刚出大狱就转卖40亿商业资产 黄光裕仍有空置多年地产项目待翻盘

编者按：本文来自“每日经济新闻”，作者：王佳飞，36氪经授权发布。

出狱不足两月，黄光裕已经打算重整地产项目。

这几天，黄光裕卖掉了旗下知名商业地产项目悦秀城，接盘方为颢腾投资与外资联合体。网上盛传交易价格为40亿元，但遭到了不少机构的质疑，颢腾投资对此向《每日经济新闻》记者表示，该项目总投资40亿元，不仅是收购价格，还包括其他收购成本，改造装修费用，利息等，预计2～3年后开放。

而悦秀城的出售也牵出了国美最大的商业地产旗舰项目——国美商都。顶着北京市2005年建筑体量最大的招拍挂地块名衔出道，这个令国美商业地产一战成名的项目，从拿地、建设到空置，至今已经过去了15年。周边的商业环境已经发生了翻天覆地的变化，而国美商都的地价也一飞冲天，这是项目翻盘的最大底气。

40亿交易身世坎坷 预计2～3年后重新入市

8月10日，《每日经济新闻》记者实地走访了悦秀城。该项目为一栋12层高的商办综合体，总建筑面积约13万平方米。这里距北京南站仅一路之隔，周边已经围上了一圈绿色的隔板。

悦秀城 每经记者 王佳飞 摄

有工作人员告诉记者：“这里所有商家均已停业，马上就要改造更新。”现场到处张贴着“本项目全面整顿改造，无关人员禁止入内”的告示。记者看到，隔板之内停有几辆车，仅保留了供一人进出的小门。

建筑整体外立面虽然清洁如新，但已经很难发现“悦秀城”的痕迹，外露的广告牌也大多斑驳不堪，与车水马龙显得格格不入，周围不时有安保人员换岗巡视。

在此次收购前，悦秀城的身世颇为坎坷。

2003年，国美旗下鹏润地产开发了大康国际鞋城，这是该项目的最初形态，也一度是亚洲最大的鞋类专业市场。

然而7年之后的2010年，有消息传出国美欲以11亿元转让该项目，但是下家并未及时出现，2011年2月，大康国际鞋城宣布停业。此后，大康国际鞋城转型为国美生活广场，引入众多商业业态，后又改名“U-SHOW悦秀城”，但始终不温不火。

2015年，北京悦秀城正式开业，这也成为国美旗下商业地产悦秀城产品线的首个开业项目。

不过据了解，尽管经历了多次更名和业态变更，但自开业到最终2019年停业，这里一直冷冷清清，最终在自家国美电器撤离后，还屡屡传出了商户纠纷、维权等消息。

悦秀城 每经记者 王佳飞 摄

接盘方颢腾投资，此前出手收购了中关村地标建筑北京鼎好大厦，此次又宣称以人民币40亿元达成了此次交易。

谈及此次收购，颢腾投资董事长迟淼表示：“由于历史原因，南站区域的优质办公物业不多，而且空置率非常低，悦秀城的更新改造将有助于大幅提升南站周边的物业品质和区域形象。”

“很看好国内市场，也看好北京的发展潜力和对外资的吸引力。而且这个项目地理位置优越，周边交通网络成熟，北京的交通网络和商业配套也日趋完善，因此项目后期潜力巨大，是一个难得的投资机会。”

颢腾投资还向《每日经济新闻》记者表示，将对项目进行全面装修改造，优化客户组合，将此项目打造成为作为交通枢纽的南站区域新地标，吸引国内外优秀科技、金融、和现代服务等企业进驻，预计收购后2～3年开放。

国美最大商业地产旗舰项目：空置11年 地价已暴涨

国美运营不佳的商业地产项目还有国美商都，这是其最大的商业地产旗舰项目，承载了黄光裕的商业地产帝国梦。

“干什么的？这不让拍照。”

在位于北京市丰台区西南四环外的国美商都，一位现场工作人员向记者发出了口头警告。与一般烂尾楼不同，这栋大楼外部已经完工，偌大的广告位有些斑驳，甚是扎眼，一层外墙有好几处带有“施工现场楼前30米”“高利返息存陷阱，发现此种快举报”“高空坠物，请勿靠近”等字眼的横幅。

国美商都 每经记者 王佳飞 摄

从外部望进去，大楼仍处于毛坯状态，“没装修呢，空好几年了，我在这都3年了。”现场工作人员如是表示。

围绕国美商都一圈的警戒线已经褪色，时不时有安保人员四处巡逻，提示着疑似拍照的路人，灰白色的大楼在周边茂盛绿植的映衬下倒还显得几分肃穆，与一路之隔的诺德中心、汉威国际写字楼群格格不入。

2005年，黄光裕最风光无两的时候，国美开始大手笔布局商业地产，首战便以8.05亿元拿下丰台区中关村科技园35-A1这宗地块，命名国美商都，这也是国美系地产最大的商业地产旗舰项目。2006年，国美商都开始建设，3年后竣工。

公开资料显示，国美商都总建筑面积55.6万平方米，其中购物中心面积为34.4万平方米，酒店为5.4万平方米，写字楼为3.4万平方米。

秉承黄光裕一贯“要做就做最大”的理念，国美商都当时被传投资规模达30亿元，但初成立的国美商业地产团队，尚不具备操盘如此大体量项目的能力，这从此后几年间更迭的5任主事人，国美商都、鹏润时代广场、鹏润国际时尚交易中心、国美广场又改回国美商都的案名，以及从高科技体验中心、服装中心到小商品市场的摇摆定位中便可窥知一二。

2009年竣工后，市场就传出国美商都将出售的消息，海航置业为接盘方，根据协议，海航应当在2011年7月底前支付完全部转让款57.5亿元。2013年3月，因国美商都资产转让合同“买方违约”，国美将海航诉至北京市高级人民法院，追讨欠款及违约金，但最终撤诉。不过当年年底，海航以合同欺诈为由将国美诉至北京市高级人民法院，国美胜诉。此后几年里，双方多次在庭上交锋，至2019年，最高人民法院终审驳回海航全部诉讼请求，宣判国美胜诉。兜兜转转，国美商都又回到了国美手中。

国美商都 每经记者 王佳飞 摄

但11年了，一切都发生了变化。除了自身运营能力缺陷外，区域内日渐成熟的商业地产项目也给国美商都带去了极大压力，1公里内的万达广场和2公里内的永旺梦乐城，其周边商业写字楼配套和对应辐射的居住区，都与国美商都的定位有着太多重叠。

不过对国美来说，这个项目翻盘的底气还在，毕竟，国美商都所在地块的地价已经不可与当时同日而语。

数据的佐证是，2015年万达拿下毗邻的万达广场地块地价是25.50亿元，总建筑面积24万平方米。据此推算，面积不及国美商都的一半，但地价已经是3倍有余。而去年7月中海地产拿下丰台科技园附近另一宗建筑规模约21.6万平方米的地块时，价格已经接近80亿元。

从悦秀城到国美商都，定位屡改，运营不佳，黄光裕的商业地产之路有点难走。