高负债房企爆雷公章被抢，最倒霉的却是业主的娃

编者按：本文来自微信公众号“地产情报站”（ID:dichanqbz），作者：可煌，36氪经授权发布。

为了行业稳定，监管曾推出了“三条红线”，要求“踩线”房企在2023年6月30日前完成降负债目标。于是大小房企们八仙过海各显神通，纷纷开始优化财务结构，努力降负债。

但并不是所有人都有能力在悬崖边踩住刹车的，眼下就有一些房企负债累累、现金流紧张，甚至让不少高价买房的业主无辜躺枪，饱受牵连。

三条红线，迫在眉睫

我们先来回顾“三条红线”的来龙去脉。8月20日，住建部、人民银行召集12家房企进京开会，包括万科、中梁、新城、中海、华侨城、绿地、阳光城等知名房企均在其列。就是在那次会议上，“三条红线”的相关规定正式出炉。

所谓“三条红线”，就是“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理”，并要求房企在9月底之前上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

9月26日，监管层对降负债明确了具体的时间点——2023年6月30日前，房企需要完成降负债目标。这个目标距今还有将近3年，看起来并没有那么紧迫，但实际上却是迫在眉睫。

这可不是危言耸听，眼下已经有房企项目开始爆雷了……

房企欠钱，公章被抢

2004年，潘伟明创建了福晟集团。这是一家集房地产开发、建筑施工、金融、建材生产及贸易等业务为一体的大型综合性集团企业。作为曾经的百强房企，如今的福晟集团负债高昂，截至去年年底，集团负债已高达706.64亿元，资产负债为77.32%。

为了解决资金困境，今年年初福晟集团与世茂集团进行“世纪大并购”，联合成立世茂福晟平台。

虽然成立了新平台，不过经营依然不稳定，比如该平台旗下在上海浦东新区的项目海悦华庭，9月10日就闹出了业主维权索要房产证的事件。

本来海悦华庭是一个公认的好项目，有学区优势，总价还低，一经推出就迅速售罄。投资方对海悦华庭也很看的，5月31日，上海钜派投资集团有限公司（下称“钜派”）牵头为海悦华庭建设开发成立了“钜福上海前滩并购私募基金”，基金分两期，合计规模7.5亿元，到期时间分别为今年7月2日和9月29日。

让人意外的是，本应于7月2日到期的基金竟然逾期了！而且这还不是福晟第一次出现逾期事件，2019年11月，福晟以明股实债形式发起的“信泽福润一号私募投资基金”产品就曾宣布逾期，该笔总金额为3亿元的基金直到2019年年底都未付利息和本金。

基金收益之所以频频逾期，根本原因还是福晟差钱，资金链有问题。

7月31日，世茂福晟正式向钜派发送《说明函》，称前滩项目（海悦华庭备案名）涉及两项建设工程合同及销售代理合同纠纷案件，导致兑付资金被司法查封冻结，并向钜派提出延长兑付期限的需求。

事情是真的，福建福晟集团有限公司持有的福建福晟钱隆房地产开发有限公司1亿元股权确实被冻结，冻结日期自2020年9月14日至2023年9月13日，由上海市崇明区人民法院执行。

可是，投资方并不买账。钜派负责上海前滩（海悦华庭备案名）并购私募基金项目的投后团队在律师出具公函后，于9月4日从福晟前滩钱隆广场“抢”走了上海前滩项目的公章，并将公章锁进了中国第一高楼上海中心地下25米的“宝库一号”，采用跟美国NASA同样的军用安防技术，安防系数超过大部分银行金库。

业主躺枪，耽误子女

福晟和钜派之间的纠纷本来是企业间的事，可是买房的业主却无辜躺枪了。

项目开发商本应于2020年6月30日前办理项目房屋所有权证，即“大产证”，可是直到现在都没能办成。有业主透露，如果在10月1日之前无法办理好房产证，海悦华庭400户业主的子女很可能无法就读房子对口的优秀学校——华东师范大学第二附属中学前滩学校。

9月10日，海悦华庭众多业主聚集在上海世茂大厦，要求领导出面解决该项目的房产证问题。

海悦华庭业主的诉求很简单，就是希望基金管理人能拿出箱内的证照章，协助业主顺利办理房产证。

而投资方钜派则表示，需要与世茂福晟商量。

据界面新闻报道，世茂方面给予的回复为：“世茂集团从未对相关私募投资基金兑付提供任何担保或其他措施，故世茂集团对该产品的兑付不存在任何形式的责任承担。投资者无权亦不应向世茂集团主张任何权利。”

世茂把锅甩出去了，于是事件要想解决，最重要的就是福晟创始人潘伟明，但一份涉及他的司法文件称其目前“下落不明”。

在这起事件中，房企、投资人都在为自己的利益在考虑，业主和子女却无辜成为了企业纠纷之中最倒霉的受害者。

9月19日，福建福晟集团有限公司被福州市长乐区人民法院列为被执行人，执行标的520万元，案号（2020）闽0112执2716号，业主维权或将更加困难。

可见，老百姓买房时选对房企、选对项目是多么重要。

入不敷出，雪上加霜

随着“三条红线”出台，现在买房不仅是选择规模房企就行了，还得看企业的资金链是否稳定。

比如福晟集团规模就不小，2017年，福晟土地储备总建筑面积约5500万平方米，其中在深圳拥有土储货值超3000亿元，在郑州拥有近2万亩土储。同年，福晟集团以19.43亿元完成了对香港上市公司佑威国际的反向收购，借壳上市。

此后，为了快速发展、扩大规模、保证资金充裕流动性，福晟集团采用“3691模式”，即3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年收回本金。

在房地产高速发展时期，这套打法很有效，然而在政策越来越严格的行业后半场，福晟集团的“高价拿地、短债长投”的发展模式导致企业负债大增，现金流吃紧。截至2019年6月30日，集团负债总额已达741.34亿元。公司经营活动产生的现金流量净额也由2015年净流入3.22亿元转为2016、2017年净支出42.18亿元、68.15亿元。

资金紧张的福晟集团为了融资，甚至将内部员工和供应商也拉进了项目跟投的队伍中。据报道，福晟集团下发给员工的跟投方案中，每名员工的跟投上限为20万元，供应商的跟投额度则达到了1000万元以上。这个过程中，同样天雷滚滚。

据《每日经济新闻》报道，今年清明小长假前夕，10余名曾经的福晟员工以“债主”的身份聚集在福晟在福州的总部大楼登门追债。维权起因正是员工跟投无法兑付。而这10余名员工只是福晟维权大军中的一小部分，据知情人士透露，福晟员工维权涉及的跟投金额估计在15亿元左右，波及人数众多。

本来福晟就负债累累，现在又赶上房企负债“三条红线”，让不敷出的日子越发雪上加霜。

从诸葛找房数据研究中心统计的100家上市房企来看，今年上半年房企的有息负债规模进一步提升，上半年达到7.8万亿元，相比2019年末增加了6.82%。其中100家房企中有88家房企有息负债规模超过100亿元，5家房企有息负债规模超3000亿元。

一些中小房企资金链紧张，债务结构不合理，融资困难，不少房企出现现金流明显承压的情况。如天房发展、新华联、阳光100、鲁商置业等房企，2020上半年短期有息负债现金覆盖度不足30%，现阶段短期债务风险较大，经营风险上升。

房地产市场已经进入到优胜劣汰更加残酷的阶段。

对于购房者来说，买房前一定擦亮双眼，多方研究，小心为上。