酒店，城市更新的“一剂良药”！

编者按：本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：雷布同，36氪经授权发布。

提到城市更新，就不得不提上海，1992年就开始城市更新的上海，近两年更是迎来了城市更新最高潮。近日，太古地产宣布与上海静安置业合资成立管理公司，以管理合作形式参与张园保护性征收的城市更新项目，旨在将张园重新定位发展为集“商、旅、文”为一体的城市级地标性区域。其中，除文化场所、高端办公等业态之外，还包括建设精品酒店。有意思的是，酒店正成为城市更新越来越重要的承载项目，不仅是上海，在全国多个城市更新项目中，酒店项目频频出现。告别了大拆大建的城市更新，为什么会将酒店作为焕新之路上的必选项之一，本文略作探讨。

上海城市更新进入高光时刻

被誉为“海上第一名园”的张园，有着不少独特的上海城市记忆片段，如亮起了上海第一盏电灯，上演了上海第一场话剧，开办了上海第一个室外照相馆等。此外，张园还拥有28种不同风格的石库门里弄建筑，是静安乃至上海的一张历史建筑名片。在这样一个历史底蕴浓厚、建筑风貌丰富的区域中，太古与静安置业联手打造的这家精品酒店，足以令人期待。

不过，这只是今年以来上海在城市更新发展中的一个小插曲。6月，规模800亿元的城市更新基金的成立，让上海城市更新进入了高光时刻。

这个由国企上海地产集团主导，招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保以及中保投资等国资背景的房企和保险资金共同参与的基金，是目前全国落地规模最大的城市更新基金，未来将全部投放到上海中心城区的旧区改造和城市更新项目。

不仅如此，私募资本和城市再开发运营商也相继进场。6月底，华平投资与锦和集团成立合资公司，锦和资管。这一合作，被业界视为上海城市更新基金的缩小版，不同的是，锦和资管更倾向于市中心的历史商业设施。

为什么上海城市更新能够吸引到如此多的险资、房企以及私募资本巨头的参与？原因有二，一方面，这些企业看重城市更新项目改造后的新业态，由此切入新的发展赛道，如文商旅等新兴热门消费赛道；另一方面，房企可以通过城市更新参与核心区域的项目建设，性价比较高，因为在核心区域通过招挂拍的形式获得土地成本高企。据统计，2020年TOP30房企几乎全线补仓上海。

实际上，上海的城市更新早在1992年就开始了。从最初的危房棚改拆迁到现如今的坚持“留改拆并举，以保留保护为主”，政策逐步完善的同时，上海城市更新的发展模式也趋向成熟，其中涌现出不少让人眼前一亮的城市更新案例。

诞生于1990年代的上海城市地标新天地，现在已经被视为上海从“城市重建”到“城市更新”的标志。看似被烟火侵蚀了的苍老石库门建筑，摆脱成片拆除的厄运。据了解，当时这些石库门老房子总共拆下14万块旧砖。拆建之前，设计团队对每块砖都标注了英文字母，拆下后按照字母顺序排列堆放，打磨干净作为建筑材料再使用。所以，虽然现在新天地80%的房子是经过重建的，但是韵味犹存，且与内里的各种新潮生活方式相辅相成。

由烟草公司的机修仓库改造而成的绿之丘，则是上海城市更新的另一种范本。这个距离江岸不到10米的巨大建筑，既无建筑特色，也无文物价值，原本应予以拆除。但是通过“削减”，这个巨型建筑一改往日的压迫感，而是形成了层层跌落的景观平台，最终打造成了一个近5层楼高的空中花园。绿之丘的建设，在机修仓库这个城市旧有肌理之上，宛若底片叠底片，每一层都有痕迹，但新的一片却又如此不同。

作为上海永不拓宽的64条马路之一，愚园路另辟蹊径，选择了微更新。集中了108幢小洋房、60幢历史建筑和11处文保单位，愚园路并没有高高在上，而是通过不断地微更新，将故事商店、城市艺术生活季等文化内容、空间载体等引进社区。例如原原长宁区江苏路邮局物流中心被改造为文创商店“愚园百货公司”，而上述文旅资源也通过名人墙的形式，更好地展示，强化这条百年老街的文商旅体验。

酒店，上海城市更新中的“微地标”

为了不断充实城市更新的内涵，通过精心择取的商业业态被一一放入，酒店几乎成为了一个必选项。以上海城市更新基金的主体上海地产集团为例，通过股权划转，目前已持有锦江国际19%的股权。在业内人士看来，借助锦江国际的力量，便于上海地产集团在城市更新项目中更好地开展酒店业务，而锦江国际也将从中获得在上海核心区的更多发展机会，可谓双赢。

业态、盈利以及规模拓展之外，酒店于城市更新还有更深层次的意义，成为城市中可感知的“微地标”。随着城市多元化的发展，地标也一改往日的庞然大物，而是分化成许许多多小而美的微地标，酒店就是其中之一。这些分布在城市的各个角落且颇具格调的微地标，在各类社交媒体构成的非主流传播体系中，以图片和短视频等话语散发着城市的引力。在上海，这类让历史遗存建筑中在新的时代产生内源性动力的酒店，不在少数。

