​中国二线城市“房产保值力”排名与分析

“房产保值力”不仅关系财产安全，而且还能反映城市发展潜力。排名榜单中，北方六城有五城处于后八名，而长三角五城全部进入前八名

文 | 刘建中 陈汐

世界进入衰退期，中国经济难以独善其身。2021年下半年，运行接近20年的中国房地产牛市似乎走到了尽头。如今，大家已经很少谈论哪里的房子会涨价，而更关心自己的房子能否逃过价格下跌。

 

本文分析中国各二线城市房产的抗跌能力，我们称之为“房产保值力”。

为什么只分析和排名二线城市？

 

北上广深这四个一线城市都是全国性中心城市，它们能调动的资源，能采用的政策都是其他城市无法比拟的。所以不该参与二三四线城市的排名。

 

而三四线城市数量太多，情况千差万别，难以在一篇文章中覆盖。

 

所以，本文先做二线城市“房产保值力”排名榜。（二线城市名单见尾注1）

 

经济遇冷，房地产市场悲观之时，却是观察各个城市经济底色和发展潜力的好时机。

 

“房产保值力”可以从一个侧面反映城市的经济活力、发展潜力。如果一个城市的房价在经济寒冬中保持坚挺，即“房产保值力”很强，那么此城的未来不必悲观。

 

文章分为四部分：

1、“房产保值力”的测算方法

2、排名榜

3、对排名榜进行分析

4、方法的局限性和其他说明

“房产保值力”的测算方法

目前已有的方法往往从房屋存量、房产销售速度、国内生产总值增速（GDP增速）、人口净流入、产业结构、人均GDP等因素出发，利用这些因素的组合来构建预测模型。

 

这类方法有两个缺陷。第一，模型非常复杂，普通人看不懂。第二，从目前来看，预测效果不佳。本文另辟蹊径，使用了一种新的衡量方法。

 

本文采用的方法简单直接，主要利用土地拍卖数据。

 

每一次集中土地拍卖之后，价格的变化、流拍率、溢价率等因素可以反映市场对未来房价的预期。而且，拍卖结果还会通过多种渠道实实在在地影响未来房价。例如以下三种：

• 其一，如果土地成交价格大幅下降，会降低市场信心。如果流拍情况严重，则意味着未来一段时间内，土地成交价格都很可能下跌，这会在未来持续打击信心。

• 其二，如果土地成交价格大幅下降，房地产商利润空间变大。未来行情不好时，其降价的能力和意愿都会更强。

• 其三，卖地收入已经成为地方政府最重要的收入来源之一。（图1显示了2021年一二线城市卖地收入与一般财政预算收入的比值。）而且，地方政府支出难以大幅下降。如果土地成交价格大幅下降，为了保障财政收入，未来会有更多土地，或者更优质的土地流入市场。从而会降低当前房产的价值。

如果在某城市的土拍中，流拍地块占比非常高，或者成交价格大幅下降，那么该城市房产价格的下行压力就较大，房产的保值性能就较弱。反之，房产的保值性能就会比较强。

《财经产业研究中心》定义“房产保值力指数”如下：

 

房产保值力指数 = 100 ╳（成交总金额 - 降价地块成交金额×降价程度系数 - 兜底地块的成交总金额）/供地起始价总金额

 

该定义利用了土地拍卖中最核心的数据，并排除了干扰因素。（定义的详细说明见尾注2）

本文利用2022年各二线城市最新土拍数据测算出“房产保值力指数”。并且按照该指数进行了城市排名。

“房产保值力”排名榜

下面以郑州为例，说明测算过程。

 

6月22日的郑州首轮土拍中，共出让15宗地块。其中13宗底价成交，2宗溢价成交。土地出让总金额为107亿元，出让起拍总价为105亿元。具体情况见表1。

（点击图片放大看）

 

表1的最后一行，郑政出【2022】5号地块的竞得单位是“郑州金水建设综合开发有限公司”。该公司的实际控制股东为郑州市金水区人民政府，而且成交溢价率为零。根据尾注2的说明，此地块属于“兜底成交”。而“兜底成交”不能算真正的市场成交行为，在测算中应该扣除。

 

表1的第三行，郑政出〔2022〕3号地曾于去年供地中挂牌出让，但在拍卖前终止出让。此次重新挂牌，起拍价由原来的10.73亿元降为8.33亿元，最终成交价9.35亿元。成交价比上次起拍价低了12.9%。这种通过降价来成交的地块，属于“降价成交”。“降价成交”会削弱“房产保值力”。根据尾注2的说明，测算中会根据降价幅度予以调整。

