东莞土拍硝烟再起：房企竞逐深圳“后花园”

编者按：本文来自：每日经济新闻，作者：吴抒颖，陈梦妤    ，36氪经授权转载

5月22日，广东东莞望牛墩地块公布竞得企业，首创置业以总价9.47亿元+自持1850平方米商业40年成交，楼面价1.01万元/平方米。

这是东莞近期以来第4宗“提前锁定”的地块——5月6日，这宗地块开始接受报价，仅经过24秒19轮竞价，98号竞拍者以最高限价9.47亿元、自持年限40年的条件“锁定”该地块。

在此之前的3宗“提前锁定”地块，竞得者分别是保利、融创和鹏瑞，有深耕东莞者，也有初来乍到的新兵。这4宗地块让东莞再次成为土地市场关注的焦点，也透露出一个事实——东莞这座位于粤港澳大湾区、且有产业支撑的城市已经成为兵家必争之地。

必争之地

放眼整个粤港澳大湾区，深圳、广州几乎是所有房企最想进入的城市，但高企的土地拍卖门槛将其拦在了门外。

即使是“财大气粗”的外地开发商，有很强的意愿和拿地决心，也很难能在深圳站稳脚跟，个中的缘由——深圳的公开市场几乎没有地块出让，而城市更新“坑多”，本地房企更具优势。

很多外来房企在深圳洽谈过多个项目，甚至达成过合作意向，但最终都以失败告终。深圳“入而不得”，这些外来房企不得不将眼光放长，东莞由此进入了他们的视线。今年开始，东莞土地供应持续放量，房企们的热情也被推上了高点。

在这批被“提前锁定”地块的房企中，鹏瑞、首创均是新兵。2017年，首创置业在深圳拿下一宗商住地之后，就鲜少听到这家房企的投资动作；而鹏瑞，在深圳湾壹号上尝到甜头后，也开始寻觅下一个投资标的。

鹏瑞是以“23.6亿元+自持面积100%”的封顶条件提前锁定东莞地块的，历时也仅8分钟、29次竞价。

事实上，还有一个值得关注的信号是，很多深圳房企都开始频密落子东莞。一名深圳房企的中层管理人士向《每日经济新闻》记者分析称，他们在东莞拿地的原因在于：“（深圳）拿地很难，旧改推进又很慢。棚改不贡献货值，也要求是国企实施，那更没戏。”

典型的例证是中海地产，这家房企在深圳已经几无项目。近年来，中海地产在东莞的投资力度也不断加大。2019年4月的这场土地争夺战中，中海的角色也颇为抢眼。

4月17日，中海地产在经历62轮竞价后，以14.38亿元摘得万江区石美地块2019WG007地块，折合楼面价约1.6万元/平米，溢价75.79%。

而另一家被贴上“旧改之王”标签的深圳房企佳兆业，也逐渐不满足于城市更新领域。5月20日，佳兆业集团以10.37亿元+自持面积10%+自持年限不低于5年，成功竞得广东省东莞市中堂镇豆鼓洲（滨江新城）2019WG014号宗地。

“腾笼换鸟”

如果要寻找深圳周边的城市进行投资，东莞、惠州都应该在名单上。但目前看来，东莞的光芒要远比惠州耀眼。多名接受《每日经济新闻》记者采访的房企人士表达了一个观点：东莞的产业结构很好，也有人口流入，它不仅仅是深圳的“睡城”。

东莞的五大支柱产业是电子信息、装备制造、纺织服装、食品饮料、家具制造等，增长势头也颇为迅猛。

根据东莞市工信局发布《2019年一季度东莞工业经济运行报告》今年第一季度，东莞工业投资、技改投资增速分别达37.6%、79.1%，均在珠三角九市排名第二；全市完成规上工业增加值968.5亿元，同比增长8.5%；自2018年3月起民营工业增加值已连续12个月保持双位数增长。

深职院房地产研究所所长邓志旺在接受采访时也表示，东莞本身的经济转型比较成功，本身的购房需求高，购买力也比较强。此外，都市圈建设进展也会加快，东莞会有更多深圳人群去购房消费。

一名在东莞凤岗置业、在深圳科技园工作的程序员也指出，他在东莞购入住房也有投资的考虑。“东莞本身发展很好，即使自己住不到，拿出来放租也不错，产业在这里，人也在这里。”

产业升级、人口流入，这些因素奠定了东莞被房企热捧的基础。而如果从房价、房价的走势来看，当下也是一个拿地的窗口期。

据东莞中原战略研究中心监测的数据，2019年4月东莞市场成交下滑，库存小幅升高。截至2019年4月30日，东莞住宅库存套数42998套，库存面积526.76万平方米，环比上升3.81%，同比上升5.41%。

而从拿地的地价和区域来看，房企对于热点区域更加青睐。“随着今年粤港澳大湾区规划纲要正式出台，许多开发商纷纷看好东莞市场，拿地热情高涨，土拍市场十分火热。但土地区域成交分化，热门区域土拍市场相对火爆，房企疯狂提前锁定结果，相对较弱区域，房地拿地依旧理性谨慎。”东莞中原表示。