力，前提是房子仍未丧失居住的舒适性，可以作为刚需人群的选择之一。

所以买这类房子，一定要买地段好的，并且楼盘的外立面不能“破相”，出现瓷砖脱落又或者窗户生锈，否则很影响接盘客的观感，将来卖不起价。

另外，楼梯房的楼层记住“金三银四”的原则，三楼是最好的，其次是四楼。楼梯房顶楼，除非7.5-8折又或者可以高评低首付，否则不考虑。

小产权房：

2015-2016年，深圳商品房翻了一倍多，小产权也跟着翻了一倍多，所以别说小产权没价值，涨起来，一样一样的。

很显然，假设原来A房是商品房，价格200万；旁边的B房是小产权，价格是35万，没理由A房涨到了400万，B房还是纹丝不动的。为了维持合理的价差，小产权也会跟着商品房上涨。

小产权赚钱的机会在于：它不限购！有钱就能买，可以囤大量的面积收租。我身边有几个在深圳的朋友就是专门干这个的，为了让毕业生有地方住，他们操碎了心，将整栋小产权买下来，然后装修好一套套租给大学毕业生，单间月租1500，一层有9套，一栋楼有8层，一个月租金也有十来万。没事就在城中村路口穿着拖鞋闲逛，有事就带人去看房。

法拍房

一、法拍房有哪些风险？

风险 1 ：清户风险，原来的房东在里面赖着不走。

最高法专门出台过唯一住房是否可执行的司法解释，简单来说就是，如果被执行人确实只有这一套房可住，没有别的地方可去，就不要强制执行。所以想赶是赶不走的。

风险 2: 其他债权风险就是你拍了之后，有别的债权人过来，说这个房已经提前抵押给他了，有单据，日期比法院查封日期还早。

从法律上来说，不能伤害善意第三人利益，如果这个事实属实，也是需要保护这个债权人权利的。如果原房东又没有其他的可执行财产，那么很可能再拿这个房子做文章，尤其是如果拍卖了付款了，法院还没有给建委送协助执行通知书时，遇到这个情况，很难出协助执行。

风险 3: 租赁风险

你拍了之后，有人过来说这房子之前租给他们了，签了20年租约，如果违约需要支付巨额违约金。

法律上有个原则是“买卖不破租赁”，理论上你买了这套法拍房只是拥有了所有权，原来的租赁合同还得继续，如果违约你应该是支付违约金的。当然，你也可以向法院去主张这个违约金的金额是否是合理的。

如何降低法拍房风险？

上面的风险碰到了，都比较难处理。所以降低风险最主要的原则，就是规避风险。下面分享给大家最基本的买卖原则：

原则1 ：案子要是个好案子。

最好的案子，就是官员贪腐被抓起来判刑的这种，因为有几点优势：

（1）当事人本身一般入狱了，亲属也都避之不及，没人愿意给你惹事。

（2）这种房子一般户型、装修、位置、小区环境都比较好，原因你懂的。

（3）当事人一般没有什么债主，原因同上。

最差的一种案子，就是非银行的借贷纠纷，也就是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类的借款纠纷，这种案子意味着当事人可能会很多潜在的债务，后患无穷。

至于刑事犯罪入狱的案子，也是最差的案子之一。主要是当事人没准过几年出来了，回来找你麻烦。或者在号子里，找些社会人给你添乱。其他的普通合同纠纷或者银行借款纠纷的案子，这种安全性适中。银行借款纠纷中，由于银行对于抵押房产管得严，较少存在二次抵押的风险。普通合同纠纷，当事人一般是生意人，生意人怕惹事，一般不会主动添乱，但也存在其他债权人风险。

原则2：当事人最好是非退休、非自由职业人员。

退休老人最多的就是时间，有充分的时间跟你折腾。自由职业人员，例如艺术家、摄影师这种，时间可以自由安排，也会增加很多跟你捣乱的可能性。如果当事人是外地人，本地关系少，也会比本地人好很多。

原则3：最好是本地法院的案子。

如果是外地法院拍卖的上海房产，如果后面遇到问题，他们一般不管。上海本地法院的案子比较有保障，如果可能，本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产，更有保障。如果后期出了问题，对于法院来说，他就是想帮你，前提是他得有这个能力。跨区甚至跨市执法，对于哪个司法机构来讲都不容易，会大大降低其执法力度和效率。