 

扣除“兜底成交”，调整“降价成交”之后，郑州2022年上半年的“房产保值力指数”得分为39.9。

 

图2是测算得出的二线城市“房产保值力”排名榜。

 

排名榜的分析

 

根据“房产保值力指数”得分，我们把二线城市划分为四个区间：低分区、中低分区、中高分区、高分区：

• 1、当某城市的“房产保值力指数”得分小于40时，划入低分区。可以认为该城市房产的保值能力比较弱。

• 2、当某城市的“房产保值力指数”介于40-65之间，划入中低分区。可以认为该城市房产的保值能力中性偏低。

• 3、当某城市的“房产保值力指数”介于65-70之间，划入中高分区。可以认为该城市房产的保值能力中性偏高。

• 4、当某城市的“房产保值力指数”得分大于70时，划入高分区。可以认为该城市房产的保值能力比较强。

第一，先分析低分区的7名成员。

第20名：天津，指数得分 9.8

第19名：武汉，指数得分 12.3

第18名，重庆，指数得分 12.4

第17名：福州，指数得分 27.7

第16名：济南，指数得分 33.9

第15名：沈阳，指数得分 37.7

第14名：郑州，指数得分 39.9

 

沈阳、天津、济南、青岛、西安，郑州这六座城市要么靠近黄河，要么在黄河以北，本文把它们称作“北方城市”。

 

在6个“北方城市”中，天津、郑州、济南、沈阳属于低分区。而西安虽然不属于低分区，但得分为56.1分，在20个城市中排名倒数第八。

 

所以，6个“北方城市”有5个进入了排名榜后八名。这表明北方二线城市的“房产保值力”普遍较弱。

 

这些城市为何得分低？要么是流拍、停拍严重，要么“兜底成交”数量众多，要么“降价成交”问题突出。

 

比如，天津的数据来自4月25日，当时天津第一次土拍准备出让30宗土地，但最终仅6宗成交。而且这6宗土地的竞得者中还有2家是天津市的城投公司。可以看出天津土地拍卖情况非常不理想。当然，其他城市的数据大多来自6月之后。这个原因有可能造成天津得分略低于真实情况。

 

武汉得分低，主要由于其第二次土拍中有相当多的地块是“兜底成交”。

 

重庆得分低，主要由于其第二次土拍中，几乎所有成交土地的价格都远远低于此前的拍卖，即“降价成交”非常明显。

 

第二，再看看中低分区的3名成员。

第13名：西安，指数得分 56.1

第12名：东莞，指数得分 61.5

第11名：厦门，指数得分 64.9

其实，厦门得分64.9，与中高分区第10名佛山的66.3差距不大。可以认为两个城市情况差不多。

 

第三，下面看看中高分区的7名成员有何特点。

第10名：佛山，指数得分 66.3

第9名：青岛，指数得分 67.3

第8名：无锡，指数得分 68.0

第7名：长沙，指数得分 68.6

第6名：苏州，指数得分 68.9

第5名：南京，指数得分 69.0

第4名：宁波，指数得分 69.2

 

中高分区域的7个城市，无锡、苏州、南京、宁波4城都来自长三角地区。而且排名榜第二名杭州也是长三角地区城市。

 

所以，长三角地区5个二线城市全部进入前八。“房产保值力”也反映经济活力。这说明长三角地区的经济活力全国最强。

 

这里有个有趣的现象：中高分区的7个城市得分非常接近，最高和最低之间仅仅差了2.9分。

 

因为本文的衡量方法并不是精准方法，而只是对房产保值能力做个大概的评判。所以这7个城市的“房产保值力”基本相当。

 

青岛是北方得分最高的城市，而青岛的人均GDP在北方二线城市中排名也最高。

 

长沙的“房屋保值力”为何较强？笔者认为一个重要原因是其房价相对于居民收入比较合理。2022年6月，长沙二手住宅挂牌均价仅为1.14万/平方米。

 

第四，最后分析为何这三个城市进入了高分区，成为了“房产保值力”前三名。

第3名：成都，指数得分 74.6

第2名：杭州，指数得分 86.7

第1名：合肥，指数得分 99.2

 

成都的“房产保值力”为何可以位列前三？可能来源于这座城对年轻人的吸引力。

 

成都在二十多年前是休闲之都，人们可以拿着不足千元的工资，悠闲地打着麻将快乐地生活。然而近些年，成都创新产业发展，经济活力十足，成了朝气蓬勃的年轻人向往的城市。

 