01 康路100弄&上海隐居繁华·武康路公馆（1918年&2019年）

始建于1918年的武康路 100 弄两座英式乡村风格建筑，曾是民国时期，美国石油公司的高管公寓，后来成了著名学者王元化的居所。经过3年的修缮，武康路100弄以“酒店”的身份重新示人，这就是上海隐居繁华·武康路公馆。

这两座英式建筑，经过了设计团队的修缮后，再现了上海海派文化洋房花园的魅力。而隐居对其进行的改变，勾起了城市旅行者对这座洋房的探索欲望。无论是室内的浮雕墙面与服役多年的老楼梯，成功营造了不曾过时的优雅感。其中不用上海话标记的房间号，以及为复古又好看的海派家具，这些细节都凸显出隐居的小心思，以及为创造一个老上海的时代缩影付出的努力。

02 上海总商会大楼&上海宝格丽酒店(1916年&2018年)

遵循了一直以来的选址主张，宝格丽酒店不仅考虑所在地的商业发展，更看中当地的历史、艺术以及人文。2018年开业的上海宝格丽酒店，也不例外。这家酒店由两栋建筑组成，其一是建于1916年的历史建筑上海总商会，其二是极具现代视觉的48层宝格丽大楼。

经过长达7年的修缮，上海总商会从悠悠历史中华丽转身，融入了来自意大利的古典主义风格装修。在对这个历史建筑的翻新整修中，设计团队遵从了历史照片和图纸，不仅恢复了南入口上的山墙和精美雕花，连烟道通风口都在大楼顶部得到了还原，建筑里的历史细节都得到了妥帖的处理。同时，宝格丽酒店的意式奢华的风格表达，清晰独立地呈现在宝格丽大楼。

03 上海建业里&上海建业里嘉佩乐(1930年&2017年)

上海建业里嘉佩乐所在的石库门建筑群建业里始建于20世纪30年代，当时由法国房地产公司 Foncière et Immobilière de Chine 建造。酒店共计55个别墅，纵横交错地分布在布满厚实石门的小巷。

在酒店的空间中，既有传统样式的端景柜和竹木结构的壁柜，花园里的小藤椅和红木门上的铜把手等典型上海民居符号；也有整体色调以沙发的淡孔雀蓝为主的软装配饰，再现淡孔雀蓝这个海派历史中一度流行的颜色。酒店中圆形设计的酒吧，让旧上海的百乐门场景在嘉佩乐完美再现。被叫做“文旅官”的服务生和富有回忆的代步工具黄包车，轻而易举地将人们带入20世纪30年代独特的社区生活氛围中。

拒绝粗陋，酒店还原历史的另一种姿态

实际上，不止是上海。其他城市的酒店，也在尊重城市中历史建筑的前提下，通过恰到好处的建造及精确的细节表达，让建筑与城市、时代重新相连。

01 北京念念行旅，由晒图厂改造而来

在成为念念行旅之前，这座藏身北京香饵胡同的历史建筑曾是一家晒图厂。念念行旅，是城市空间内容服务商共享际与图书馆春风习习共同孵化新的酒店品牌。这家老胡同里的酒店，被设计者有意识地保留了原有建筑的一些元素，比如遍身沧桑的砖瓦，以及带着岁月“伤痕”的老房梁。

有意思的是，这家酒店中不设电视，但是每间房提供三本杂志，住客在预定房间时可以选择杂志主题。酒店提供的洗漱包也自带书香气息，书签般的标签上写有“物品的寿命尽头，才正是我们的开始”。有人说，从繁忙的胡同进入念念行旅，就像完成了一个隐世的仪式。从晒图到阅读，书屋的存在让酒店完成了一场跨越时空的文化传承。

02 成都博舍，以百年笔帖阁为街

位于成都远洋太古里的博舍酒店，是太古地产旗下的酒店品牌The House Collective旗下的第三家。博舍毗邻“成都远洋太古里”和千年古刹大慈寺，“博”字，意在与古大慈寺弘大佛法相呼应，相传酒店所在地最初是为各地僧人学者聚居修读佛学的简单房舍。

酒店所处的「笔帖式街81号院」曾为清代从事满汉双语翻译的机构，入口为一处保存完好的川西民居庭院，步入其中，如同进了晚清的大户人家。这处庭院整体运用青砖修建，在后期改建中也融入民国建筑中西结合的风格，现如今已成为了酒店博物馆与美术馆，门扉开合之际，流露出博舍古典悠长的韵味。

03 夕上·虎跑1934酒店，神父的避暑山庄

很清晰，夕上·虎跑1934酒店的故事始于1934年，当时，杭州天主堂神父购地建造了一座夏日避暑的别墅，背倚群山、远眺钱塘、毗邻虎跑。2020年，经过了4年的修缮改造，夕上·虎跑1934酒店，将往昔故事嵌入空间之中，在两幢砖木结构建筑组成的别墅群中，重新演绎新与旧的叠合。

