为什么上海很少听说海景房

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

面朝大海，春暖花开。

我们因为海子的一句诗对大海总抱有非常浪漫的幻想。

同时对大海的热情，点燃了很多城市海景房房价的火热，海景房也一度成为某些沿海城市，非常热门的投资置业产品。

说到沿海城市，上海无疑是中国发展得最好的沿海城市之一。

不管是从人口，产业，经济，交通，各方面来看，从哪个维度上来看，上海都是沿海城市的翘楚。

但是最近，在外地的朋友问了我一个问题，她说：“你不是在上海吗，怎么不去看海？也没看到你们公号发过上海关于海景房的文章？”

俗话说，靠山吃山，靠海吃海，那么为什么在三面环海的上海，却很少听说海景房呢？

我转头就问身边的同事飞哥，作为上海本地人的回答是：“上海有海景房的呀，奉贤，金山，临港，那边的房子离海很近的，但同时那边的房子也是上海最便宜的。”

为什么上海作为一个沿海城市，却没有没有像三亚一样的蓝天、碧海、沙滩，从而成为一个旅游热门景点。

上海的海边儿到底有什么啊？怎么搞得这么神秘？

于是，我决定动身出发看看，去看看上海的海，以及为什么这里没有大量的海景房。

海景房海景房，首先要先有海。

上海能看海的地方，其实不多。无非就是：临港，金山，奉贤，这样的郊区。

很多本地人知道海边在哪，但却从未去过，因为这些地方距离市中心，都实在太远了。

在这三个郊区里，我选择如今投资置业比较火热的临港片区，有个叫做观海公园的地方，

借此机会，我终于真正感受一下上海的海岸线，它究竟是什么样的。

花了2小时车程，来到临港，我才发现临港距离海最近的地方，基本都是淤泥，和疯狂生长的杂草。

在我印象里，海岸线的沙滩，美女，比基尼和西瓜汁，一个都没看到。

沿着海边走了一圈，没有看到大量的游客，上海的海边显得格外的安静，甚至...有点荒凉。

大部分前来看海的游客，都是周边的居民，大家有的坐在礁石上，看着黄色的海滩，有的在挖泥里的小螃蟹。

这就是上海的海，真的非常的原生态，一整片都是未开发的样子。

这里科普一个地理小知识，上海是长江入海口，这里属于长江淤泥冲积平原，上游冲下来的不是浑浊的江水，就是泥沙。

上海还有崇明岛、长兴岛、横沙岛、大金山、小金山、佘山岛、浮山、小洋山岛等大小岛礁。但他们都没有沙滩，海边全是淤泥。 

如今上海金山和奉贤的沙滩，都是人工开发的，原来也是滩涂，并不是自然形成的。不像三亚那样，有漂亮的沙滩可以玩耍，有海天相连的景色可以看。

我们都知道，海景房一般多是作为个人的第二甚至第三居所，比较适合候鸟型人群，作为一年里面偶尔度假休闲的地方，那么需要的自然环境条件的要求就比较苛刻。

人们为什么喜欢海景房，很重要的原因，一定是漂亮的风景，还有温暖的气候，超优质的空气。上海不仅景观不够优质，冬天温暖的气候也不满足。

所以，单从这两点考虑，上海都不满足发展大量文旅地产，海景房的条件。

上海确实是沿海城市，但却不是滨海城市。

所以我们可以在这里来说明一下，沿海城市和滨海城市的区别：主城在海边的城市属于滨海城市，主城不在海边的城市是沿海城市。

上海主城其实离海非常远，开车到海边要2个小时，不像青岛，厦门市中心距离海边很近，开车半个小时就到了。

想要享受阳光沙滩海浪，直接买机票飞三亚，也就三小时左右。

像是大连、青岛这样的城市，是市区直接临海边，这才是真正的海滨城市，这些城市才是真正靠海吃饭的城市。

中国的海岸线其实非常的长，但是并不是每一个沿海城市都有很好的发展，发展好的沿海城市，市中心也不一定在海边。