原则4：最好是空置房

无论是房子里面住着当事人、亲属还是租客，清户总是一件很麻烦并且风险很高的事情。因此，这个房子最好是空置房，如果是毛坯房，那就更好了。所以拍卖之前，你应该提前去踩个点。

主流商品房：

下面讲主流商品房的买卖逻辑，这方面大部分人都会非常纠结。很多选择性问题简直能令人抓狂，比如：

1、买市区老破旧，还是买郊区新房？

2、高楼层价格应该比低楼层贵多少才是合理的？

3、朝北户型，应该比朝南户型便宜多少？

4、买一手还是买二手？精装修和毛坯选哪个？

还有很多这种选择题，我们暂时不忙着解答，先在投资逻辑上理清一个思路：价格是做决策的最终参考，没有不值得买的房，只有不值得买的价格。所以当我们面临选择时，记住：两者价差不大，选好的，否则选差的。

例如，有个朋友问：高楼层和中低楼层选哪个好？

没有经验的人，一般都会回答：当然高楼层好啦！但有经验的投资者提供的正确答案是：两者价差不大，选高楼层；价格很大，则选中低楼层。

假设高楼层单价3万，中低楼层2.5万左右，两者存在5000元的价差，相当于8折，那么这种情况下买中低楼层就有很大的可能迎来价格恢复性反弹，这是一个套利机会。

同理，A和B两个楼盘在同一个板块之中，仅仅是因为品牌或花园不同，两者存在很大的差价，那买哪个？对，买便宜的那个，因为便宜的那个楼盘有机会价格恢复性反弹，买入即赚。

一个楼盘什么都好，但是如果它价格贵了，那它一切都不好，价格贵就是它的原罪。

事实上，大家只要懂得“价差对比”的原理，几乎所有购房“选择题”你都能很快作出明智的选择。

例如相同地段的情况下，毛坯和精装修选哪个？两者价差不大，选精装修，否则选毛坯。

这种投资逻辑还能运用到以下这些选择题（包括但不限于）：

1、朝南和朝北的户型选哪个？

2、新房和二手房买哪个好？

3、品牌开发商和普通开发商，一般选哪个？

更多选择题我就不一一解答了，大家只要掌握心法，融会贯通，什么问题自己都能解决。

讲完价差原理，我们接着讲中位数判断法。

在讲这个原理之前，我们先来做一个题目：现在同一个楼盘有四套房，请问下面哪一套最值得买？

A、520万B、505万C、485 万 D、550万

如果你认为485万那套值得买，那么你第一关就被刷掉了。不是价格最低那套就值得买，因为不知道具体朝向、楼层是无法判断“性价比”的。

我们接着来分析：

A房，中楼层朝东 ，B房，中楼层朝南C房，低楼层朝东， D房，高楼层朝南

（假设四套房的户型、内部装修都一样）

第一条判断标准：在一个成交活跃的楼盘之中，中楼层朝东的户型就是整个楼盘所有房子的价格“中位数”，换言之，楼层、朝向、户型比这个好，同时价格又比这个“中位数”低的就是笋盘。显然，A房价格520万，中位数是520万，B房中楼层朝南，且价格低于520万，符合条件，所以B房值得买。

第二条判断标准：在一个成交活跃的楼盘之中，最好那套房的挂牌价，很可能是该楼盘近期冲高的目标价，也就是说上述B房有望短期内涨到550万，B房的笋值45万，即买入有机会赚45万。（注意：业主不诚心买，故意挂出天价的则无参考意义，D房再好那也不能挂800万吧？）

那么万一该楼盘近期回调，B房会跌到多少就能暂时稳住呢？对，同理，它跌到480万左右，就很难继续往下跌了。

综上，B房进可赚45万，退也就是退20万就防守住了，赚多亏少，值得买入。

中国人买东西都喜欢讲究性价比，所以笋盘就是很多买房者的最爱。但是当你房子买多了，到最后你会发现，一套房子绞尽脑汁虽然可以让你节省一点成本，但是其实真正赚大钱的都是大趋势。

在该上车的时候上车，该出手的时候出手，远比一套房便宜几万块更重要，死等笋盘是有风险的，一旦房价涨起来，就不是几万块的差价了。

一切的努力在宏观趋势面前都不值得一提，真正改变你命运的是买得早。