2022年5月，智联招聘发布了《中国城市人才吸引力排名2022》。此报告显示，2021年应届生人才流入统计中，成都占比为4.7％。成都位列全国第二，仅次于北京，超过了位列第三至第五的上海、广州和深圳。

 

杭州排名进入前三，并不让人意外。杭州不仅有丰厚的文化底蕴，而且有阿里为代表的新经济。

 

合肥排名第一，应该让很多人意外。毕竟2021年，合肥的GDP仅排在全国城市的第19位。

 

笔者采访了多位房地产专业人士，这些人表示，合肥排第一也在情理之中。一位民营示范房企的高管对笔者说：“您应该好多年没去过合肥了吧，应该去看看，日新月异。”另一家示范房企的一位中层管理人员说的更加务实：“合肥的产业势头对购买力有支撑。”

 

2011年，合肥GDP为3637亿元，在全国城市排名中进不了前30。而近十年，合肥的GDP增速排在全国各大城市第一。

 

2022年科技部中国科技信息研究所发布了《国家创新型城市创新能力评价报告2021》。报告显示2021年国家创新型城市创新能力，合肥排在第九，而且是进步速度最快的城市。

排名方法的局限性和其它说明

 

本文的排名方法有三点局限性：

• 1. 测算方法得出的数据并不精准，只能大体判断这些城市房产的保值能力。

• 2. 随着经济情况的变化，测算得出的各城市分数也随之变化。但是各城市得分的排名会比较稳定。这就像某个同学考试，每次的分数可能有高有低，但他在班里的位置却基本固定。

• 3. 一个城市中各个区域的房产保值能力本身存在很大不同。本文计算的结果是整体城市的情况，可以看作是各个区域的加权平均结果。如果一个城市某个区域成交的土地数量足够多，也可以用本文的方法测算该区域的房产保值力。

还有三点说明：

 

1、这次排名中，所有城市的分数都小于100。这表明现在的房地产市场真的非常寒冷。因为在2021年以前，流拍很少，溢价拍卖很多。那些时候，得分过100分是非常容易的事情。

 

2、排名结果南强北弱的特征非常明显，而且可以看出长三角是中国最强经济区。很多人喜欢比较长三角和珠三角的经济实力。从本文的结果看，长三角胜出。

 

3、本文只是提供一个角度，来比较各个城市房产相对的保值能力。但是，A城市比B城市跌得少，但不代表它一定不跌。

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尾注1:  二线城市与“两集中土拍”

 

哪些城市属于二线城市？目前并没有权威定义。《财经产业研究中心》按照人口数量、城市定位、GDP总量等因素把全国城市分为五类，即一线到五线。一线城市4个：北京、上海、深圳、广州。二线城市20个：杭州、厦门、重庆、成都、苏州、南京、合肥、福州、宁波、青岛、无锡、武汉、长沙、郑州、天津、济南、沈阳、佛山、东莞、西安。

 

在20个二线城市中，成都和重庆属于“成渝地区”；杭州、苏州、南京、宁波、无锡五城属于“长三角地区”；厦门、福州属于“海西地区”；佛山、东莞属于“珠三角地区”。

 

二线城市都是区域性重点城市，在一定程度上代表了各自区域的经济水平和发展特点。在这20个二线城市中，有17个城市属于国家划定的“两集中土拍”重点城市。不属于国家划定的3个城市为佛山、东莞、西安。但东莞和西安的土地拍卖也可以看作是集中进行的。

 

“两集中土拍”是指2021年2月国家自然资源部要求北京、上海等22个城市实施城市住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告，原则上每年不超过3次；集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌起止日期，以拍卖方式交易的，应该连续集中完成拍卖活动。22城市如下：北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、重庆、成都、苏州、南京、合肥、福州、宁波、青岛、无锡、武汉、长沙、郑州、天津、济南、沈阳、长春。

 

6月22日郑州完成了2022 年首轮集中土拍。至此，以上17个重点城市的2022 年首轮集中土拍全部结束。目前，武汉、青岛、苏州等城市的第二轮集中土拍已经结束。佛山、东莞、西安也都完成了多个地块的拍卖。

 

尾注2: “房产保值力指数”

 

下定义之前，先说一些背景。

 

第一，正文说过，卖地收入已经成为地方政府最重要的收入来源之一。政府支出难以大幅下降，如果土地成交价格明显下降，未来就需要卖更多的土地。

 

第二，城市的土地管理等部门，会根据房屋的市场售价、销售速度、留给开发商的利润率等因素，算出合理的土地初始拍卖价格。

 