上海的海边，从开始就注定了是郊区的结局。

上海经济发展一直在西边，而海是在东边，上海一直以来是沿江发展，而不是沿海。

开埠以后，上海以外滩租界区为中心，迅速发展起来形成了上海市中心最早的雏形。

上海外滩地理位置得天独厚，苏州河与黄浦江在此交汇，优良深水河港，宽广的外滩，向下不远处就是外洋，向内可达江浙。

这里成了中国对外贸易的中心，以此上海迅速发展成了远东第一大城市。直到上个世纪九十年代初，设立浦东新区，陆家嘴才成为上海市中心的一小部分，上海才开始慢慢往东边发展。

在4000多年前，那个时候的浦东，还是一片汪洋，浦东是后来淤泥冲积而成的。

但是即便是现在的浦东很多地方，离海也真的太远了。

一直以来，上海这座城市的发展和黄浦江密不可分，不论是浦东还是浦西，滨江地带才是上海发展的重点。

这也就意味着，上海越靠近海的地方起步越晚，所以，人口，产业，经济，交通都不会这么快发展。

同时这几年，上海大力发展大虹桥称为面向内陆的交通枢纽，这样看来上海未来也不太可能出现靠海发展的局面。

这就是在上海我们很少听说海景房的原因，因为上海就是一座靠海不吃海的城市。

海洋不是万能的，完全靠海的城市也未必能富起来。

如湛江市拥有中国最长的海岸线，三亚市拥有中国最美丽的海洋风景。但论经济发展，城市实力，人均收入，其实这些城市的综合实力，都在上海之下。很多身居内陆的城市也比沿海城市更发达。

在我国的沿海地区，还是有很多城市属于发展贫困地带，特别是曾经的几大资源枯竭型城市。

不只上海，全国很多沿海城市，也不是每个都有很好的海景房产，也不是每一座城市的海景房都值钱。比如山东乳山，海景房10年跌了35%。

最近一则名为“在这座小城买了套海景房，11年后卖，亏掉了35%”的新闻上了热搜。

有投资者2009年以20万购入36平方的海景房，2020年只卖了13万，直接亏掉了35%，

10年前，乳山的海景房让投资者趋之若鹜，当时海景房的均价就已经达到4000元/平，如今当地二手房的均价也才4000元/平，最便宜的房子1800元/平。

从通货膨胀的角度上来看，投资这样的海景房其实是在亏钱。

作为第二居所的海景房，首先入住率不会很好，大约在30-40%已经算不错了，如果到了冬天，甚至可能更低。

如果没有很好的入住率，很多海景房周边的配套是跟不上，那么商业也无法得到很好的发展，小区以外的环境不会特别好。

还有，很多沿海城市的居民其实不太喜欢居住在离海很近的地方，因为湿气重，如果作为第二甚至第三居所，偶尔过来住会发现家里很多东西都很潮湿，所以一定要做防潮处理，否则将会惨不忍睹。

所以，海景只是地段的附加值。

如果没有占据城市发展方向，或核心区位的海景房，很难有潜力和上升空间。

深圳湾的海景房，看海可以卖20万/平米，但如果在上海，投资海景房可能比刚需房还不值钱。

所以如果投资海景房，真的要谨慎选择城市，因为文旅地产体量大，需要投入很长的时间建设，这也就意味着周期拉长，未来价值兑现的时间会比较久。

当然了，如果一定要买来作为养老度假，要选择那些海岸线风景优美的，符合城市的重点发展方向，且一定要有完善的，看得见的配套的海景房。

不是每一座沿海城市，都是靠海发展，所以对于这样的城市来说，海景房可能是最便宜的房子，也是最不具有投资属性的房产。

因此，也只有那些在城市重点发展方向的海景房，才值得投资。

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