臻量平台全面公测，揭晓全新商业地产评估模式

突发的疫情没有影响臻量前进的节奏，历经五个多月打磨，臻量平台新一轮品牌升级已全面迭代，目前正面向社会开启为期两个月的公开测试，免费使用时间为2022年6月27日至2022年8月31日，依托仲量联行30余年的房地产评估经验以及全国280+人的资深评估师团队数据积累，该平台将以全面的数据库和有力的测算体系，帮助精准洞察商业地产评估方向，挖掘市场潜力。

臻量，是仲量联行评估咨询部孵化的创业团队，也是其致力于打造的数字化地产资管平台，在与评估团队日常的工作中出现了很多业务痛点，同时也是行业的痛点，因此有了臻量平台的出现。本次公测主要涉及评估测算、城市图谱两大块内容。

丨评估测算

租期及回收金额折现法（T&R）

在日常商业地产评估工作中，评估师经常需要手动修改模型，特别是套用旧测算模型时需要重新梳理计算公式，不仅费时费力，还容易链接出错导致估值异常。臻量平台为此推出租期及回收金额折现法（T&R）帮助大家解决这些痛点。

①底稿设置灵活，估值口径随时切换

臻量在测算开始前允许用户对模型的整体假设进行设置，对多种估值口径和折现时点灵活选择，自动计算。

②多表组合，自动计算

臻量的T&R评估模型提供了楼层面积统计表、租赁台账、还原率和市场租金表，并且内嵌了引用关系和计算公式。结合30余年的评估项目经验，TR模型尽可能的涵盖了商业地产评估会遇到的所有情况。

③自动生成物业详情页

在每一个测算模型在定稿后，臻量平台会自动生成物业详情页，并且自动进行现金流分析，分楼层的估值统计以及敏感性分析。如项目是综合体，则支持分业态分析。

④资产包详情页监控项目

臻量资产包分析功能为用户自动生成资产包详情页，并且提供了建筑面积、项目状态、估值、物业数量、评估单价、租金、出租率、还原率8个指标对资产包进行全方位监控。

丨城市图谱

针对定位到具体城市的商业地产评估时，臻量平台为了帮助用户快速了解市场，通过城市图谱为各种业务场景提供城市分析、项目分析和决策依据。该模块主要分为写字楼和购物中心两个板块，结合物业租赁信息、客群画像、居住与基础设施、交通网络以及城市宏观经济等多维数据。下面以上海市为背景，进行城市图谱功能的测试。

城市图谱 - 写字楼

在写字楼板块中，臻量平台收录了全国11座城市900+栋超甲级和甲级写字楼项目。

①写字楼信息

大家可以通过左侧的导航栏按照城市、行政区、写字楼等级、面积租金、竣工时间、楼层的条件进行筛选。如果已经有一个明确的写字楼想要查看，也可以直接通过地图左上角的搜索框进行精确搜索。每一栋写字楼都可以查询写字楼的物业信息，不仅包括写字楼的建筑面积和竣工时间等基础信息，同时还可以查询写字楼的租金信息。以位于陆家嘴的上海银行大厦为例，在臻量平台可以轻松获取该写字楼的高区、中区以及低区的租金。未来，臻量平台还会收录更多写字楼，并每季度进行更新，帮助用户更便捷的实现租金调研。

②租户情况

值得一提的是，臻量平台统计了写字楼内工作人口的行业分布，资产等级以及年龄学历，用户在做商业地产评估时可通过平台非常直观的看到每一栋写字楼里的行业聚集，这回答了租户是谁以及租户所处行业的问题。此外，平台还统计了目标写字楼所在区域内每平方公里写字楼密度，结合工作人口统计，足以给大家展现更立体的市场情况。

③出租率分析

针对分析师最关心的出租率问题，臻量平台推出了区域人流可视化功能，通过定义活跃人口和工作人口，可以帮助大家及时了解区域内写字楼的人群聚集情况。

同时，为了更灵活地满足大家做商业地产评估调研，臻量平台提供了三种区域划定功能。大家可以按照圆形，方形和自定义矩形去自由划定。除此之外，可以写字楼为中心按照15分钟步行等时圈或3公里半径等距圈进行人流统计。

④配套设施

臻量统计了11座城市8个POI标签数据：住宅小区、购物中心、餐饮服务、便利店/快递点、医疗、学校、五星级酒店、地铁站/公交站，以便解决业主和打工人最关心的生活出行问题。无论你想了解写字楼的交通便捷度，还是附近商业的活跃度，在地图上全部可视化展示出来，一目了然。

城市图谱 - 购物中心

在购物中心板块中，臻量平台收录了全国17座城市5000+优质购物中心项目。具体操作方式与写字楼一致。下面重点介绍一下购物中心板块的特别之处。

①业态分布

臻量数据团队统计了在库的5000+购物中心的业态，不但可以看到购物中心整体业态统计，同时还支持分层查看，方便用户精准分析各业态分布情况。以上海市静安区兴业太古汇为例，零售类门店占比达58%。餐饮主要集中在3楼和地下层。

②消费者喜好

在做商业地产评估时，用户较为关心购物中心的辐射范围有多大，消费者都在哪儿？对此臻量的数据团队和研究团队通过分析活跃客流和居住客流并且结合了OD数据分析出了购物中心的辐射范围。以兴业太古汇为例，在辐射范围信息里，臻量为大家统计了消费者的TOP5所在地，他们分别是太古汇的上班族、国际丽都城居民、中凯城市之光居民、静安华庭居民和新福康里居民。通过在原有的图层上再加一层15分钟步行等时圈和居住客流热力图。平台发现居住人口的聚集和TOP5消费者所在地完全吻合，同时还可以看到等时圈内其他小区的居住人口聚集情况。

当然，臻量平台的精彩之处还有许多等待挖掘，它不仅可以帮助投资者和用户精准的获取商业地产评估分析，还可以从行业发展、政策解读和市场趋势等领域提出观点，力求为从业人员提供最前沿的市场洞察。