未曾变动的建筑原始结构之下，设计团队只对青砖部分进行了清理修补，暗红色的木格窗棂整齐地嵌在其中。酒店之内，仿稻草漆、江南风格的黑色大漆以及来自世界各地的老物件等，与建筑上的时间痕迹对话。有所取舍的修补舍弃，而不是随潮流而变，也反映出酒店对于潮流的思考，即潮流会变，经典才不会过时。

尽管这些描述不能让人对上述酒店有详尽的了解，但是可以看得出，这些酒店并不踟蹰于“整旧如旧”的教条，而是将历史化为记忆捕获及包容，并以当下的视角观察、理解和表现过去乃至未来。毕竟城市更新下的历史建筑不应该只停留在永恒不变的外观，更应该融入城市，不断地被加入这座城市的文化与烟火气，然后上演城市的历史、人文、故事的新故事。

10万亿城市更新，酒店如何掘金？

酒店所处的城市更新市场究竟有多大？据“旧改之王”佳兆业今年发布的《2021年全国城市更新政策行业报告》显示，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新迎来10万亿元级市场。

从顶层设计到各地对城市更新的推进力度来看，10万亿级的市场规模所言不虚。

顶层设计层面，“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，城市更新也首次写入政府工作报告中。城市层面，广州开始针对城市更新进行立法，将成为继深圳之后的第二个具有城市更新条例的城市，川渝城市群以“城市体检”推动城更进程，上海“十四五”期间拆除重建面积可达280万平方米等。

作为城市更新之下商业业态中的重要一环，酒店如何掘金这个10万亿级市场？空间秘探结合亚洲旅宿大数据研究院相关报告，认为以下3条法则有助于酒店更好地助力城市实现有机更新。

01 城市选址的再定义法则

在城市更新的浪潮下，酒店如何选址？无论是城市的判定或是区域的择取，酒店的选址判断标准都需要做出调整。

其一是城市层面的判定，有的放矢。不同城市群的城市更新内容因地区问题的不同，存在差异性。如长三角注重城市内涵的更新、京津冀偏向历史文化资源的存续利用、珠三角更强调对旧城、旧村、旧厂的整体改造。因此酒店要根据自己擅长的板块，选择合适的城市。反之，即便是家底厚实的房企也有折戟的先例发生。

其二是区域层面的择取，量力而行。城市更新所释放的存量改造区域，大多是城市的核心区，也是酒店选址的上乘之选。但是，这些核心区域，带来更多市场机遇的同时，也带来了更激烈的市场竞争。因此，酒店在乘上城市更新的东风之前，需要衡量自身是否有足够的竞争力，与该区域现有的酒店竞争并赢得更大的市场空间。

02 区域美学的再缔造法则

酒店通过空间设计让历史建筑焕然一新，自是不用多说。但是在城市更新之下，酒店的任务不仅是提升空间质感，更重要的是承担起城市微地标的重要角色，通过发起各类文化事件，来构建区域内的新生活美学。

“出身”背景为城市更新的无锡万达颐华酒店，通过打造WanVita-Cafe & Lounge24H复合咖啡空间，为所在区域的生活美学增添了新的内容。一位住在酒店周边的女士，每天都到WanVita-Cafe & Lounge点一杯张志伟（WanVita咖啡师）的手冲咖啡，90多块钱一杯，日日如此。同样的场景也发生在愚园路，坐在咖啡店中的人，老少皆有。

当然，生活美学内容的创造，不一定需要酒店亲力亲为。在由北京城市宾馆改造而成的CHAO酒店中，CHAO负责提供一处艺术中心，并吸引到调性相投的品牌方，共同为住客上演一场Live Show、一场电影、一场画展等。例如，刚结束的龙舌兰酒品鉴活动，就是由CHAO Clubhouse与墨西哥文化使馆以及卵石庭院餐厅携手打造的。

03 商业势能的再生法则

因为历史建筑大多有不同的局限，如出于建筑保护的目的，对酒店提供服务的限定，亦或是面积有限的空间，不能满足酒店多业态发展的需求。因此，酒店需要不断尝试各种可能，实现商业势能的再生。

餐饮收入，是不少由历史建筑更新而来的酒店着重发力的板块之一。上海建业里嘉佩乐酒店，只有一间餐厅，但是这家名为le Comptoir de Pierre Gagnaire的餐厅, 是拥有17颗米其林星星的法国大厨Pierre Gagnaire 在中国的第一家同名餐厅。经典的法风餐厅，以及建业里这个由法国人建设的石库门建筑，叠加之后为酒店带来不可限量的商业价值。在小红书上，一些曾在这家餐厅消费的客人表示，经典巴黎人的用餐体验，以及30年代摩登复古的用餐环境，足以让人心动并买单。

未来的城市更新定然会告别以往拆除重建的旧模式，城市的文化、肌理、历史将会得以保留。而酒店如何发展成为“微地标”，甚至带动整个区域乃至城市的发展，这3个法则之外，将会有更多的方法论涌现并奏效。正如土耳其诗人纳乔姆•希克梅曾说，“人的一生中有两样东西是永远不可忘却的，这就是母亲的面孔和城市的面貌”，无论过程何等艰辛，希望这些由城市更新而生的酒店都能成为城市面貌中的重要组成，光彩熠熠。