空间科技第一股，万物云做的还是物业生意？

撰文/ 陈邓新

编辑/ 孟会缘

万物云，IPO有了新的进展。

万物云为万物云空间科技服务股份有限公司的简称，由万科物业更名而来，为行业的头部企业之一。

据相关消息显示，2022年9月6日，为确定优先发售中合资格H股股东享有万物云股份保证配额的记录日期。

这意味着，其距离上市筹资20亿美元又近了一步。

万物云IPO，为何起了个大早却赶了个晚集？作为空间科技第一股，其成色到底几何？万物云的社区+，能否给资本市场讲出“新故事”？

眼下，物业成为房企手中最优质的资产。

在那个地产黄金年代，销售面积持续高速增长，为物业提供了肥沃的土壤，万科也未例外，其名下的物业一直名列前茅。

然而，天有不测风云，地产的好日子似乎到头了。

房企长期依赖的高周转、高杠杆、高负债的打法失效了，现金流绷紧成为多数房企头悬的达摩克利斯之剑。

此背景下，拆分物业上市成为行业的共识。

一名业内人士告诉锌刻度：“（物业）上市融到一笔钱之后，可以逆势扩张再上一个台阶，但更要紧的是减轻房企的资金压力。”

据格隆汇的数据显示，2020年共有18家物业公司上市，为过往三年数量之和，IPO平均首发市盈率为46.82倍，远高于同期恒生指数16.6倍的市盈率。

那一年，万科物业更名为万物云，外界揣测万物云迈出了上市第一步，却遭到矢口否认，如此一来万科活得不错的评价广为流传。

万万没想到，一两年之后万科的态度180度大转弯。

2022年4月1日，万物云正式向港交所递交了招股书，开启了上市之路，“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。父母应该鼓励孩子长大成人。”

换而言之，万科或等不起了。

据公开数据显示，截至2022年6月30日，万科的净利润为122.2亿元，2020年同期为125.1亿元，仅稍许微降；经营活动现金流量净额为82.88亿元，2020年同期为226.1亿元，下降了63.34%；应收账款周转率为36.73，2020年同期为63.24，下降了41.92%，须知应收账款周转率越高意味着表明收账速度越快，平均收账期越短。

应收账款周转率逐年下降

更为关键的是，2019年至2021年，万物云净利润合计为42.73亿元，而分红合计就高达41.02亿元，赚的钱几乎全部分完，为万科“输血”的势态肉眼可见。

问题在乎，资本市场对物业公司的热情退潮。

融创服务2020年上市首日市盈率高达138倍，如今仅有4.76倍；金茂服务2022年上市首日破发，跌幅28.75%；多数物业公司的市值遭遇腰斩……

以上可见，万物云错过了上市的最佳时机。

对此，郁亮辩解道：“我们不是卖猪仔，在好的价钱时候卖掉，而是希望上市后能获得更大的发展空间，所以，短期市场的估值我们是不在意的。”

时机不对之外，外界对万物云的科技成色也有所疑虑。

据官方资料显示，万物云的业务由Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）三部分组成，涉足社区空间服务、商企空间服务、城市空间服务、社区到家服务、智慧社区、战略投资等业务。

万物云的组织架构图

万物云首席科学家丁险峰说：“过去物业行业都认为扩大在管面积能提高边际效应，但如今的现实证明这是行不通的，物业公司要降本增效，只能依靠科技。”

简而言之，万物云渴望通过科技赋能物业，进而拓宽物业的边界，从家走向写字楼，从小区走向城市，从物业管理迭代为空间科技服务商。

理想很丰满，现实很骨感。

改名两三年，万物云的主营业务依然为物业服务收入，以2021年为例，住宅物业的服务收入占据营收的半壁江山，而AIOT以及BPaaS解决方案的营收占比仅有7.8%。

万物云之所以如此底色未变，与其的打法息息相关。

一方面，“科技”成色不足。

万物云的底色为物业，多年以来一直维系30%的复合增长率，惯性之下转型为科技公司的动力并不足。

因而，万物云拥抱科技，更侧重于应用层，涉及垃圾溢出、人脸识别、汽车违规、维保时间预测等场景，但真正的云计算公司侧重的是AI、算力、底层架构、均衡调度、离在线混合部署等。

譬如，某知名云计算企业的底蕴是全国遍布70多座数据中心、拥有近300万个容器、超1000万核算力资源。

对比之下，万物云的科技成色值得商榷，公司名称中带有“云”，并不代表其是一家纯正的云计算企业。

另外一方面，对科技的理解不深。

万物云CEO朱保全曾表示：“你原来叫万科物业，即使拼命投科技，人家不会来。公司要受到被关注，人才才愿意来。所以要改名，定一个新的空间，告诉这个市场足够大，足够快。”

从侧面可以看出，万物云对科技的理解不深，似乎对噱头更为在意，关于此从郁亮认为“如果万科物业以一个传统物业公司的模式上市，我是一定不会同意的”也可见一斑。

一言以蔽之，万物云只不过披上了一层“科技”的皮。

尽管如此，万物云依然有牌可打。

万物云对社区+颇为期待，渴望突破业务形态，打通了社区物业管理与城市服务的堵点，因而社区电商、家居服务、房屋经纪等增值服务的地位上升。

这其中，社区电商一度被其寄予厚望。

社区电商的精髓就是流量变现，房企通过物业服务获取海量住户，再将海量住户转化为电商平台的流量资源，最终盘活存量社区市场。

于是乎，万科推出“住这儿”APP，试图抢占五千亿蓝海市场，不过其电商业务虽然有可圈可点之处，但一直未出圈。

据海通国际的报告显示，2022年社区电商市场规模或超5000亿元，短期竞争向中长期竞争过渡，“场”和“货”将成为行业中期竞争关键要素。

却不想，将社区电商发扬光大的却是互联网厂商，盒马鲜生、京东7FRESH、叮咚买菜、每日生鲜等反而成为主角。

图源万科的宣传资料

一名私募人士告诉锌刻度：“物业公司虽然占据了地利之便，但并不意味着近水楼台先得月，由于目标人群范围有限、商品需求种类复杂、熟人效应等，对供应链的要求更高。”

不巧的是，打造供应链并非易事，纯粹的电商企业更精于此道。

上述私募人士进一步表示，除了供应链之外，还需要大数据、人工智能、物流中心等软硬件配套，从而太高了成本。

事实上，多数生鲜电商都处于亏损的状态，更不用遑论物业公司了。

需要注意的是，多数社区增值服务都面临同样的困境：互联网企业纷纷涉足了相关业务，物业公司在专业性上并不占优势；有的业主对物业公司并不感冒，对其提供的增值服务同样也不感兴趣。

从这个角度来看，万物云的社区+或许没有那么大的想象力。

总而言之，在地产遭遇至暗时刻、物业公司市值缩水的背景下，万物云吹响了上市的号角，其科技成色不足叠加社区+想象力不足，成为取悦资本市场的最大障碍。

那么，万物云的成长性，有待验证。