政策迎来转折点！地产行业未来怎么走？

近期来地产行业利好政策不断，地产股持续攀升走强，今天SVIP助理为你带来《地产行业研究框架》。地产行业展望未来如何发展？基本面（供给端、需求端）现状如何？投资时，如何看估值？

先看，地产行业展望。首先，各部委定调，政策迎来转折点。

2022年一季度，房地产行业仍处于深度调整期。中央各部委就房地产行业密集表态，释放强烈维稳信号。3月16日可谓是政策迎来转折点的关键时刻。金融委会议指出：关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

其次，政府工作报告提出2022年GDP目标增长5.5%左右，是高基数上的中高速增长。房地产作为我国支柱产业之一，“稳”是可以期待的。报告中没有提房地产税，或会暂缓出台；财政部有关负责人表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

另外，房地产行业如何发展？我们认为：2022年以后，行业销售的增长会从“总量增长”变为“结构性增长”。当需求总量无法满足房企销售“大家都好” 的局面，更要看房企对需求的理解和服务程度。优质区位和优质服务是房价保值和增值的基础条件。

图：2022年春节置业客户面积段偏好

房地产企业如何发展呢？我国房地产企业由开发商向服务商转型是必然趋势，房企亟需寻找第二增长曲线。第一，房地产市场进入存量阶段，增量建设规模有限，房企业务重心必须转向存量服务。第二，海外成熟房地产市场发展经验表明，房企业务重心会从前端开发向后端服务和资产管理转移。房地产代建、资产管理、REITs等未来发展可期。

需求：刚需和改善型需求一直都在

其次，看地产行业需求。

刚需和改善型需求一直都在，尤其在一二线城市矛盾突出；2021年，商品房销售面积179,433万平方米，同比增长1.9%；商品房销售额181,930亿元，增长4.8%； 

12月商品房销售面积、销售金额分别同比下降15.6%及17.8%，下降幅度较11月份略有扩大但好于10月。

百强房企销售额自去年9月以来同比跌幅持续维持在-30%到-40%，2022年1、2、3月同比跌幅分别达到-41%、-47%和-53%；累计来看，今年1季度百强房企销售金额同比下降47%，较全国经济活动受疫情影响大面积暂停的2020年1季度还要低3%。销售金额累计及单月降幅并未收窄。

3月1日，郑州郑州出台楼市19条新政，全面放松限购限贷，具有行业风向标的意义。郑州是最早出台系统性需求托底政策的城市，到3月下旬，郑州市场开始活跃起来。充分说明了：

在按揭、限购、限价、限贷、税费等方面：

• 按揭投放是需求侧的主要影响因子（目前已不是问题）。按揭贷款的需求侧严重缺乏议价能力，却又对价格高度敏感，商业银行争夺市场份额的过程，将伴随着按揭贷款利率的快速下降。
• 限购方面基本未松动：对有合理住房需求的目标人群购房资质适度放松。3月30日福州市限购政策有了一定程度放开：非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，购买后该房屋限售。
• 目前已经有多个城市降低首付比例（尤其是二套房，激活相对充裕的改善性购房消费）

预计政策合力（近期支持性政策频出，有星火燎原之势...），行业一季度末有望见底，二三季度回升。

在供给分析、估值与投资方面：

• 房地产及房地产产业链在过往对于整体GDP的拉动贡献度较大，一般可在30%左右的水平。房地产投资的具体在哪些方面呢？
• 行业竞争格局如何变化？为什么国有企业份额在提升、向本地化趋势发展？
• 持续低迷的融资态势或大力削减民企的投资意愿，减少产能的供给；且易引致自身经营较好的民企因“抽贷、限贷、断贷”等一刀切行为而短期失去现金流能力。本次政府工作报告提及“避免出现行业性限贷、抽贷、断贷”的定调，或将会意味着什么？
• 历史上房企ROE经历过怎样的变化？在投资时，房企产企业如何选择合适的估值方式？

以上是格隆汇SVIP专享股票投资课程《地产行业研究框架》中节选的观点内容。

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