第三，各大城市的土地集中拍卖，会有多个开发商关注。他们根据自身经济实力、掌握的信息选择是否参与拍卖，以及用何种价格参与拍卖。拍卖的结果基本可以反映短期内土地的价值。

 

第四，如果所有开发商的心理价位都低于某些地块的初始拍卖价格，这些地块会被中止出让、延期出让或者流拍。为了成功出售，未来一年内这些地块的拍卖起始价一般会下调。

 

第五，二线城市目前基本都采用集中土拍，一年只能拍三四次。土拍成交价格、流拍情况、溢价情况等信息会影响市场参与者的心理预期。

 

我们的测算方法基于以下思考

 

每次土拍的结果不仅反映了市场的当前情况，也反映了开发商对于未来房地产市场的预期。而且土拍结果至少会从三个方面影响未来的房产价格。

 

其一，如果土地成交价格大幅下降，会降低市场信心。如果流拍情况严重，则意味着未来一段时间内，土地成交价格都很可能下跌，这会在未来持续打击信心。

 

其二，如果土地成交价格大幅下降，房地产商利润空间变大。未来行情不好时，其降价的能力和意愿都会更强。

 

其三，如果土地成交价格大幅下降，为了保障财政收入，未来会有更多土地，或者更优质的土地流入市场。从而会降低当前房产的价值。

 

不难想象，如果某城市的土拍中成交价格大幅下降，或者未成交的地块占比非常高，那么该城市房产价格的下行压力就较大，房产的保值性能就较弱。反之，房产的保值性能就会比较强。

 

也就是说，在土拍中以下两类土地，会降低城市的“房产保值力”。

 

第一类，成交价比前两次土拍中可比地块均价下降10%以上的地块（下文简称“降价地块”）。

 

第二类，停止出让地块、流拍地块、兜底成交地块（下文统称为“流拍地块”）。

“降价地块”和“流拍地块”的占比越高，该城市的“房产保值力”越弱。反之，溢价成交的地块越多，“房产保值力”越强。

 

所以，通过分析、比较各二线城市的土地拍卖结果，就可以对其“房产保值力”做一个大体的评判和排名。这样去衡量“房产保值力”，虽然不能给出精确的数值，但却可以反映出各个城市之间的相对强弱情况。因此是一个有益的观察角度。

 

具体来说，某城市的土拍中溢价成交的地块越多，则此次土拍的土地成交总金额与供地初始价总金额的比值越高；而“流拍地块”越多，以上的这个比值越低。所以“土地成交总金额”中已经包含了溢价地块和“流拍地块”造成的影响。

 

“降价地块”当然也会影响“房产保值力”。但“降价地块”的降价幅度不同，对结果的影响也不同。当用可比基准衡量，下降幅度小于10%时，降价造成的影响较小，所以程度系数取零；下降幅度10%-20%，程度系数取0.5；下降幅度大于20%以上，程度系数取1。

 

因为“兜底地块”是地方政府自己买自己的土地，不能算做真实成交，应该扣除。所以从“土地成交总金额”中，扣除“兜底地块”的影响，再扣除“降价地块”的影响之后，与此次供地起始价总金额的比值，就可以衡量该城市本次土拍的成功程度。

 

这个比值就可以衡量该城市的“房产保值力”。这个比值越大，“房产保值力”越强，比值越低，“房产保值力”越弱。

 

我们定义“房产保值力指数”如下：

 

房产保值力指数 = 100 ╳（成交总金额 - 降价地块成交金额×降价程度系数 - 兜底地块的成交总金额）/ 供地起始价总金额

 

公式中的“兜底地块”指的是，当某地块无人问津之时，地方政府控制的企业买下该地块。这种地块本来会流拍，而且出售这种地块并不增加政府的财政收入。

 

如何认定兜底地块呢？

 

如果有其他主体对某地块有兴趣，并且参与地块拍卖时，地方政府控制企业如果想要拿地，就会产生竞拍，也就会产生溢价。反之，如果地方政府控制企业零溢价拍下土地，则说明没有其他市场主体对该地块感兴趣。

 

所以，如果某地块满足以下两个特征，我们认为此地块为兜底成交地块。

 

第一、地块的竞得主体为该城市政府完全控制的企业（地方政府控制的上市公司购买地块不算兜底成交）；第二、成交溢价率为零。

 

本文测算、比较中国二线城市的“房产保值力”时，选用各城市最近一次的集中土地拍卖数据。如果城市不是集中土拍，用上半年数据。

（本文不构成投资建议）

作者为《财经》产业研究中心研究员，编辑：刘建中