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疫情之下，房地产行业现状如何？
根据克而瑞报告显示，自新冠疫情爆发以来，对房地产行业主要的影响存在3个方面。2022年一季度全国房地产商品房销售面积同比下降13.8%；开发投资同比仅增0.7%，其中房屋新开工面积和土地购置面积分别同比下降17.5%和41.8%。具体到实际各级市场而言，疫情反复对房地产市场运行的影响主要有三：一是住宅市场销售停滞，线下看房受到阻碍。城市采取“静态”管控后区域内售楼处均被迫关闭，CRIC调研数据显示，38个静态封控城市中，仍有18个城市线下售楼处处在关闭状态。上海、上饶等尚在静态管控中的城市，营销中心都暂未对外开放。即使是已经解除静态管控城市也会设置限制条件，比如北京需要24小时内核酸证明方能入场，唐山限制入场人数。长春、漯河等虽已解除管控，但售楼处仍暂未对外营业，所有营销活动继续在线上开展。此外，二手住宅市场由于住宅小区封闭带看业务也全面暂停，2022年4月长三角、东北地区二手房成交均出现较大降幅。二是土拍进程被迫中断，部分城市采取线上竞价。受疫情防控工作安排，2022年上海首轮土拍中止，40幅入市宅地中仅4幅按原计划出让，均为“城中村”改造项目地块。长春更是受疫情影响2022年首轮土拍迟迟未启动（2021年3月长春发布首轮集中出让公告）。北京、杭州等城市则改为采取线上竞拍模式。三是工地频频涉疫，工程建造被迫停工。疫情的影响也波及到上游建筑业，建筑工地极易发生聚集性疫情。2022年以来据不完全统计，已有10多个工地涉疫。多地发文严防工地疫情。上海、徐州和青岛要求即日起本市所有建设工程实施“封闭式”管理，不具备条件的暂停施工，暂缓新项目开工。深圳所有建筑工地停工4天实行核酸检测，且未纳入集中居住管理的工人不得进入工地。疫情管控使得多地施工进度严重放缓，停工频发。房地产的种类有哪些？
房地产分类的维度有很多种，针对房地产经纪行业，按照房地产用途进行分类，具体包括：居住型房地产：是指供给家庭和个人居住使用的房地产，包括住宅和集体宿舍以及其他。办公型房地产：是指供给处理各种事务性工作使用的房地产，即是办公楼，又可分为商务型办公楼（也称写字楼）和行政型办公楼。零售商业型房地产：是指供给出售商品使用的房地产，包括商业型店铺、百货商场、购物中心、超级市场、交易市场等等。旅馆型房地产：是指供给顾客住宿使用的房地产，包括宾馆、酒店、度假村、农家乐、旅馆、招待所等。餐饮型房地产：是指供给顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店、早餐店等。体育和娱乐型房地产：是指供给人或顾客进行健身、消遣使用的房地产，包括体育馆、羽毛球馆、高尔夫球场、滑雪场、影视城、游乐场、娱乐城等。工业型房地产：是指供给工业生产使用或直接为工业生产所服务的房地产，包括厂房、仓库、车间等。农业型房地产：是指供给农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子站等。特殊用途型房地产：包括汽车站、火车站、高铁站、各类机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。综合用途型房地产：是指具有上述两种（含）以上用途的房地产，如商住楼、复合楼。不同种类房地产的土地使用权最高使用年限房地产按照用途分类，不同用途房地产，其土地使用权出让的最高使用年限是不同的，具体如下：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。每一块土地的实际使用年限，应在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。土地使用权年限开始计算的日期，是房地产开发企业取得土地使用权的日期，而不是建筑物竣工的日期。房地产销售如何找客户
善于寻找潜在目标客户，这是优秀销售员必备的素养，不同产品不同的领域，都有自己所需要的精准的顾客群，顾客越精准，转化销售也就越容易。首先是接待客户咨询电话，这是客户通过电话想了解楼盘的情况。此时，置业顾问有两个目标：一要争取客户到售楼处现场来，二要留下客户的联系方式。其次是现场接待来访，销售人员要通过房地产销售技巧将其转化为客户。01、发网络房源，吸引进线电话在房天下等网络房源集聚平台发布房源信息，在论坛、贴吧灌水都是寻找客户的常规网络渠道。02、投信息流广告在百度等搜索平台投放关键词广告，一旦用户搜索到你的目标楼盘信息，优先显示附带你广告的页面，从而获取客户线索。03、巧接上门客门店上门客也是一大优质客源，这部分优质客源也要牢牢接住，要时常用余光扫下门口是否有客户出现，第一时间接上门客。固定资产装修费用计入房产税吗？
新建房屋初次装修费用应计入房产原值征收房产税。对新建房屋进行首次(无论购置时间多长，只要是第一次装修，凡属于房屋不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等投资，不论其帐务如何处理，一律并入房产原值征收房产税。旧房重新装修、改建、扩建支出是否计入房产原值征收房产税？房屋重新装修、改建、扩建完工后，房屋改建、扩建支出应该计入房产原值，按新的计税依据重新计算纳税。首先，从建筑学上来看，房屋大修是在房屋发生破损，影响安全的前提下发生的，而房屋的改建、扩建或者重新装修是为了提高和改善房屋的功能和结构而进行的。其次，从会计核算上来看，房屋的大修通常不需改变房屋的原值；而房屋的装修、改建、扩建通常需要增加房屋的原值；《企业会计准则--固定资产》的规定，固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值。除此之外的后续支出，应当确认为当期费用。第三，从税收政策规定来看，《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)的规定“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值”。房地产行业如何进行税务筹划？
地产企业税务筹划领域往往存在三个共同的误区：一是，需要缴纳大量税费时才考虑税务筹划；二是，认为税务筹划是财务部门的事；三是，认为税务筹划就是如何做帐。如何进行筹划？1、充分利用国家税收政策(1)内部工程回避工程结算现行税法规定：单位所属独立核算的内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概(预)算，满足前述规定，恰当地造成适用不予征税的条件，是我们开展相关节税筹划的关键。(2)以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3%的税率；否则，适用服务业5%的税率。因此，以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，可以收到节税效果。前提是，从事工程居间介绍的公司本身具有工程承包资质，并在转、分包过程中不违反相关法律限制。(3)增值税和所得税进行筹划，依靠税收优惠政策进行节税筹划。2、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划通过合理选择会计处理方法进行税收筹划包括营业费用、财务费用筹划、开发商品房与出租商品房、管理费用和等4个方面:(1)营业费用筹划作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目。广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的15%内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一筹划，费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出15%扣除比例不得税前扣除，而子公司不足15%的情况。针对这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足15%的子公司承担。(2)财务费用筹划如果一家房地产开发公司同时开发几个房地产项目，而其中一个项目准备转让，企业所需部分资金以该项目向银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同类贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税税负过高，企业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。(3)开发商品房与出租商品房筹划有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品房转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际本，同时增加成本，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。(3)管理费用筹划企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有，转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售收入一定比例税前扣除)以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平，也能够减轻企业的所得税负担。3、通过周密项目投资筹划进行税收筹划企业实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素进行筹划。在方案的收入、成本相同时，税负可能成为方案是否被采用的决定性因素。一块地是与他人合作建房还是转让或自行开发，其所缴纳的税收差异极大，企业最终应选择最优方案进行投资。
