共享办公洗牌，收购、兼并频发，世联空间凭什么抢先突围轻资产?

客户概述

世联空间是世联行(A股代码002285)旗下办公品牌,以“共享+服务”的办公理念,提供灵活多变的办公空间及一站式综合服务,致力于成为中国领先的办公空间综合服务提供商。2019年9月，世联空间完成全国13个城市共有40余项目的布局，运营面积总规模达610000+㎡。 2019年12月，世联空间聚德园项目荣获由中信资本、万科集团、黑石集团、高和资本等70家企业、金融机构、学术组织等机构共同发起的“2019中国城市更新推动进步奖”。2019年12月，世联空间入围2019年中国联合办公空间活力榜50强。2020年5月12日，前瞻产业研究院发布的《2020年中国联合办公最具投资价值企业榜单》中，世联空间位列第八位。

业务挑战

回看共享办公空间的发展历史，从2013年成为一个现象级办公创新产品受到关注，到15年在“大众创业,万众创新”浪潮下,初创企业数量井喷，灵活办公需求大增，联合办公模式备受资本青睐，互联网大佬、地产经理人纷纷跨界投身其中，行业在融资金额和数量上达到了第一个高峰。但从2017年开始，创业热潮逐渐消退。2018年资本寒冬的到来，加速了行业泡沫的破裂，不少品牌关停、甚至退市。随着经济增长下行压力加大，行业内的头部企业加快并购，行业逐渐进入调整发展时期。2019年联合办公市场经历了深度洗牌。在企业融资难度加大的背景下，联合办公行业逐渐由大规模扩张向精细化运营过渡，品牌之间呈现分化趋势。

解决方案

多产品线差异化运营

据欧阳迪舜介绍，目前世联空间的产品线共三条，一是精品写字楼，二是主题总部园区，三是联合办公。针对不同产品线，世联空间在实际运营过程各有不同痛点所在，运营关注点也各有侧重，进行差异化运营。例如，精品写字楼共享的设施较为简单，大多数为标准化硬件装修。最大的问题在于，租户入驻后的需求涉及到重新装修等，因为与物管方面的关注点不一样，所以世联空间更多重点关注高效为客户解决问题、有效与物管方进行沟通。而主题总部园区类产品则以改造为主。虽然改造后的建筑，有着相对标准化的室内装修，但是，旧改项目始终会有历史遗留的硬件问题。世联空间会安排驻场人员，并建立快捷的上报机制，及时发现问题，迅速反馈并处理。

而对于战略性业务联合办公空间，欧阳迪舜表示，最大的痛点在于，租期的灵活性会导致租户的不确定性。作为运营方，世联空间会时刻关注这些灵活租户合同和踪迹等方面信息监控。通过提前监控合同到期时间、租控动态等信息，各部门工作提前部署得以高效沟通，尤其是招商效率得以确保，避免无谓的空置流失；而基于历史租户行为踪迹的数据沉淀和分析，则可以挖掘变化规律和流转特点，针对性给出解决方案。

数字化运营降本增效

“共享、服务、科技”是世联空间一直倡导的办公理念，用科技手段提升资产运营效率也是公司一直追求的方向。在2017年10月，世联空间上线了自己的空间管理系统，两年半时间不断整合完善，世联空间在利用数字化运营增效降本增效方面已经颇有心得。

在谈及招商创收方面，欧阳迪舜向匠人君重点介绍了世联空间两方面举措。一方面，世联空间以新媒体运营、VI形象建设、营销活动等措施做品牌输出，辅助招商创收；另一方面，基于世联空间项目布局的现状，允许每个地区公司根据市场情况进行灵活定价，释放局限性，方可助力各地区招商更好地战略协同。那么，世联空间总部则通过资产管理系统CREAMS对每个地区的招商成果进行有效监控。例如，通过资产管理系统CREAMS可分成单个楼宇、项目或者城市地区来清晰展示招商情况各项重点指标，总部可及时获取一线招商动态，洞察市场先机，同时，对于招商不佳的地区及时调控或指导，避免延误战机。除了计租率、出租率、在租均价、目标完成率等重要指标，CREAMS系统还提供招商各个细化维度分析，利于横向对比各城市地区招商变量差异，纵向深挖招商变量规律，制定指导策略。

数字化系统的引入，既使各区域充分掌握招商的灵活性，一切又都在公司管理层的掌握之中。完美拿捏集权和分权的尺度，释放出组织的最大活力。

而在降本方面，欧阳迪舜则重点强调了借助资产管理系统CREAMS实现数据化运营。一方面，世联空间在全国范围内，管理、招商、运营人员的规模庞大，过去一到月末、季末等时间节点，如果采用传统的Excel，不仅需要耗费时间处理重复性手工帐，另外，数据也难以避免数据缺失、数据失真等问题，尤其是部门围墙所形成的的数据孤岛，哪怕存储大量数据也无法深入剖析。“我们会利用creams系统作为集团掌握各地区运营情况的一个工具，其中会高频率的用到报表数据导出的功能，会促使我们的开会效率提高，节省一部分人工制作报表的人力和时间，数据也更精准”，欧阳迪舜表示，世联空间有39个项目已使用CREAMS系统接近2年时间了。

另外，资产管理系统CREAMS基于管理者视角设计的38个数据维度也比较符合日常工作所需，世联空间会高频率用到报销数据导出功能，直接可以将整个资产包的走势、空置黑洞、租金流失看得很清晰，助力用数据驱动智慧决策。

跟欧阳迪舜聊了后，匠人君发现，精细化运营的秘诀有二：
一为，长周期静态运营转变为短周期动态经营。世联空间通过租控动态监控平台切细管理颗粒度，运营管理动作得以高效调整、跟上变化；二为，数据化运营思维。在管理粗放的时代，对于客户流转的问题，很多运营方往往靠经验回答，而世联空间则擅长从历史沉淀数据里挖掘隐藏信息，深入挖掘业务价值。

轻资产模式走出第一步

凭借专业的团队和良好的市场品牌塑造，世联空间领先同行业其他公司一步，从2019年开始涉足委托运营模式，这是从中资产向轻资产输出模式跨出的关键一步。欧阳迪舜表示，世联空间拥有链接存量资产综合改造各阶段的服务能力，并具备专业的运营服务及租售代理能力。在整个服务过程中，世联空间以为客户提供长期、持续与稳健的现金流资产增值为核心 ，超越单纯、点式与狭义的物业服务思维，在存量资产形成的各个阶段提供专业支持， 提升资产价值，让资产持续增值可依托。截至目前，世联空间运营面积约为61万㎡，其中委托授权运营超过20万㎡ 拥有存量资产的国企、事业单位、园区开发商、个人业主等。

匠人君认为，今年的行情，对传统的中资产是一个巨大的挑战。二房东赌的是城市发展红利，以及项目的高计租率。这种模式对市场活跃度的要求很高，所以在遇到行情下行、城市红利放缓、租金增长又步入平缓期这三种情况叠加出现时，二房东很容易进入生死存亡。

但是，危与机往往是并存的。包括世联空间在内的业内人士判断，二房东模式的弊端已经显现，很多公司接下来都会积极谋求向轻资产模式转型，或者更青睐轻、中结合的小股操盘模式。从中资产向轻资产模式的转变，对资产持有方来说，是由过去的旱涝保收变成了风险共担，势必对运营团队提出更精细化和专业化的要求。“对于世联空间来说，由于轻资产委托运营模式的加入，为了让我们的大业主方更放心地将项目交给我们，这势必要在管理水平方面做一个有效的提升，这不仅仅是对人，还有对于辅助管理工具上有着更高的需求”，